大逆转！
从26.4个月到7个月，深圳楼市“库存告急”消息再次引发关注！
据深圳乐有家数据监测，至2025年1月，深圳预售一手住宅库存面积已降至336.7万平方米，去化周期从2024年最高峰的26.4个月骤降至7.3个月。
这一数据不仅创下深圳近五年新低，更引发了市场对“供需失衡”的广泛讨论。
开年后随着深圳市场的快速回暖，库存进一步减少。
截至2月25日，深圳一手住宅库存面积为325.5万平，约3.1万套，按照近6个月平均去化速度计算，去化周期约7个月。
从各区库存套数来看，新房库存量主要集中在龙岗、宝安、龙华，一手预售库存量均超5000套，其次为坪山、光明，库存量分别为4330、3237套，中心区南山为1911套，福田、罗湖预售新盘吃紧。
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多重因素叠加：
“史诗级宽松”政策刺激成交
这一戏剧性变化的背后，是多重因素的叠加作用。
首先，当然是政策红利释放。
2024年四季度以来，深圳陆续出台降低首付比例、优化限购政策、提高公积金贷款额度等“史诗级宽松”措施，直接激活了购房需求。例如，“9·29新政”后，新房市场率先回暖，带动库存快速去化。
前后不到一年的时间，深圳去库存大逆转，可见政策对于市场的影响面有多大。
其次，供应节奏调整。
2024年下半年，深圳主动缩减新盘入市规模。对比2023年的14宗，去年全年仅挂牌出让6宗住宅用地，叠加房企加速去库存，使得新增供应与存量消耗趋于平衡。
最后，是多重因素叠加下的市场信心修复。
根据深圳贝壳研究院数据，2025年春节期间深圳二手房带看量同比增长37%，签约量增长41%，购房者“买涨不买跌”的心理预期逐步形成。
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楼市分水岭： 核心区稀缺揽客，外围价格战继续
2025年1月，深圳楼市呈现显著分化态势，核心区域优质资产供不应求，外围区域则依赖价格调整维持去化。
自从深圳划分了核心区，房产价值的界限似乎越来越明显。
其中，“核心区”以其稀缺性推高热度。
如南山区自贸·湾啟紫荆项目1月销售额达11.66亿元，吸引高净值客群；福田区安托山片区的南天电力旧改项目虽未明确入市时间，但市场关注度持续升温。
对于龙华、宝安等外围区域，房子价格仍是去化关键。
如接住了新政“破天富贵”、去化神速的龙华区，区内新盘深铁珑境二期吹风“5字头起”的单价、精装交付的高性价比，及地铁规划、配套利好，尚未拿证便引发全城关注。
龙岗信义君御山居以93-99平方米刚需户型为主，首批去化率达9成；宝安鸿荣源珈誉府凭借地铁11号线塘尾站优势，近期加推的75-97平方米三房产品，热度也不低。
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一季度24盘入市，全年150盘待发
尽管当前库存告急，但深圳未来供应潜力仍存。
随着3月份多个新房项目推出及加推等，“库存告急”问题也会进一步缓解。
深圳市2025年第一季度计划预售商品房情况：
名单上2025年一季度计划入市18个住宅新盘，供应住宅6130套，重点集中在宝安7个项目及南山2个项目，和龙岗实际入市的6个项目。例如：
宝安区盛合天瑞家园主打80-104平方米中小户型，低容积率设计瞄准改善需求，据悉首推3、4栋约300套，使用率接近100%；龙华区“日光盘”鹏宸云筑二期预计加推，其2024年底首开时2.5小时售罄的纪录能否延续？
据深圳中原统计，2025年深圳待入市新盘超150个，含住宅有144个。
其中，备受全城土豪起到的中信深圳湾项目，中信元湾府一期，据传都是约200㎡以上大户型。
去年出让的中海华润后海总部基地项目，目前北地块地基已经开挖，双央企实力打造，预计将会是第二个“华润悦府”顶豪级别。
前海时代尊府三期，将推出景观大户型，套均面积在250㎡左右，将提前锁定深圳高端改造客群。
今年深圳的首个“日光”红盘，龙岗大运深铁阅云境，主打刚性改善为主，凭一己之力，将市场的关注热度又重新拉回“东大仓”，接下来推售的首批人才房，将填补区域政策性住房空白。
当前深圳楼市正处于“库存告急”与“需求释放”的微妙平衡中，政策走向成为关键变量。
深圳明显实现了从“去库存”到“稳房价”的完美转向。
3月顶级会议即将开启，若核心区限购的放开、房贷利率继续下调，将进一步降低购房成本。
加上“双轨制”住房政策持续推进，保障性住房扩容有效分流深圳刚需压力，2025年的深圳楼市，既是“库存告急”的挑战，亦是“价值重估”的机遇。
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