来源：丁祖昱评楼市
刚刚过去的住建部工作会议强调：“要充分认识二手房交易占比上升是今后一个时期的趋势，把新房市场和二手房市场作为一个整体来看待。”
数据显示，2025年11月，30个重点城市二手房成交面积1704万平方米，环比上涨14%。受二手房带动，11月一二手总成交面积2453万平方米，环比微增1%。
二手房成交的上涨，主要受“以价换量”驱动，从11月二手房成交总价段分布来看，成交结构中低价房源占比持增，极致刚需客群基本被分流至二手房市场。
CRIC监测数据显示，上海、深圳总价200万元以下“极致刚需”2025年11月成交套数占比同环比齐增，北京、杭州总价200万元以下“极致刚需”11月虽然环比微降，但同比仍分别增长8.33pcts和6.67pcts。
近年来，各地豪宅纷纷出圈，豪宅市场也成为了市场主要关注焦点，但从二手房整体成交占比来看，即使是北京、上海，总价200万以下成交才是主流。
2025年下半年起，因二手房市场行情低迷、业主“以价换量”，成交结构中低价房源占比持增。
CRIC监测数据显示，2025年11月，北京、上海、深圳、杭州等总价200万元以下房源成交占比同比增长显著，其中上海和深圳总价200万元以下房源成交套数占比同环比齐增。
以上海为例，2025年11月总价200万元以内房源成交套数占比为49.71%，环比上升0.99pcts，同比上升13.12pcts；市场份额有进一步扩大趋势。
与此同时，上海、北京总价300万-1000万元二手需求全面“塌陷”，同环比全线“飘绿”，一方面受整体市场压力影响；另一方面，也源于新房市场优质产品入市对二手客群起到分流作用。
从二手房成交面积段来看，北京、上海、深圳70平以内小面积段仍是成交主力，2025年11月成交套数占比均在三成以上。其中，深圳成交集中度仍在上升，70平以内小面积段极致刚需成交占比同环比增幅均超1.2pcts。
北京和上海一直被视为“天花板级城市”，这两个城市的房价也一直相对较高，但从2025年前11月二手房成交结构来看，总价200万以下的房源才是大多数。
CRIC数据显示，2025年前11月，北京总价200万以下房源共成交约79364套，占北京全市成交的50.44%，2025年前11月，上海总价200万以下房源共成交约86494套，占上海全市成交的41.84%。
从趋势来看，2025年前11月，无论是北京还是上海，总价200万以下房源的成交占比都呈上升趋势。
分区来看，上海总价200万以下房源成交占比最高的区域是浦东和宝山，分别占18.15%和12.57%。浦东总价200万以下成交套数前二名的小区分别为位于临港的宜浩佳园以及位于大三林的城林雅苑，宝山总价200万以下成交套数前二名的小区分别为位于罗店的美罗家园以及位于顾村的泰和新城。
北京总价200万以下房源成交占比最高的区域是朝阳区和丰台区，分别占17.46%和11.17%，朝阳区总价200万以下成交套数前二名的小区分别为位于东坝板块的东坝驹子房以及位于管庄板块的北花园小区，丰台区总价200万以下成交套数前二名的小区分别为位于高立庄板块的广安康润家园以及位于园博园板块的红山郡小区。
北京和上海总价200万以下成交占比的提升，一方面是“极致刚需”需求的增长，另外一方面则是部分原本总价在200-300万区间的小区价格下跌，市场上出现多个高性价比房源所致。从目前来看，上海部分房东已经开始出现惜售的现象。
有买才有卖，一二手房一直都存在着联动关系。
在整体市场承压下，二手房市场环比回升，同比保持增长是一个积极信号。虽然以价换量依然是主旋律，但成交量的上行代表需求量的存在，二手房的需求稳定对整个一二手市场的整体稳定有着较为积极的作用。
当前200万以下“极致刚需”的成交上涨，也将构成房地产市场置换链非常重要的一部分。
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