深圳的二手房挂牌量持续走高，逼近7万套水平。
除了到期解除限售的房源，在9·29的催化下，市场一下涌进了大量房源，不少是20-21年买在高位的楼盘。
据乐有家平台数据显示，新政落地一个月，有45%片区的二手房价“止跌回稳”，上调了挂牌价格。
当年抢破头都要买的“网红”新盘，如今二手成交怎么样了?
据乐居君整理深圳中介的信息，近日宝安尖岗山壹号121㎡中间楼层四房，以总价1028万成交，折合单价约8.5万。
后来业主“无人机”取证维权事件闹得人尽皆知。据乐有家平台挂牌房源显示，共有9套在卖，挂牌均价9.5万/㎡，该盘当年开盘均价8.8万/㎡，并且开盘“日光”，仔细算下来，这笔账还是亏的。
南山西丽远洋天著华府，有一套118㎡高楼层1000万成交，单价8.4万/㎡，当初这个项目开盘均价约8.38万/㎡，一天清盘。算上利息和其他摩擦成本，业主亏本含泪出售。
除了这些大热的网红新盘，还有宝安、龙华等片区，当年抢购火爆的新房，有的甚至在买入价基础上降价200万卖了。
宝安招商臻府119㎡低楼层810万成交，单价约6.8万/㎡，原业主2020年入手价格在1000万左右……
前几年买在高位的业主，房贷压力抗不住的都卖在了低位，着实亏得令人心痛。
华润城业主涨价6.5% 前海业主亏本甩卖
如果以上这些，都不具备代表性的话，那么来看看深圳楼市“风向标”——华润城和前海这两大片区。
龙光前海天境、招商领玺一期/二期，前海润峯府，这些房子推出的时间在2020-2022年初之间。前海片区最新成交数据出来，当年抢破头买的房子，现在二手行情怎样？
作为吃到前海限价红利最早一批的新盘，前海天境出道即巅峰。
2021年1月开盘，当年开盘均价约11.2万/㎡，1000多套房子，每套房子都超过千万级别，6个人抢购一套房，甚至有传高达300万喝茶费买这里的客户。
145㎡的四房高楼层，景观视野都不错，原始登记价格1716万，今年的5月份以1290万成交，把税费以及按揭利息、时间等持有成本算进去，亏损超过600多万。
最近的几套成交数据，账面上踩着原价卖出，就已经亏损：
6楼119㎡，1180万成交；34楼139㎡，1520成交；20楼144㎡1580成交……
招商领玺一二期，开盘均价约在10万/㎡出头，当年开盘皆“日光”，现在二手的最新成交，二期28楼119㎡，1208万；一期17楼150㎡，1500万；36楼120㎡、1200㎡……四年过去，依然是当年开盘的价格。
刚交付没多久的次新房润峯府，最新成交13楼110㎡，以1298万成交。
再来看看华润城片区，据乐有家研究中心数据监测，新政出台后一个月，华润城的挂盘价格上涨了6.5%。
但从近期的成交、挂盘情况来看，要么在亏本边缘，要么就是亏得比较少。总体而言，科技园相对前海的成交情况稍微好一些。
此外，科技园的租金回报也要比前海的可观，润玺二期的120㎡三房，可以租到19000元每月，同样的户型在前海要低得多。
早先有网友在社交平台爆料，自己花了相对便宜的成本住进了前海1000多万的房子，据其称，三房月租金仅12000元。
早年被哄炒的片区，尤如配套兑现滞缓的前海妈湾、桂湾，支撑不起二手的溢价。从各头部中介结构数据显示，那些具备有核心区域价值，以及优越配套的房产，率先回暖趋势明显。
新政后业主心态变化 议价空间收缩
深圳新政后，二手房市场一大批笋盘急速消耗，业主心态也有所变化，谈价空间显著减少。
乐有家研究中心监测显示，10月成交的二手房里，议价空间（议价率）从12%的高点缩窄至如今的8.6%，并且还有继续往下走的趋势。
以此前一套业主报价500万的房子为例，如果按议价空间12%计算，最终成交价为500-500*12%=440万，平均可以减掉60万。
现在仅砍价了43万，最终成交价可能会变成457万。
议价空间的减少，从侧面证实了，二手房价格的率先“止跌回稳”的迹象。
从这份最新的不同总价区间的议价走势来看，减少最多的是300万以内和500-800万总价区间的二手房，和9月比降低了4个百分点左右。
其中500-800万区间的议价空间目前为7.6%，是最低值。
800-1000万的总价区间最高峰时议价空间曾达到15.6%，10月过去降至10.1%，议价空间大幅度减少。
相对比较稳定的是800-1000万的刚改类型房源，以及1500万以上的豪宅类型房源，议价空间降幅在1-2个百分点。
粤公网安备 44030402000760号
