任泽平宏观：未来房地产九大趋势

未来房子还能买吗？我预测楼市有九大趋势：

1、调控从收紧全面转向放松。“十四五”强调“房住不炒”，“十五五”规划明确“推动房地产高质量发展”。  

 2、限购措施将全面退出。“十五五”规划提到“充分赋予城市政府房地产市场调控自主权”。预计北上深未来一年外环内有望放开，三年内全域放开。时代已变，不必担心放开后房价暴涨。   

3、后房地产时代，未来市场将呈二八分化。20%人口持续流入的核心城市核心区域，未来房价将逐步筑底；而人口流出的低能级城市，将面临漫长的去库存。

4、城市更新迎黄金期。当前我国城市住房房龄超过25年的老房子占比超3成。到2040年，近8成房子都将成为“老旧小区”，都需进行更新改造。  

 5、房地产新模式加速落地。“十五五”提出“完善商品房开发、融资、销售等基础制度。其中“项目公司制+融资主办银行制”是城市房地产融资协调机制的延伸，有望将行业风险由房企细化至项目，减小单一项目对整体的风险影响。   

6、住房保障体系深化，“人房地钱”联动。保障房建设从“有效增加”转向“优化供给”，更加侧重以需定建、以需定购。同时，“深化住房公积金制度改革”。意味着公积金将从单一购房支持向全周期民生保障转型，将在支持提取支付首付款、异地贷款等方面细化。   

7、好房子时代到来。当前我国城镇人均住房建筑面积超40平方米，套户比1.07，居民住房问题已从“有没有”转向“好不好”。   

8、闲置资产迎盘活机会，商品房收储成重中之重。纲要明确“推动已供未开发土地和在建项目分类处置，推进存量商品房和闲置商业办公用房盘活利用”。   

我在业内较早倡导收储房子用作保障房。当前主要矛盾是大量库存积压，而大学毕业生、新市民住房困难。可组建5万亿以上的大型住房银行收储，一举多得：为困难群体提供低租金保障房，打通开发商现金流，缓解地方财政压力，避免烂尾楼风险。  

 9、风险将逐步出清，市场回归健康。十五五强调“统筹推进房地产风险有序化解，严防系统性风险”。