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央视点名、停止过户、查封门店…深圳小产权被禁后,热钱流向何方

咚咚楼情 发布时间:2021.05.03 17:26:49
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朝夕之间,深圳小产权市场发生大震荡。


4月27日,央视财经针对深圳小产权成交过热,涨幅最高高达50%,投资客占比达到8成的市场现象进行了专题报道。



随后,网上流传出龙华大浪要严格整治小产权房交易的通知,通知对小产权交易从三个方面进行了限制:


1、不得进行小产权房交易;2、不得为小产权房交易提供见证,不得为小产权房交易的材料加盖公章;3、向村民、股民做好宣传工作,告知其不要进行小产权房交易。


小产权交易中,律师见证和村委过户是最重要的2个环节,若此通知属实,则日后大浪的小产权交易几乎无路可行。



与大浪关于小产权管控通知几乎同时出现的,是一份关于龙华区违建物业权利人核实的文件。



文件的核心思想非常明确:在城市更新过程中,区土地整备局对被拆迁权益人只认【原物业权利人】,意味着不允许更名确权。


紧接着,沙井也传出一份《关于统计报送辖区内售卖房产中介的通知》,疑似要对小产权中介进行全面排查。



图源网络从网上流传的视频来看,沙井已有执法大队上门检查,不少小产权交易中介门店被查封。执法大队上门检查 源自朋友


被查封的门店 图源网络


甚至有消息显示,沙井炒作严重的几个城中村停止过户、停止律师见证,如学府、耗一、耗二、壆岗等。



沙井某小产权中介群动作之迅速、打击之精准,彰显了政府打击炒作小产权乱象的决心,引发网友感慨:小产权这么快就变成夕阳行业了。



过去大半年,因为7.15新政、二手房指导价新政等层层加码的调控,在全球通胀的大背景下,海量资金无处可去,不限购不限售不占用名额,天生适合投机炒作的小产权受到了投资客的追捧,吸虹了大量流入楼市的资金。


但小产权毕竟是违法建筑,买卖交易并不受法律保护,风险过高,在央视的采访中,官方明言:深圳不存在小产权房,只有违法建筑。


淘哥认为,此次小产权被严厉打击后,最大的受益者其实是公寓。


打新资格要求过高,二手房首付款大幅增加,小产权交易被堵死,商铺、写字楼没有类住宅功能,太过小众,目前深圳整个楼市合法、安全、可靠、好买的产品就是公寓了,接下来预计会有越来越多的钱流入到“泄洪通道”公寓市场。


事实上,公寓的热度正在飙升,淘哥调查发现, 龙华某红盘公寓,开盘3个月大卖1100+套 ,3月份成交最多的一天达到了45套。


01.

3个月大卖1100+套

万科这个公寓项目卖爆了


淘哥近期获悉,龙华网红盘深国际万科和颂轩·V寓销量已经突破400套,而且销售势头很强劲,就在截止发稿时,销量已经逼近500套大关。



再加上项目还有700套公寓被某实力大企业整购,算下来,项目自1月31日开盘至今,已经卖了1100多套。五一假期第一天,和颂轩现场也是爆满,可以说是深圳五一最火的楼盘之一。



对于1100套这个数据,业内人士更能感受到它所带来的冲击力。


就算在当下公寓市场较热的背景下,一个项目月卖30—40套,已经算是非常走俏了。


而深国际万科和颂轩·V寓月均走量约400套,是常规项目的约10倍,据悉3月份成交最多的一天达到了45套,市场认可度和受欢迎程度可见一斑。


深国际万科和颂轩·V寓是龙华大盘万科悦城项目的公寓部分,在售建面约39/41/56平小面积真公寓,总价约188万起。


对于这样一种资产,背后都是哪些人在出手?他们为什么在众多公寓中选中了深国际万科和颂轩?


02.

主播、网红、跨境电商从业者

和颂轩·V寓背后的那些人


据淘哥深入采访,买入深国际万科和颂轩·V寓的人群大致有几类:


1、主播、网红等,沉淀财富,做工作室


近两年,网络带货和短视频成为风口上的行业,催生了一大批平台主播、网红,他们靠广告植入、直播带货赚到了大笔的人生财富。


仅拿直播带货来看,薇娅、李佳琦这些顶流网红,年带货销售额能达到200多亿、300多亿,全网排名到50的,年带货额也能达到10亿以上。


图源网络


对应到收入,这些网红年揽金在百万、千万规模的不计其数,早在2018年,仅淘宝年收入过千万的主播就有81个。


彼时,淘宝直播市场仅有约1000亿的成交额,而根据艾媒数据中心统计,2020年中国直播电商市场规模达到了9600多亿。可想而知,过去一年,如此大规模、快速增长的市场,造就了多少位千万、百万富翁。



如果说数据还不够生动,看看众所周知的中国初代网红罗永浩,这个时不时就霸占微博热搜的男人,就能深刻且生动感受到网红的财富力。


罗永浩从2020年4月开启抖音直播带货还债生涯,至今仅一年,6亿债款就已经还清了一大半,致富能力堪比印钞机。


这些人,在时代风口之上快速、轻松赚到了巨额财富,但既然是风口,就很容易转向,看着银行卡内的大量余额,网红达人对于收入在未来还能保持持增长没有把握,于是买公寓就成为沉淀资金的一种选择,他们是深国际万科和颂轩·V寓的典型买家。


而且公寓具备居住和办公的双重属性,方便主播、网红这些KOL创办自己的工作室,打造直播间、演播厅,从这个角度而言,公寓比住宅更有优势。


2、跨境电商从业者,对抗通胀、沉淀财富


去年,坊间流传一句话:“每一个在深圳做跨境电商的,今年都在深圳买了房。”


此言并非虚张声势。


受疫情影响,去年跨境电商爆发式增长,据海关统计数据,2020年我国跨境电商进出口规模达到1.69万亿元,增长31.1%。


数据来源:中商产业研究院整理


而深圳又是跨境电商的聚集地,拥有约4万家跨境电商交易企业,超50万从业人员,跨境电商独立B2C站点前50名企业,有一半都在深圳。(数据源于深圳市跨境电子商务协会)


所以,深圳有相当一大批跨境电商从业者,在行业的爆发增长中,收获了难以想象的财富。


比如被媒体大肆报道的96后陈耀宏,2020年1月在深圳注册成立公司做跨境电商业务,半年后就赚了2000万,而他只是深圳跨境电商行业中成功人士的一个缩影。


这些在时代另一个风口上快速积累财富的群体,是万科和颂轩公寓买家的又一个典型代表。


3、深圳女孩,精神独立,有生活追求


女性群体是买入小面积公寓的主力,现阶段很多独立女性对生活的要求很高,和家庭购房相比,他们更偏爱面积60平以下、离商场近、交通方便、颜值高的房子。


这种房子市场租金普遍都在4000元/月以上,相对于租,买个带精装的公寓反而更合适。


4、房产配置家庭,买给父母、孩子


受房价水平高、供应量少、打新难度大、二手房指导价政策等综合因素影响,对于大多数人而言,深圳住宅已经变成了买不到、买不起的存在。


对于想和孩子、父母保持“一碗汤”距离的买家而言,不限购不限贷、价格相对较便宜的公寓,就成为很好的选择。


这类人群也是深国际万科和颂轩的一类典型客群,他们买来主要是为了居住。


5、重视现金流买家,用来出租


深国际万科和颂轩·V寓的租金回报,绝对是公寓市场的佼佼者。


项目300多米处的星河盛世,2012年的建成的次新房,一居室的租金在4300—6000元/月,平均租金在5000元+/月。


截图自贝壳APP


以星河盛世租金为标准,以深国际万科和颂轩·V寓的39平公寓为例,简单推算一下:


总价约188万,按4.5成首付,再加上灵活的贷款方式,月还款大约8000元,这样算下来,未来的租金足以抵扣绝大一部分贷款。


而这还是以星河盛世为参照的租金,地段、配套、交通等素质差不多,加上大盘、新房、精装等条件,深国际万科和颂轩·V寓的租金水平,会更有优势。


更关键的是,参照深国际万科和颂轩·V寓所在的龙华深圳北核心片区发展水平,这里的出租率和租金水平,都在不断上涨中。


以龙光玖钻为例,这个项目的体量非常大,公寓和LOFT产品加在一起大约有8000套,尽管如此,龙光玖钻的空置率很低,而且价格很高,39平的LOFT能租到5000多/月。


截图自贝壳APP


这其实是一个超乎业内市场预期的表现,这就更加说明,深国际万科和颂轩·V寓所在片区的租金价值前景,还有很大的后劲,随着红山6979、美术馆、图书馆等高规格的设施陆续运营,商业和人文氛围更加成熟后,租金水平也会水涨船高。


03.

和颂轩·V寓大卖的4个秘密


至于深国际万科和颂轩·V寓为何能成为备受市场追捧的香饽饽,淘哥认为,有4大关键因素,是项目爆卖背后的秘密。


秘密1:性价比超高,首付门槛超低。


深国际万科和颂轩·V寓均价约5.2万/平,和外部对比,附近的华侨城北站一号,均价约6.1万/平,鸿荣源天俊,均价约6.15万/平,价格优势非常明显。


从项目内部对比,和公寓一起拿预售的住宅产品,均价约7.6万/平,同一个项目,仅是公寓和住宅性质的差别,价格就低了约32%,价格优势更加明显。


而且,在性价比超高的基础上,深国际万科和颂轩·V寓首付88万起,首期仅10万,这种超低门槛上车深圳核心区的机会,对于买家具有致命吸引力。


秘密2:5地铁+1高铁枢纽,交通超方便。


目前来看,深国际万科和颂轩周边有地铁4、5、6号线贯穿,其中4号线白石龙站离项目的直线距离仅约600米(百度测距),一站就是深圳目前最大的交通枢纽深圳北,两站就是红山、福田CBD。


而且未来3年左右,21、22号线规划一旦落地,这两条地铁交汇的横岭站,将直接与深国际万科和颂轩商业中心接驳,直达前海中心与福田保税区。



深国际万科和颂轩交通示意图也就是说,深国际万科和颂轩·V寓等于是5条地铁环绕,叠加一站深圳北的优势,这种交通素质,不仅可以便捷通勤南山、福田、宝安,甚至可以快速抵达惠州、广州,非常难得。


秘密3:和住宅共享园林,楼下就是大型商业,周边配套成熟。


因为是建面约75万方大盘万科悦城的一部分,所以深国际万科和颂轩·V寓可以享受和住宅同等的社区配套,比如约1.3万平的园林、私家游泳池等,这是纯公寓项目很难享受到的奢华待遇。


而且,项目自带建面约3万平的商业,这个商业由万科联合运营香蜜湖山姆店的印力共同打造,预期品质很高。



深国际万科和颂轩商业效果图本身自带大型商业,再加上周边5公里范围内的星河 COCO City、上河坊、红山6979、天虹商场、卓悦汇等 10 余座购物中心,深国际万科和颂轩·V寓的商业配套超20万平,能承载各种娱乐消费需求。


此外,项目周边还聚集了“文化四馆”、简上综合体育馆、深圳第二儿童医院、深圳新华医院等超高规格的公建设施,生活非常方便。


深国际万科和颂轩周边配套示意图


秘密4:万科出品,户户带阳台,精装品质高。


万科,就是品质的代言词。


从万科星城、万科瑧山府、万科瑧湾汇,到万科蛇口公馆、万科云城,纵观近几年的深圳楼市,万科打造了多个网红项目,受到了市场的热捧和肯定。


本次同样由万科出品的和颂轩·V寓,户型和精装都堪称一流。


不管是39平的一房,还是56平的两房,项目所有面积段公寓均户型方正,带阳台,而且层高达到了约2.95米,保持了万科对户型一惯的精工水准。


建面约39平的产品,为一居室户型,空间规划科学合理,厨卫俱全,紧凑实用。



深国际万科和颂轩户型图建面约56平的产品,为两房布局,全明空间,餐厨客厅连贯一体,客厅接驳阳台,居住体验感非常舒适。



深国际万科和颂轩户型图优秀的户型设计,搭配简洁温馨、精巧实用的精装,深国际万科和颂轩·V寓所营造的空间,从产品表现力而言,比大多数同类产品,更能打动买家。



深国际万科和颂轩样板间照片受市场欢迎和购房者认可的项目,总是有自己独特的魅力。淘哥认为,深国际万科和颂轩目前热销的约39-56平精奢公寓,首期仅10万起,性价比高,产品力诱人,完全可以入手。


项目既是一个很好的抗通胀的现金奶牛,也是为数不多的上车深圳核心区的低门槛机会,一定要好好把握!



(本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点,不构成具体投资买房建议,楼市有风险,投资须谨慎。)扫码关注公众号,了解活动

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(来源:开发商、文杰淘楼)

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