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楼市“新物种”,保障性租赁住房深度解读(上)

资讯中心 媒体 发布时间:2021.07.20 09:32:36
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来源: 李宇嘉观楼局


近日,一个叫“保障性租赁住房”的新物种闯入房地产,这到底是个什么东东?为什么要搞这个东东?对房地产有什么影响?首先,要告诉大家的是,国家非常重视,专门发布了一个国字号的文件(国办发〔2021〕22号),对这个新的房屋类型,做了非常详细的阐述。


01  国家有多么重视


印象中,专门就某一个房屋类型,发一个国办发的文件,这还是第一次。即便是1998年吹响房改号角的“经济适用住房”,也没享受到这个待遇,当时也只是以建设部、国家计委联合发的一个部门文件来做的,后面的廉租房、公租房也如此。可见,国家对这个“新物种”之重视。

 

而且,关于发展住房租赁,除了7月2日这个22号文,5年前的2016年,国务院还发过一个39号文。可见,写入十九大报告的“租购并举”,绝不是说说的,而是真枪实刀要干的。

 

只不过,怎么干,是要讲究智慧的。2016-2019年,是“租购并举”的探索阶段,国家充分放权,让市场大胆试、让问题充分暴露,好让国家高屋建瓴地看清问题。尽管出现很多负面现象,比如“炒房租”、资本运作、长租公寓暴雷等,但也让高层认清楚了这个行业的本来面目。

 

同时,也逐渐知道了,哦,原来这个东东不能那样搞,该这样搞!不管怎么搞,市场主导,不太适合住房租赁。这次提出保障性租赁住房,是“租购并举”制度建设的再出发和升华,并且更加重视租赁的保障和民生属性。而且,也第一次明确了国家层面住房保障体系的顶层设计。



也就是“三房”——公租房、保障性租赁住房和共有产权住房,这是住房制度建设征途中的一个重大里程碑。1998年“房改”以来,我们觉得必须要市场化主导,政府主导会有问题。即便在2013年,政治局集体学习房地产时,还重点强调,处理好需要和可能的关系,防范福利陷阱。

 

所以,住房保障上,始终坚持“保基本”的框架,政府不能越界,其他的交给市场来解决。对于各地将人才住房纳入住房保障,国家颇有微词,不太认可,除了在深圳先行示范区意见中,提出支持深圳创新人才住房外,对其他地方的人才住房,一律不纳入住房保障的范畴。


02  呵护新市民、年轻人 


不过,对新市民、年轻人的住房问题,国家老早就提出,要将保障范围扩大,覆盖到非户籍人口,特别时农民工。近年来,国家要求保障房扩大至外来人口、为城市提供基础公共服务的人群。问题是,公租房准入门槛、建设主体、资金来源、轮候分配等有严格规定,新市民、年轻人并不符合标准,比如收入超过了保障线,所以,公租房要扩面,实施起来确实有难度。



各地不知道怎么操作,才达到既扩了面,还能经得起严格的审计。现在,有了保障性租赁住房,二者的边界搞得清清楚楚,不搞交叉,公租房退回到基本保障,完全由财政投资、由政府直接主导、国企平台建设、针对户籍低保低收入人群,这是政府基本职责,符合兜底保障的原则。

 

在公租房(含货币补贴)之外,重构一个市场化主导、政府给政策扶持的新的保障体系,即针对新市民、年轻人的住房困难,建立“租售结合”的体系,即保障性租赁住房和共有产权住房。从这个“三房”的新保障体系看,相比过去,最大的不同,就是保障的范围扩大了。

 

新的保障体系下,不仅有兜底保障(这个放之四海而皆准),对新市民、年轻人也有保障,而且对后者的保障,覆盖“租和买”,这是非常大的改变。也就是说,政府要让新进入城市的人群、城市无房的人群,体面地租住下来,还能买到低成本的房子,直至他们有能力买商品房。

 

或许,这也可以称之为对过去20几年过度市场化,导致的一系列问题,通过新住房制度纠偏。当然,你也可以说,“房住不炒”本来就该这样落地。要注意的是,“三房”第一次成为我国住房保障体系的顶层设计,意味着这将是对十九大“租购并举”的贯彻,也将会长期坚持。

 

当然,这个保障与公租房不同,公租房以政府为主导,财政资金投入,而保障性租赁住房和共有产权住房以市场为主导。为啥?一则,这不是兜底保障,而是普惠性保障;二则,新市民需求多样,适合市场机构来做;三则,要通过政策引导,告诉全社会,怎么落实“房住不炒”。

 

03  为什么要搞这个东西?

 

为什么不惜牺牲市场,然后硬生生从市场割出来一部分,让政府劳财费神地出台扶持政策,将马拉到河边喝水,鼓励市场去做?

 

对一项新政策,要知其然、更知其所以然。新市民、年轻人,也不是今天才有的,只不过当下规模有点儿大,而已而已。全国第七次人口普查显示,截至2020年,我国流动人口为3.76亿人,大幅高于2019年公布的2.36亿人,较2010年人口普查时实现约70%的超预期增长。

 

十几年前,我也是新市民、年轻人,但我没觉得住房问题多么困难。当时,我住的是周转宿舍。我的很多同学去租房,但房租也很低;即便买房,房价也很低,深圳那时的房价才1万元。但现在不可同日而语,年轻人一进入城市,就面临着高不可攀的房价,房租也支付不起。

 

现在,如果在深圳租住商品租赁住房、长租公寓,“押二付一”是普遍现象。一下子要拿出一万多元,每月至少还要支付4000元左右,几个人能付得起呢?买房,没有家里支持,10年内别想了。而且,当下进入城市的年轻人、新市民,都是90后、00后,对于“租的好”有强烈诉求。

 

2010年之前进城的农民工,都是60后或70后,他们对租赁体验没那么高要求,只要有一张床就可以了。我记得,万科前董秘谭华杰曾说过,20几年前他刚到万科工作时,就住在城中村,经常半夜被巡查的叫起来,查身份证。现在,90后、00后还能接受这个现象吗?绝对不行。

 

新市民、年轻人,不管是新就业大学生,还是新一代打工者,或“二三代农民工”,他们要的是低租金、较舒适、秩序好、配套不错的房子。你可以说,支付不起,就不要有那么高要求。但是,时代不同了,高质量增长背景下,年轻人在平视整个世界,整个社会都在向上迭代。

 

现在,我们并不缺房子,租赁的房子也足够多了。即便是深圳这样的城市,住房套数或间数,已经超过1200万套了(算上城中村、公寓、宿舍等),按常住人口来算,基本可达到人均一(套)间了。照理说,房够了,为啥还要劳民伤财地再建设呢?这就涉及到结构性的问题了。

 

就好比,我们去旅游,发现景点很多,但服务好、性价比高、没欺诈、酒店干净的景点并不多。一个道理,房子是很多,但符合新市民、青年人居住诉求的,真很少。现在的供给,可谓“两级分化”。一边是户型偏大的商品租赁住房,或者户型小,但租金超高的长租公寓。

 

据悉,北京小户型的租赁住房,供应不足35%。而且,近年来新建的房子,户型越来越大。我调研过很多城市,开发商们都说,现在90平米以下的房子不好卖, 120平米以上最畅销。另一边,则是租金低、户型小,但秩序差(如黑房东、随意涨租)、体验差的城中村或园区宿舍。

 

这就是国家22号文件所讲的,保障性租赁住房,是为了缓解住房租赁结构性供给不足的矛盾。当然,这只是推出这个产品的一个原因。站位更高地看,这是,“一石多鸟”的不二之选。疫情后,中国经济率先恢复,但复苏的步伐很慢,特别是,收入预期不振,边际消费倾向偏低。



这对于内需打造、消费引擎、“内循环”等等来讲,并不是好消息。那么,谁的消费倾向最高呢?谁最愿意、又有强烈的消费渴望呢?就是新市民、年轻人。但是,你问问刚进入深圳的年轻人,他扎根深圳最大的梦想是什么?我觉得,如果伸出3三个指头,必定有拥有一套房子这个选项。

 

这不就是近10年来,你我看到的场景吗?如果是这样,还能指望房价跌吗?这是多么可怕的景象。如果是这样,我们的内循环转型,将异常艰难,每次经济不行了,还得靠发货币、拉动地产来解决。如果能将新市民、年轻人,从买房上面解脱出来,这个消费场景立马与众不同。

 

保障性租赁住房,就是撬动器,他能让新市民、年轻人安稳下来,体面地租下来,他们想要的,都能在这个保障性租赁住房中解决。然后,他们再去好好生活、好好工作,慢慢攒钱去买房。这样,急着买房的人没那么多了,房价上涨的压力不大了,新市民也就更加不焦虑了。

 

不像现在,买房晚了,怕买不起,很焦虑;买了一套房,还要买二套房,才能资产保值增长,对抗通胀,也焦虑;买到房了,结婚生子,生育、养育、教育,都很焦虑,还要买学位房,要鸡娃。总之,整个人生都处在焦虑中,工作生活都比较现实,一国的科技创新从何而来呢?

 

上篇就讲到这里,下篇再给大家分析,保障性租赁住房是什么,怎么搞,对地方土地财政、房地产市场,有多大影响。

 


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