01
现实的差距超过想象！
对于有些人来说是唾手可得的事情，但在很多人的眼里，可能倾尽全力也无法企及。比如，下晚班打车，这是很正常的事，但很多人为了省那十几元，居然花一个小时等待末班公交、甚至徒步。因为，每天要花“十几元”的地方太多了，加起来就是上百元。这个案例就发生在深圳。
很多人认为，大上海，一套房子怎么也得要个500万以上吧！但其实，成交的房子中40%的低于300万。这个价格段的房子，在上海成交最多。北京也一样，低于300万的房子占了30%。在经济非常景气的5年前是如此，现在依然是如此。不仅魔是如此，北上广深也都是如此。
就房地产这件而言，我们描绘规划的、起草政策的、撰写文章的、做行业管理的，现在可能关注的是稳市场、高质量、新模式、好房子等。但对很多年轻人来讲，燃眉之急是，如何才能凑够首付。即便在一线城市，因为筹不到5万元，无法跨越“首付门槛”的事情，可谓比比皆是。
因此，任何离开支付能力、支付意愿，脱离差距巨大的社会，金字塔的收入结构，来谈地产新模式、高质量，都是耍流氓。更重要的是，房子只是居民生活的一部分、一连串日常的一个环节，不能撇开生活琐碎谈支付能力。很简单，除了付房子的月供，还有很多个“十几元、几十元、几百元”构成的日常开支。离开这些而单列房子支出，并判断楼市空间，也是耍流氓。
这就不难理解，为何这两年，老旧二手房（或者说“老破小”）卖的好。其实，无论是在一二线城市，还是在县城，那些“低总价、低单价”的老旧住房总是备受青睐。不是大家更中意“老破小”，而是支付能力使然。这与“不愿买加拿大鹅”和“更愿穿军大衣”的逻辑是一致的。
笔者也去看过那些老破小，居住体验确实不咋地，甚至谈不上体面。过去几十年，我们更重视建设新的，而不是维护旧的，导致既有的建筑其功能和卖相很衰败。对于在高速发展红利中长大、可以平视这个世界的“Z时代”们，他们很讲究生活品质，不愿意妥协，但在买房这件事上（除了能继承祖辈、父辈财富的那一小撮二代），大部分人无法再执拗地坚持品质了。
02
铺垫了这么多，该步入正题了！
近期，很多机构，都在研究怎么打造“好房子”。从设计、施工、运维、交付和使用等全流程，从规划、配套、环境和建筑等全系统，提出了打造“宜居、韧性、创新、智慧、绿色、人文”等高品质住宅的一揽子技术体系和建设标准。每一个维度，都明确了高标准的指标要求。
体系太过庞杂，举几个例子！
就比如，耳熟能详的“好设计”引领“好房子”“好材料”适配“好房子”，新科技赋能“好房子”，产业链”支撑“好房子”等等。不管是设计、材料、科技、产业链等，都有系统的技术标准。比如工厂化设计、全屋智能化、新风系统、二星A级及以上绿色建筑、适老化和适儿化等。
这些技术标准和规范固然是好的，但增加的成本怎么消化？最终还得靠老百姓买单，靠房价上涨。但如前所述，能消化涨价成本的，只是少数，大多数人就是连那“多1万、少1万”都很敏感的人群。如果增加的成本无法通过终端消费者来消化，这个“好房子”研究就是无本之木。
近期，在地方调研，主管部门关心的问题是，“好房子”的这些技术标准，到底怎么落地？既然很难消化增加的成本，技术体系和建设标准也无法在项目端落地，只能鼓励开发企业去做。
因此，所谓“好房子”研究，可能要停留在研究阶段了！
03
所以，现在有关“好房子”的探索，充其量就是从纯粹的技术角度出发、从物的角度出发，探索怎么打造“好产品”。如果是家电、汽车，可以从纯粹的技术体系、物的角度去打造所谓的好产品。
比如，“好汽车”、“好家电”。但房子不同于汽车、家电，前者具有非常强的社会属性、公共属性。特别是，从资产属性回归到民生属性后，更强调补足住房保障的短板。这就决定了“好房子”不仅是“好产品”，还应该在“好产品”这个物的因素和技术因素上，加入“人的因素”。
因此，所谓的“好房子”，首先应该是“住得起、住得下、住得好”，然后才是前面讲的那些技术和建设标准。所谓“住得起”，就是不管是租房，还是买房，每一类人群都能支付得起。
所谓“支付得起”，应是房价收入比、租金收入比控制在一定范围内。比如，房价收入比不超过6倍，即三口之家6年的收入能在通勤范围之内（比如45分钟之内）买得起一套刚需房；租金收入比不超30%，即一个人或家庭每月用在租房上的支出不超过每月可支配收入的30%。
所谓“住得下”，就是确保每一类群体，都能满足最低居住面积。比如，现在人均住房面积超过41平米，但这是房子总面积/总人数的平均数。从央行公布的数据表明，目前城镇户均拥有住房1.5套，有一套的家庭占比58.4%，有两套的占比31.0%，有三套及以上的占比为10.5%。
考虑到住房拥有的“基尼系数”差距太大，实现“住得下”，应该关注那些无房的新市民、年轻人、外来人口等。比如，深圳城中村容纳了1000多万人，占了常住人口的一半还多，但平均住房面积只有6平米左右。深圳建设“好房子”，首要目标应该让这部分人群“住得下”。
如果，未来几年深圳可以让这1000万人的平均住房面积，从6平米左右提高到10平米，我觉得深圳可以理直气壮、抬头挺胸地宣告，“我大深圳在建设‘好房子’上面前进了一大步”。
04
这比琢磨那些技术体系、建设标准，更加务实、接地气！
也才是真正的深入践行以人民为中心的发展理念！
先不谈那些高大上的技术体系和建设标准。如果哪个城市宣称，已实现了每一类群体“住得起”“住得下”（特别是无房户），那么在建设“好房子”上面，这个城市是最棒的。最后，再谈“住得好”，也就是住的相对体面、相对舒服。也就是基本的配套设施、服务是齐备的。
怎么算个齐备法，就是围绕居民日常生活，在出行、购物、教育、养老等方面，设施服务是满足最低标准的。比如，住区一定范围内要配菜市场、教育机构、邻里中心；设置非机动车停车棚，机动车位预留一定比例的充电桩；满足一定的绿化比例，人行出口一定距离要配公交站等。
可以这么讲，结合当前城镇居民的居住状况，房子的供给效率，能满足“住得起、住得下、住的好”，这就是“好房子”的1.0版本了。我认为，对很多城市来说，能达到“好房子”的1.0版本，已很不容易了。因为，近年来很多新房项目，达不到这个标准，有的道路都没有通。
至于说缺少必要的生活设施，比如中小学机构、公交站，甚至很多人的居所并不满足“住有所居”的最低居住面积，很多人买不起，也租不起等等，那就更多了。因此，推动“好房子”建设，这是一个长远的目标，也是一个愿景。实现这个目标和愿景，要从“好房子”的1.0版本开始。
实现了1.0版本，再向2.0版本迈进，比如追求装配化施工、新风系统、低碳绿色、全龄友好、完整社区建设等等。从1.0到2.0，不仅更加好过渡，也更好落地。比如，新规划的住房项目，规划明确的公共设施与住宅楼栋同步规划、同步建设、同步交付使用，否则就不予验收。
这样，至少能保障新增的项目，都能实现“好房子”的1.0版本。另外，政府主导的保租房、配售房，主要针对年轻人、新市民，这部分人是住房需求的主体，完全可以让这类型住房实现“好房子”的1.0版本。比如，凡是配售房项目，都能实现可支付，申购主体6年收入就能买一套。
再比如，凡是租住保租房的，租金收入比均控制在收入 30%以内。这对于保租房、配售房定价具有很强指导意义，也是指导“好房子”指标落地的可行路径。同时，要实现“好房子”1.0版本，也不容易，需要住房建设各项制度和政策执行到位。总之，软规则比硬技术更重要。
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