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眼下是刚需最“友好”的市场

资讯中心 媒体 发布时间:2021.11.25 07:17:00
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来源:朱罗纪


对于开发商,眼下这是一个最坏的市场。持续爆雷的风险依然非常真实,如果没有强有力的政策对冲,还会有更多的房企倒下去。对那些上市房企而言,没有什么更好的办法,只能是努力的卖楼回款还债务,能降价就赶快的降价。

 

对于高负债的短炒客,眼下这也是一个最坏的市场。因为成交量非常差,1个月才有1000多个家庭买房子,高过指导价太多的房子几乎很难卖得掉。你要自己筹钱慢慢供,如果你之前又做了经营贷,那现在是很难受的。

 

但对于刚需,眼下却是一个最友好的市场。让我们来看一看,现在这个市场对刚需,是有多么的友好。

 

在说这个之前,我强调两个小细节。

 

一个是,这里说的是刚需,主要是指那类还没有买第一套房子的,价格大概在500-800万之间的单位。因为,刚需这个词在不同的语境里内涵是比较复杂的,这里做一个说明。

 

另一个是,希望粉丝们不要误会,我说“眼下是刚需最好的市场”,并不是要劝说大家去买房子,更不是说是抄底,只是我对市场的一个独立判断,和各位如何选择没有关系。所以,也希望大家在讨论的时候不要谴责说我是房托,看着现在市场不好了,想来利用信息不对称收割刚需,我没那个意思。自己花自己的钱,是这世上最重要也是最惬意的事情,一定要听自己的,亲娘老子都不能听。

 

首先,我想表达一个总的看法:基于历史周期,眼下这样的市场是非常不多见的,值得有能力但还没有买房的人认真对待

 

无论是横向看全球同类超级都会的房地产发展,还是纵向看类似深圳这样的超特大城市过去的房地产周期起伏,答案都只有一个:超级城市的房价,从来都是大涨小跌、长涨短跌、易涨难跌。的确像日本、中国香港出现过大的泡沫bengp,但是大部分情况下,并不是那样,而是房价经常是涨到一个位置,然后开始调整甚至出现小幅下跌,之后再度上涨,到一个更高的水平

 

这说明,那些超级城市高房价的背后,有很深层次的力量在支撑。这些力量是缓慢而深远的,一旦叠加起很简单的货币宽松,它就起来了。把这个逻辑放到纽约、硅谷、伦敦……深圳,都一样,没有区别。

 

今天深圳这样的市场,调整其实已经持续了至少1年半了,从去年的7.15,到今年的2.08,实际上成交量一直都不怎么样。在今年下半年之后,价格和年初相比,普遍都出现了真实的下跌。我跟进掌握的一些代表性楼盘,二手价都有20%左右的下跌。那些不下跌的楼盘,基本上都是有价无市——除非它的报价已经低于指导价了。

 

在历史上,这样的调整非常不多见。我们在2018年经历过一次小的调整,那时候有一些个别楼盘也降价了,但是非常的个别,不像今天的市场是比较普遍的。而超过今天的这个调整幅度,历史上也只有2008年。有兴趣的同学,可以翻阅旧文《房地产“三年小周期”》。

 

这是我跟大家说的第一点,基于周期律的逻辑,眼下这样的市场在深圳这样的超特大城市并不多见。遇到不多见的调整,你不一定要入市,但一定要非常的珍视。因为调整总是在展现危机的同时,制造很大的机会,从来不会有例外。

 

其次,从市场的博弈现状看,现在对刚需是有丰富选择的市场

 

今年的市场,虽然成交率不咋地,但是推盘量可不小。这得益于深圳管理部门的努力兑现有关大力增加供应的诺言,尤其是在四季度,市场上的新盘一下子多了很多。尤其是一些性价比非常好的新盘,豪宅里面像深业中城、海德园这些,改善盘里像深铁懿府这些,刚需盘里像沙井海岸城这些,还有下面要拿证的润玺二期,等等,都是万众瞩目的网红。

 

而且因为三季度以来经济数据不好看,一方面是打压房地产,另一方面是其它经济指标出现乏力,全国也好深圳也好,经济数据都不好看。但又不能够松绑房地产政策,所以现在包括深圳在内的各地管理部门,都在积极鼓励开发商拿证卖楼,以此来提高投资率。这个也是老套路了,但是对刚需就会非常的有利。我们下面会看到,宝安那几个“捂盘专业户”,也要慢慢的出来,而且价格还不一定能够涨上来。

 

而对开发商而言,现在也是要积极推盘的时候,不推不行。只要是能够卖的,一定要赶紧卖,卖了好还美元债,给员工发工资,让工人回家过年,给投资者兑付,给业主交楼。哪一个处理不好都要抓人。

 

总之,现在的市场博弈,一句话,阶段性的买方市场,会有很多的盘供刚需选择,可以认真挑。如果你真的需要房子,这时候认真挑选,显然是不知道要比亢奋期没得选好上多少。

 

第三,从买房的技术条件看,刚需现在打限价新盘,入围很容易

 

深圳从去年7.15之后就一直在完善一盘一策的积分摇号,一直到今年的半山瑧境开盘时算是固定了下来。应该说,对于刚需而言,最新一版的积分政策,要比最初的版本“公平”了许多。让无房的老刚需,可以有更多的机会。

 

但是更重要的原因是,因为预期不好,现在的市场还是有很多投资客退场了。这是非常重要的有利信号,投资客退场的市场,才是刚需最好的市场,这是房地产作为一个民生市场偏特殊的地方。投资客一旦进场,那一定是非常亢奋的市场,价格会出现非常快速而且显著的上涨。刚需,没有资金优势、没有信息优势、没有知识优势,几乎每次都是全面被碾压。

 

现在对于那些非常网红的盘来说,有投资意图的实力派买家依然在踊跃的参与,但对于大多数次级楼盘来说,打新的分数全部都降了下来。只要不是非常火的网红,基本上都可以杀进去参与摇号。对于那些卖掉房子打新的置换型买家来说,这也是一个最好的市场。

 

所以,现在遇到那种上千套一起拿出来卖的大盘,只要地段不错,产品和配套不错,刚需就不应该放弃掉。今天这个阶段性低积分的市场,是自2018年深圳推出加强版严厉限价之后,没有过的事情。想想1年前,2年前,当初的瑧山府、悦府、双玺、半三、华润城、金融街,那些人山人海、冒雨打征信、排队1公里的恐怖,今天有大量的选择,显然是天大的好事。

 

最后,从调控政策的力度看,有些新盘可以用1-2年前的价格买到

 

深圳现在基本是按照指导价在批价格,只要是连续多期开发的楼盘,后一期不改名字,基本上就不可能涨得了价。比如华润城2期是8.5w,3期还是8.5w,到了4期改成了润玺1期,当做全新的楼盘“涨”到了13.2w,这次我估计它就是再改个名字也木有办法超过13.2w。

 

但是相当部分的新盘,看那个批价,是没怎么涨的。比如现在光明的新盘价格大概是5万左右,4.5万依然可以买到很多单位的,这个价格和2019年甚至2018年比,没有太明显的差别。再比如马上有中洲滨海华府发售,2018年的盘了,现在的价格受到严厉限价可能依然和3年前没多大差别。但这2-3年过去,深圳很多区域的房价是涨了不少的。尤其是那些严厉限价盘,基本都是翻倍的涨,像半三、瑧山府等等(从另外的角度,这个其实也说明了限价根本没有起到控制最终房价的作用)。

 

而且,在未来的1-2年里,你还可以以不涨价的价格继续买前海、光明等等。不是说市场不会跌破政府的限价,而是说这样的市场不多见。历史上有过跌破的,2008年的龙华限价盘、宝安的天健时尚空间,都因为跌破了限价而延后开盘了。但是少见。

 

一句话,地方城市是史无前例的费老鼻子劲在帮刚需上车。这个费老鼻子劲,还不仅仅是上面的限价,而是一整个链条。

 

在严厉版限价、2.08指导价推出的时候,坦白讲都是不能服众的。管理部门要求开发商卖楼限价、二手房业主出售要以指导价为基础批贷款、房东出租房子租金也要管制,但是!地方卖地却不限价!州官能放huo,百姓不能点灯,这没有道理。

 

结果呢,地方城市没有取消限价,而是在三季度的时候,开始严厉控制卖地的溢价率——把卖地的溢价率控制在15%以内,以后不会再有任何地王出现了(明天深圳的地都卖不掉,只能左手倒右手)。你们不是说我不让利么?我现在也大让利了,这样我可以理直气壮的要求你们了吧。

 

这一年的情况,就是这样的变化,房地产从一级市场到二、三、四级市场,一条龙的限价,谁也别说谁。

 

地方政府花了那么大的力气,终于死死的摁下了房价,这样的市场房改以来从来没有过,韩国都没有过。刚需如果说这还不是最好的市场,我相信管理部门也会“很委屈”的,“人民群众”也不答应。

 

我不知道市场的后市会怎么走,还会不会跌得更多呢?刚需是不是还可以继续等待一个更低的价格出现呢?如我先前的观点,这些都不是正确和重要的问题。我想人要承认自己的局限性,预测都是侥幸,不建议把决策建立在这个心态上面。自己花自己的钱买东西,大几百万上千万,一定要很严肃的用头脑自己学习的。

 

我也不知道未来的宏观形势怎么演变,我认为刚需有那个时间去关心宏观,还不如去认认真真的看俩盘。那些天天聊宏观的人,他们的所有观点我都可以用一句话概括了,就是:请论证未来台海局势的演变对深圳南山半三4栋30多层一套160平米单位价格的影响


是不是很无趣?


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