近日，深圳公共资源交易中心发布了龙华上塘村城中村改造单元规划（A）招标公告。
据了解，此项目是龙华首个公示的城中村改造试点项目，备受关注。
01
总拆范围约30.2公顷，未来又一巨无霸项目
龙华上塘村城中村改造单元位于龙华超级商圈核心区范围内，紧邻地铁6号线上芬站，交通较为便利。
主要以居住、工业功能为主，土地利用率较低，建设年代较早，建筑物老化明显，村民改造意愿强烈，总拆除新建范围约30.2公顷，总拆除建筑面积约51.8万平方米；现状容积率1.72，现状私宅424栋，商业办公7栋，厂房161栋。
根据招标公告显示，此次招标涉及到项目总体规划、规划方案设计、产业发展、道路交通、公共服务设施等多项研究；项目的财政预算限额为人民币245.5万元。
从招标文件中的初步拟定拆除新建的范围，经过对改造范围进行对比，这很可能就是华润此前在推进的上塘旧改，即几年前市场所称的龙华版“华润城”。（因更新涉及到多项程序，此信息具体以官方信息为准）
▲图源：深圳公共资源交易中心
从位置上可以看得出来，项目与6号线地铁站接驳，位置较好。
对面就是华东师范大学附属深圳龙华学校、塘城壹号、金茂府等项目，金茂府的新房，曾是龙华片区高层里卖得最贵的新盘项目。
截图：百度地图
早在今年2月份，龙华区城市更新和土地整备局就公开了此城中村改造单元规划的采购需求。
采购需求提出，以经批准的国土空间规划、分区（组团）规划、法定图则以及涉及的政府规章、政策文件为依据，落实国土空间规划传导要求，积极推进建设完整社区，划定改造单元范围，对地块划分、规划功能、控制指标、空间形态等内容做出细化规定；根据相关政策规定开展专题专项研究，包括但不限于产业发展、交通规划、公共服务设施、市政工程规划、城市设计、海绵城市建设、建筑物理环境等内容，并提出控制要求。
项目实施范围初步拟定拆除新建约30.2公顷（最终的实施范围以通过审批的项目实施方案为准）。
这个面积算得上是龙华的又一大巨无霸项目。
总体规划情况
本项目在总规中规划为建设用地，在城总规中规划为居住用地和政府社团用地，在龙华区国土空间规划中位于城镇开发边界范围内，且处于居住生活区、工业发展区内。
控制性详细规划层面，本项目位于[龙华旧城核心地区]法定图则范围内，规划为居住用地、商业用地、普通工业用地、公共基础设施用地等。
此次项目招标的核心任务主要是聚焦盘活利用存量土地，提高土地利用效率；
本项目通过范围内建设拆迁安置房，满足被拆迁人的基本住房需求，同时通过科学规划，为片区补充公共配套设施，有效节约用地，使土地利用价值得到最大化，并使得该地区将更具开放性和投资吸引力，进一步提升地区土地的集约利用效率，促进产业转型升级，推动城市高质量发展。
优化人居环境，提升居民幸福感；本项目建设实施将集中安置居民，通过合理规划、布局，为片区配建教育设施、市政道路、公园绿地、商业配套，并附设老年人日间照料中心、社区健康中心、文化活动室、垃圾转运站等各种类型的公共服务设施和市政交通设施，全方位改善片区公共服务能力及人居环境。
02
会否成为龙华版“华润城”？
此前，龙华版“华润城”曾被传了好一些时间。
华润置地曾于2016年11月进驻上塘开展城市更新前期工作。
华润置地也曾在其官方城市更新平台上透露，上塘项目包括西头、龙屋、东一、东二四个村以及部分工业用地，面积超过71万平方米，拟更新改造范围面积约50余万㎡。
但2022年3月后，官方平台再未提及该项目。
▲此前华润公布的上塘旧改项目大致范围
此次上塘村的改造项目与此前华润的上塘项目是否重合，目前尚不明确。
不过，此次招标公告公布的拟拆除范围对比此前华润推动的上塘旧改，在规模上有比较大的缩水。
拟更新改造范围面积从50余万㎡缩减到了30.2万㎡。
▲本次上塘村城中村改造单元初步拟定拆除新建的范围（仅供参考，最终以官方确定范围为准）
虽然此前华润集团已进驻项目多年并开展城市更新相关工作，使该项目在民间获得了"华润旧改"的称号，但实际上该项目并未正式申报立项，尚不能称为规范的旧改项目。
针对公众关心的上塘村未来是否仍由华润操盘、能否打造龙华版"华润城"的问题，需要结合深圳最新城中村改造政策来分析。
根据新政要求，此类项目将实行"一二级开发分离"模式：政府主导前期工作，可引入前期服务商协助；待土地收储完成后，将通过综合评价出让或带方案出让等公开方式确定开发主体。
所以开发商若能参与项目前期服务工作，将在后续土地竞标环节占据一定优势。
这意味着，若华润能够成功中标上塘项目的前期服务商资格，则有望在后续开发建设中继续参与该项目。（具体以实际为准）
03
深圳多个重建类城中村改造项目在推进
去年5月，深圳发布城中村改造新政，明确由政府主导推进，城中村改造将通过拆除新建、整治提升、拆整结合3类方式进行。
2024年11月，住建部财政部联合发文，要求进一步做好城中村改造工作，推动符合条件的项目尽快启动实施。
其中拆除重建首批已确定有十几个城中村试点，目前这些城中村已经先后发布公示。从中标房企看，大部分都是有实体的国央企。
深圳公布的城中村改造试点项目中，如天健中标福田沙尾村改造意愿征集阶段前期服务以及罗湖螺岭片区项目合作方；中海中标南山新屋村前期服务商；华润代建大鹏白石岗项目。
项目具体的情况，可查看我们之前的报道》》》
深圳这12个城中村，要拆了！第一批城中村改造项目曝光（附名单）
3月初，深圳的政府工作报告中，对房地产市场有一句关键表达——
明确提到了今年“稳步实施城中村改造，加大城市更新项目盘活力度，稳妥有序实施房票安置制度。”
3月26日，深圳市住房和建设局发布了《关于规范城市更新实施工作的若干意见》里，也提出建立房票制度，探索城市更新项目补偿安置多元化路径。
这对于城市更新来说，未来也是一大变化。
以上信息仅供参考，具体以官方信息为准。
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