9月4日，《南山[同乐地区]法定图则04-09-01等地块规划调整（南头街道义学街城市更新项目）》公开展示。对比2025年4月的规划草案，本次调整出现了一个值得关注的变化：住宅从180993平方米下调至158088平方米，减少了约2.2万平方米，而原本明确包含的保障性住房和南头古城回迁字样，消失了。
这不是孤例。今年6月，招商街道爱榕园片区城市更新单元规划草案公告，同样出现了保障房彻底清零的调整——原规划的4.38万平方米保障性住房被全部移除，容积率从5.7降至2.9，原规划的九年一贯制学校也调整为公园绿地。
两个南山核心区的旧改项目，不约而同地选择在规划端“做减法”。
01
超26万㎡建面，取消了保障房
根据公示，义学街城市更新单元位于南山区南头街道南山大道与玉泉路交叉口东南角。
本次调整拟对多个地块进行整合重划：
04-09-02地块：二类居住用地
04-09-03地块：二类居住+商业用地
04-09-04地块：教育设施用地
04-11-01地块：商业+二类居住用地
同步优化的还有片区路网——正云路线位调整，义学路拓宽至14米。
该更新单元用地面积53927.4平方米，拆除范围52413.4平方米，开发建设用地40544.5平方米。规划容积266222平方米，其中住宅158088平方米，商业、办公及旅馆业建筑99141平方米。
对比2025年4月的规划（草案），本次调整有两个关键变化：
一是开发建设用地大幅增加——从约31249平方米增至40544.5平方米。这意味着社区内部可以留出更宽的楼间距和更集中的公共空间。
二是住宅面积从180993平方米下调至158088平方米，且保障性住房的表述消失了。2025年草案中明确列出的“含保障性住房和南头古城回迁”，在本次公示中已不见踪影。
要理解这一变化，需回溯到2026年3月16日，《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》正式施行。这份由深圳市住房和建设局、市规划和自然资源局联合印发的文件（深建规〔2026〕3号），明确了两条规则：
已完成城市更新单元规划审批的项目，按原规定执行保障性住房配建要求
未完成规划审批的项目，取消保障性住房奖励容积，原则上可不配建保障性住房
3月16日成了旧改项目保障房配建的“时间红线” 。红线之前已审批的，照旧；红线之后尚未审批的，可以“减负”。
02
历经6年，未来改造后马家龙片区将添新貌
义学街城市更新单元的推进已逾六年。项目于2020年6月首次列入《2020年深圳市南山区城市更新单元计划第四批计划》，彼时拆除范围约42569平方米。2024年完成计划调整，拆除范围增补至52413平方米，列入《2024年深圳市南山区城市更新单元计划第二批计划》，成为该批次唯一入选项目。2025年4月，项目规划（草案）通过审议并公开展示。
此次法定图则规划调整，是项目在规划层面的又一次关键进展。申报主体为深圳市金海港实业有限公司，这家成立于1995年的深圳本土企业，此前已在深圳开发缤纷假日、缤纷时代、珑御府等多个地产项目。
从地理位置来看，义学街城市更新单元位于南山区南头街道南山大道与玉泉路交汇处东南侧。项目地处马家龙片区核心地带，区位优势显著。
交通方面，项目邻近地铁12号线中山公园站及南头古城站，南山大道、北环大道、深南大道等城市主干道环绕，与科技园中区仅数分钟车程。项目与拥有1700多年历史的南头古城隔路相望，南头古城被誉为“深港历史文化之根”，是深港城市发展的共同源头。
片区陆续已有多个城市更新项目推进，基本生活配套成熟。根据南头街道2026年工作计划，街道正“成立专班加快推进义学街等城市更新项目进程”。
03
今年，南山片区多个旧改“破冰”提速
2026年以来，南山区城市更新全面提速，多个停滞多年的旧改项目接连取得实质性的进展。
今年6月，仅一个月内，南山就有四个停滞多年的旧改项目同时传出新动态——南头北头村、蛇口爱榕园、原恒大大新北、向南村先后取得实质性进展。
如荔园新村，这个一波三折、从棚改转为城市更新、历经14年拉锯的老牌小区，于8月18日正式列入《2026年深圳市南山区城市更新单元计划第一批计划》。拟拆除范围40783平方米，更新方向为居住。从“拆不起”到草案公示，荔园新村用了14年。
大新村四港片区旧改，原实施主体华超实业为恒大地产全资子公司，项目自2015年底开拆后因恒大流动性危机陷入停滞。2026年6月，南山区发布“清调供”整体处置方案，清退原实施方、三期地块由商业用地调整为居住用地，并公开招标新市场主体。市场消息指华润置地或将成为新实施主体。
北头村（一期）则是南山区首个房票补偿项目，房屋征收补偿工作正稳步推进……
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此外，在5月全市集中启动的279个重点项目中，南山区以51个项目、总投资约422.4亿元居全市投资体量首位，涵盖大学城（西校区）提升改造、麻磡村老瓦房片区综合整治、永合高分子产业园提容等重点工程。
整体来看，南山城市更新正呈现“老大难”项目集中破冰、容积率下调与保障房取消的减量提质、政府主导力度加大三大趋势，南山核心区的住宅与产业空间格局还正在重塑。
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