R1地块，确实是久违了。
上周，东莞挂出了今年的第二宗商住地。
1-1.1的容积率，不出意外的话，大概率是别墅产品。
在当下的行情中，别墅的市场表现如何呢？
房姐梳理了东莞近几年的别墅数据，给大家一个直观分析。
下面，我们进入正题。
全镇库存仅54套
凤岗别墅，即将断供
凤岗的别墅，也算是经历了一个轮回。
在2019-2020年，以中海云麓公馆和万科四季花城的别墅为主力。
单单是这两个盘，便贡献了超300套别墅成交。
在当时，两个盘的别墅成交均价高达约4.7万/㎡，依然能够快速清盘。
再看看凤岗时下1.7-2.5万/㎡的新房，真是恍若隔世啊....
到了2021年，算是一个转折点。
中海云麓公馆和四季花城相继清盘后，凤岗别墅的供应量和成交量开始骤减。
这三年，凤岗别墅总供应仅106套，网签仅65套。
一直到2024年，凤岗全镇也仅有两个新项目带有别墅产品。
一个是鸿荣源熙园山院，约268-446㎡联排，套均总价约990-2600万元。
另一个，则是世城悦湖花园，约433-575㎡双拼/联排，套均总价约1400-2200万元。
据克而瑞数据统计，凤岗全镇一手别墅库存仅剩下约50套。
凤岗的别墅，即将面临断供。
二手别墅方面，也同样吃紧。
据房姐统计，目前凤岗约有8个二手盘有别墅产品。
不过，别墅总挂牌量一共才118套，总价从520万到2600万不等。
挂牌量少，成交量自然不会高。
根据贝壳数据，凤岗近两年大多数二手别墅成交量寥寥无几。
不过，东莞镇街的特色之一，就是东莞本地老板们要转让别墅等大宗资产，不一定通过挂网方式解决，而在私人小圈层流通，真实的成交数据，应该比网查数据高一些。
即便如此，一手缺货，二手缺客，仍是凤岗别墅市场的一大问题。
全年仅供应70套新品
别墅产品，机遇与挑战并存
凤岗的情况，也是整个东莞别墅市场的缩影。
从2020年以后，东莞别墅的行情开始急转直下。
供应，从3000+套，降到2024年仅70套。
成交，从3800+套，降到2024年仅200+套。
与凤岗一样，整个东莞都面临着别墅断供的困境。
与此同时，别墅市场还有一个严峻的考验：
镇街的购买力开始往核心区聚拢，尤其是城区。
都市大平层产品快速迭代，开始迅速挤压别墅的市场份额。
镇街别墅比洋房好卖的时代，将成为过去式。
从这两年的成交情况来看，别墅想要出圈，基本只有两个路子：
要么位置足够核心，资源足够稀缺。
比如万科松樾，几千万的总价，仅剩少量货量在售，甚至还有土豪连刷两套。
丨万科松樾别墅实拍图
要么价格足够便宜，且有独到的景观。
比如海逸豪庭、碧海云天。
小几百万一套别墅，也能收割不少拥有别墅梦的买家。
落回到此次出让的凤岗地块，背山面水，景观和生态拉满，符合山水豪宅的条件。
同时又与深圳相邻，客户群体覆盖莞深两地。
从硬件上来看，有了万科棠樾的影子。
在别墅缺货严重的行情下，如果好好打磨，定价合理，是有机会的。
别墅的买家，开始去法拍市场捡漏了
事实上，别墅在一个特殊的赛道中，表现十分活跃。
那就是：法拍房。
尤其是最近两年，我们看到了越来越多的人开始聚焦法拍市场的别墅。
报名火热，频频出价，围观分分钟逼近万人大关，是别墅法拍市场的关键词。
但前提是：价格足够便宜。
且位置越好，溢价率和关注度就越高。
比如中信御园一套853㎡的独栋别墅法拍。
3837万的起拍价，吸引了3位土豪激烈争抢。
最终，这栋别墅竞价整整47次，以4813.4万的总价成交，近半个亿的小目标。
除此之外，还有南城豪宅鼎峰源著。
7月，一套494㎡的毛坯别墅挂上法拍。
结果，8人报名，高出底价500万，以1938万的价格成交。
所以说啊，即便在市场下行期，资本依然活跃。
优质的别墅产品，正是他们瞄准的主要目标之一。
最后，大家觉得凤岗这块地，能成功出让吗？
粤公网安备 44030402000760号
