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惠州爆热,外地客占比80%!大家开始饥不择食了?

惠州资讯中心 发布时间:2021.06.08 10:37:59
浏览:984

来源:大湾区PLUS


五月刚过,各大机构又开始统计各城市的楼市成绩单了。


根据乐有家研究中心的统计,今年5月湾区九城中,深圳的成交量已经低到和江门排排坐了,而成交量前三名则是佛山、广州和惠州。


惠州近一年以来的成家量真是非常有排面,成交量超18万套,在湾区九城中排名第一。



图片来源:乐有家研究中心


在乐有家一项关于惠州购房者居住地占比的统计中,在惠州买房的外地购房者占比将近80%。



图片来源:乐有家研究中心


这数据还是挺让我惊讶的,这感觉就像是高中班里成绩平平的学生,到了高考却爆冷考了个状元。


这究竟是热门城市政策太严,湾区客已经爱不起,所以转而投奔惠州,还是惠州其实真的具备投资价值呢?


.01

惠州的价值在哪?


惠州的价值,首先肯定是因为它的临深区位。因为临深的区位,所以才能够导入人口和产业。


房地产长期看人口。


看一座城市有没有投资价值,必定要看它的人口。


而最新的广东省七普数据显示,惠州的常住人口总量已经突破600万人,增量也在全省排名第五。没有参考坐标,貌似惠州的成绩还是蛮好的,但和其他城市一对比,差距就出来了。


同样作为临深城市的东莞,人口密度比惠州可大多了。它的人口已经突破了1000万,而它的面积仅有2400多平方千米,几乎是惠州的五分之一。


即使是常住人口两百多万的珠海和四百多万的中山,因为面积小于惠州,所以它们的人口密度都高于惠州。


由此可见,虽然惠州人口吸引力有所提升,但和自己广袤的土地一比,还是杯水车薪。


除了人口,对于一个城市来说,交通同样非常体现它的价值,所谓路通财通。


而惠州的交通是“三横一竖”的“丰”字交通主框架,以快速路、主干路、次干路、支路组成的市政路网体系,轨道交通比较薄弱。



而在深圳的产业转移蓝图里,惠州主要依靠轻轨和地铁线与深圳连接,从而承接深圳的产业转移。但目前轨道交通还未落地,地铁还在规划的阶段,惠州的产业发展上一个台阶还需要时间。



图片来源:中商产业研究院


前段时间就有惠州市民向相关部门询问惠州到底修不修地铁。而官方就表示,修地铁还需要综合考量客流规模、城市交通现状、投资效益等因素,在深入研究后才能对是否修建做出答复。


所以惠州的交通、产业利好也还需时日等待。


.02

成交大涨的

真实原因是……


虽然惠州的现状连“画大饼”都算不上,但却不妨碍大批购房者涌入惠州。这些购房者因何被惠州吸引呢?


首先,肯定是因为它的价格便宜。


从这张2021年1-4月湾区九城的房价可以看到,惠州是临深城市中的洼地,均价刚过万,在九城中仅高于肇庆和江门。



从上车门槛考虑,惠州是资金不足的购房者最好的选择。


而从环境上来看,虽然惠州产业不发达,但环境比较宜居。尤其是惠城这样的城区,市政配套都齐全。


其次是广州、深圳、东莞等热门城市购房政策都在收紧,而临深的惠州成为投资客转移的目的地。


虽然交融、产业规划长远,但单凭临深这一条,不少湾区投资客也愿意为此一搏。


而且惠州的限购政策与广深相比,实在是宽松很多。


惠州现行的购房政策是——不限购,大湾区一次性购买3套以上的暂缓网签。


虽然它也有限售政策,要求购买的商品住房(含新建商品住房和二手住房),须取得不动产权证满3年方可转让。但对于一切尚待兑现的惠州,不少投资者认为,即使等它3年又何妨呢!


以上种种因素,导致了大批湾区客选择上车惠州。


.03

押宝惠州这步棋,

走对了吗?

这么多的湾区客涌入惠州,他们的这步棋走对了么?


从上车门槛来看,惠州的确是临深城市里能够够上的最低选择。


如果抱着自住的目的入手惠州的房子,那么惠州部分区域其实还是不错的。比如惠城,保值至少没问题。


但如果追求投资回报,以投资为目的入手惠州,那可能它会让你失望。一是因为它的供应巨大,远大于求;二是因为它的人口、交通、产业现状一般,规划也遥遥无期。


现在虽然楼市调控频频,但投资也不可以饥不择食哦!


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