春节过完已经一个月了，近日，政策方面对于楼市的消息也不少，比如两会政府报告中，明确提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。
从数据和具体一些现象来看，节后，深圳楼市终于和深圳的天气一起，快速回升了！而且你会发现，今年的这个开局，是深圳这4年来“最强劲”的开局！
01
2025年，是深圳楼市4年来“最强劲”开局！
根据深房中协统计，2025年2月全市二手房录得4858套，环比增长3.9%，同比增长102.5%。2025年2月全市预售新房住宅成交1666套，环比下降58.0%，同比增长105.4%。
我们先来解读下数据：
1、2月新房和二手房的成交量，和去年2月相比都翻了倍。
而且，2025年深圳楼市的开局（1月-2月），其实是楼市低迷的4年来，最“强劲”的一次开局，1月、2月两个月新房二手房成交量仅次于2021年！
（来源：深圳房地产信息网）
2、说完强劲的同比，我们来说说环比。
二手房成交，和今年1月比，也是增长的。这就说明春节后的深圳二手房市场还是延续了年前的节奏，市场热度传导了下去。这个情况也和新房市场有关系，我们接下来会讲。
新房方面，深圳2月的成交，和今年1月相比成交量少了一半。这个有一个原因是去年底深圳新房市场开发商为了去库存密集开盘，而春节前后开发商暂缓了推盘节奏有一定关系。
（来源：深房中协）
02
深圳新房去化周期从26个月快速降到了7个月
二手房节后成交量创新高
除了强劲的年初成交数据外，还有几个数据也非常重要：
1、深圳新房去化周期，9个月时间，从26个月快速降到了7个月
根据乐有家研究中心显示，深圳的预售新房库存去化周期，已经从2024年峰值的约26.4个月降至约7个月。
从去年9月开始，伴随着深圳放松新政，新房去库存效果非常显著，一路下滑。
（ 来源：乐有家研究中心）
随着深圳新房库存大量的减少，主要热点区域的新房迅速去化，在售新房集中在外围区域，不少购房人有“无房可买”的感觉，使得购房人群“倒逼”进入二手房市场，这也就是为什么今年年初感受到二手房市场好了，回暖比新房市场还明显的一个重要原因。
2、深圳二手房多个数据指标“亮眼”
（1）二手房成交价格已经连续5个月稳住
成交价格方面，2月深圳二手房成交价格已经连续5个月稳住了，2月环比涨1.7%，成交均价6.41万/平，已经连续5个月保持在6.3-6.4万/平左右。
（2）节后成交量，创下近5年最高记录
据深圳贝壳研究院监测，节后26天时间里，二手房实时成交量同比增长44%，也同时创下可近5年来同期的最高纪录。
（来源：深圳贝壳研究院）
（3）二手房周带看量持续攀升
据深圳贝壳研究院院长肖小平介绍，贝壳深圳合作门店的新增客量和带看量，持续稳步攀升，上周新增客量环增12%、带看量环增9%。
（来源：深圳贝壳研究院）
03
宝中标杆豪宅1月成交10套！南山一豪宅房源半月带看近百次
说完宏观数据，我们再来看看一些微观的具体现象，曾经的一些热门改善类豪宅小区又开始活跃起来。
据自媒体介绍，南山后海蔚蓝海岸二、三期，最近两周累计成交了5套总价900-1000万三房，其中二期成交4套，相当于此前小区一个月的成交量。
宝中壹方玖誉，据不完全统计最近一个月累计成交了约10套，户型从101平到297平，总价约在1000-3000万，其中178平户型有4套成交。
南山安托山的深铁懿府一期一套112平单位房源，报价12万/平，总价报价在1350万，可以看到，近15天时间就有98次带看，一天平均有6个客户去看房。
04
新房“库存大区”压力仍大
开发商为卖房又送车，南山盘推5字头房源
说完二手房的微观市场，我们来看看新房的微观现象。而关于新房价格来说，仍然主要是以“底价”走量：
1、新房“定点消化”，部分片区“无房可选”
这里我们简单举例两个被“定点消化”的区域，一个是深圳北站，一个是光明凤凰城。
深圳北站2023年由于新盘一个接一个开盘，还在上演“深圳北站五子”之战。新政发布后，深圳北站成为了深圳非核心区“最好的位置”，楼盘也是要么售罄，要么仅剩尾盘。
光明凤凰城，也是一下新盘扎堆了，但也迅速去化。中建观玥名邸，首批去年已经日光，去年12月加推的，目前也剩余10几套尾盘；华润润曜府还有一点尾货，基本是90多平的户型；中海时光境也加推了最后1栋，转成现房后目前也基本网签了。这个板块去年十一热度起来后，目前剩余的选择非常少。
2、“库存大区”为出货，不止“大折扣”，还花式促销
其实深圳新盘市场，被定点去化的区域都是少数，大多数楼盘没有那么“幸运”。不能眼睁睁看着自己的客户，拱手让给二手市场，这些知道自己处于“外围”的新盘，也是为了卖房很拼。
比如南山赤湾某盘，近期推出了几套特价房，单价5.46万起，总价670万左右起。项目是2023年底开盘，当时的备案均价约8.9万/平。
不仅是打折，连送的东西现在也是“硬通货”。龙华观澜一新盘，推出买房送小米SU7使用权。
你送小米，我就送腾势。福田莲花片区的某盘，也推出认购住宅送腾势Z9。
3、购买人对“价格”很敏感，低价才能"王道”
这里，我们分析一下近期开盘的龙华深圳北站某盘。
龙华盘定价上采用了大小户型定价差拉大的策略，小户型折后单价4.97万-5.3万/平，而周边二手房至少在5.5-6万/平之间，形成了15%的价差，因此小户型的吸引度是有点惊人的。新盘780套房直接吸引了近3000批客户认筹。
把折扣给到了最小的82-83平单位，强化了小户型的性价比，目前全国很多楼盘都是这种定价策略。因此82平小户型开盘半小时就选完了。
目前购买者获知信息渠道非常多，也就是买房人越来越聪明了，哪个房源性价比高，一目了然，低价目前还是"王道”。
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