深圳已明确“城中村改造”再次出现在重要会议里。
上周举行的中央经济工作会议提到，“持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。”
广东省城规院住房政策研究中心首席研究院李宇嘉认为，实施城中村和危旧房改造，这是新一轮增量政策的重点，也是未来实现房地产止跌回稳新的抓手。
新一轮城中村改造在去年提出，主要针对35个大中城市，今年10月，住建部部长倪虹表示将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造；11月，城中村改造政策的支持范围扩大到300个地级市。
为与国家顶层布局接轨，今年5月，深圳发布《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》，城中村改造分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类，标志着政府主导城中村改造模式正式推行。
据了解，目前深圳首批10余个城中村改造试点项目在推进，第二批在申报中。
8个拆除新建类城中村项目曝光
简单总结一下深圳城中村新政的关键点：政府主导、一二级分离、净地出让，成熟一个推进一个。
也就是，搬迁补偿协议跟各区政府签订，搬迁补偿费也是由区政府支付，拆迁后政府收储，再对地块进行公开出让。
今年以来，从市到区，多部门发布相关招标公告。
7月，深圳市规划和自然资源局启动深圳市城中村改造规划（2024—2035年）招标；11月，罗湖启动罗湖区城中村改造五年规划(2024-2029)及相关项目前期研究招标。
深圳住建局在相关招标文件中表示，深圳市城中村改造正处市场主导向政府主导实施模式转型期，引入合作单位协助政府实施城中村改造与深圳市既有市场主体主导开发的做法存在较大差异，且在城中村改造领域也尚未有相关成熟经验案例，实施路径尚不清晰。
与此同时，试点项目也在推进。
合一城市更新集团董事总经理罗宇透露，目前首批有10余个试点项目在推进，基本上各区都有。
结合各区官宣及相关招标公告，目前，已有8个项目被曝光。
8个项目中，有实质性进展的只有4个，分别是南山的新屋村项目、福田沙尾村项目、盐田黄必围城中村改造项目，以及大鹏白石岗片区项目。
新屋村项目
项目位于南山区桃源街道，在地铁7号线珠光站和龙井站之间，中海中标该项目前期服务商。
▲来源：深圳公共资源交易中心
沙尾村项目
项目位于福田区沙头街道，北至福强路，南至金地一路，西至沙尾路，东至沙尾南路、西村四路。项目总占地面积约 12.18 万㎡，其中沙尾村占地约 11.02 万㎡、金地工业区占地约1.16 万㎡。
项目改造范围内现状建筑面积合计约48.79 万㎡（其中住宅约42.9 万㎡，占比约87.9%），现状容积率约4.0。项目意愿征集阶段工作共涉及房屋套数约1.6万套。上述数据最终以政府部门确认数据为准。
天健棚改投资发展有限公司中标沙尾村城中村改造意愿征集阶段前期服务。
▲来源：深圳公共资源交易中心
黄必围村城中村改造项目
今年3月，盐田区住建局（盐田区城市更新和土地整备局）发布黄必围村城中村改造项目开展意愿征集工作。
项目位于盐田街道，占地面积约1.59公顷。
白石岗片区项目
进度最快的是大鹏白石岗片区项目，这个项目原为恒大旧改，由于开发商出险，从2022年开始，白石岗片区项目先后经历债务管理人进场、专规调整、实施主体变更，于2023年底成功盘活重启，实施主体为大鹏投控，由华润旗下企业代建。
今年2月，白石岗片区项目获得深圳首单城中村改造专项借款，据了解，这也是深圳首个通过“实施主体变更+转换模式”进行盘活的案例。
政府主导的城中村改造新模式
可提高效率、减少烂尾？
在城中村改造新政推行之前，深圳城中村拆除重建主要有两种模式：城市更新和土地整备利益统筹。
其中，市场主导的城市更新模式，大量项目推进周期长，多个村改项目还出现停滞、过渡金拖欠问题。
有城中村旧改立项后难以推进，导致失效——自深圳拆除重建类城市更新项目实行有效期管理后，20个被调出城市更新计划的项目中，涉城中村的项目就有6个。
业内人士指出，跟城市更新模式相比，由政府主导的城中村改造新模式在效率及确定性方面都大大提高。
“新政要求‘成熟一个推进一个’，意味着必须满足推进条件才会启动；此外，政府主导，降低项目烂尾的风险。”
罗宇指出，跟城市更新类的城中村改造项目不同，新政下“一次立项，两个计划”，城中村改造年度计划联动房屋征收年度计划，意味着政府可以更早启动房屋征收程序。
据其估计，项目规模相当的情况下，适用新政的城中村项目改造周期将大大缩短。“拆迁会很快，从启动拆迁开始，可能一两年内就可以拆迁出地了。”
对于村民来说，有两点新变化：
1、一旦项目能落地，推进速度或比市场化运作的城市更新项目要快；
2、拆赔比或不及预期。
对于开发商而言，新的规则下，未来他们在深圳城中村改造中的角色或只有两种：一种是在意愿征集等阶段的前期服务商、以及在净地出让环节正常拿地开发，利润比起通过城市更新拿地的模式或有所下降。
有开发商内部人士提到，这种模式下有很多不确定性，他们目前还持有观望态度。
尽管从目前的动态来看，深圳新一轮城中村改造的速度不及隔壁的广州，但随着这个新议题的相关研究成果陆续出炉，多位业内人士认为，明年深圳城中村改造或将提速。
此外，有消息人士透露，深圳正在酝酿“房票”机制，“内部已有政策出来，还有很多配套的东西要陆续推动。”
如果深圳有房票安置政策落地，参考广州，也有助于新房加快去库存。
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