现在的深圳新房市场，就像奥特莱斯商场，里面大部分的产品（新盘）都在打折。
打9折？买房人摇头：没诚意；
打到85折上限？他们观望：还可以再等等；
打85折外加送黄金、送装修、送家电？他们或许考虑：是现在下手还是再等。
而比起货量大、库存高的刚需大区们，他们对核心区项目价格的“包容度”显然更高些。
也因此，当最近接连传来福田、南山新房价格打骨折时，立马引来关注。
它们才是卷王？
南山福田新盘打5折、罗湖打4折
“南山新盘，备案价打5折！3.8万/㎡，原价7.5万/㎡。”
这则消息，上周在购房社群里流传甚广，而后具体项目也被扒出来，是西丽长岭陂地铁口的新盘。
据了解，打折在卖的是建面约157㎡以上的公寓，最低3.8万/㎡，均价4万多，已经是现房。
你以为这只是个例？
同样在西丽，另一个湖景盘也在打折。
项目在售建面约108-293㎡的公寓，据了解在清盘阶段，原价约8-10万/㎡，如今折后4.2万/㎡起。
不仅南山，上个月福田有项目5折卖房同样引发热议。
项目推出特价公寓房源，原备案价600万，最低售价358万，几乎是打了个对折。
有中介说，多的时候一天能卖出5、6套房。
在社交平台，有网友分享称，2021年他在这个项目买了一套88㎡的商务公寓，总价700多万；被问及现在血亏一半的感受，他回复：买股票也血亏，理财也两手空空，买这个至少还有一个房子在。
罗湖新盘就更狠了，直接打到4折，如今折后单价4.3万/㎡。
▲图源中介朋友圈，截图于9月8日
这个项目近2/8/5号线黄贝岭站和9号线文锦站，于2021年获批预售，备案均价约9.1-10.7万/㎡之间。
新盘折扣太狠，有敏锐的买房人察觉到不对：这是公寓吧？住宅怎么可能打4、5折？
准确来说，上述所说的4个盘推售的房源还不是正经的公寓，而是商办公寓，房屋性质为商业/办公。
公寓鄙视链：商务公寓＞商办
下手前请想好2个问题
或许你会问，都是公寓，有什么区别？
那可是大大的有。
深圳新房市场目前存在3种公寓性质：商务公寓、商办公寓和产办公寓。
站在公寓金字塔的是商务公寓，名正言顺的类住宅，深圳已经停止审批；
商办公寓，你可以理解为写字楼改造成公寓，原则上这种性质的物业是不能用于居住的；
产办公寓，一般是宿舍性质，需要注册公司购买。
鄙视链就此形成：商务公寓＞商办＞产办。
除了看预售证信息的房屋性质外，要辨别商办公寓也容易，“层高4.5米”、“买一层送一层”，这样的宣传多数用于商办公寓。
别看现在打折清货都不一定卖得掉，几年前，深圳楼市一路走高，商办公寓也曾经是香饽饽。
2021年，龙华某商办公寓项目被官方要求整改，项目宣传的“买一层送一层”没了，开发商承诺可以退房并赔偿购房款的5%，但当时买房人的诉求却不是要退房，而是按之前的承诺交房。
同样的情况放到现在，估计大部分买房人都会选择落袋为安。
随着住宅市场下行，商办公寓也面临出货难的窘境，打折出售成为开发商回笼资金的无奈之举，有时候甚至血亏离场。
有业内人士曾经透露，福田有一个旧改的商办项目，成本超过7万/㎡，但最后只能以3万/㎡左右的价格出售。
去年9月，深圳还向港澳居民放开商办物业、商务公寓限购，希望能够提振市场，加速去化。
而对于买房人来说，先别看着折后价格心动，下手前一定要考虑好两个问题：
1、需要长持。
身处当前市场要有一个清晰的认知：别想着能大涨。住宅想维持不跌都很难，更别提公寓产品，而且出售，高企的交易税费就先把你吓懵。
事实上，现在买公寓产品的人，很多冲着租金回报率去的——部分小户型公寓，租金回报率接近4%，秒杀住宅1.67%的平均值。
记住关键词：小户型。像前文提及的大户型产品，那就是另外的故事了。
2、建议刚需群体不要碰。
如果刚需想要自住，建议首套房还是购买住宅吧。
无论是什么类型的公寓，都更像满足温饱后的进阶型产品，如果手上的钱只够买一个小户型公寓，又确实有自住需求，尽量选配套比较完善的项目。
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