作者：张粉层 林上康 美编：龙建群
前言
始于10月的新一轮调控大幕在全国范围内展开，市场上多种声音出现，有认为“房价调整过后还会大涨”、有认为“房价暴跌即将开始”、也有认为“房价温和调整”…其实，对比分析深圳历年的楼市数据，答案即可知晓！
01
调控在于引导房价走向理性
从10月开始，全国掀起了新一轮的楼市调控大战，从10月4日的“深八条”到10月9日的“沪六条”，再到广州、武汉、成都、郑州等城市限购限贷政策的出台和升级，这一轮的调控，是对从2015年开始的房价大涨的疏导和调节，旨在遏制高房价、打压炒房客，引导脱缰的房价回归到理性的通道上来！
10月4日的深圳新政，从需求端和供给端两方面对楼市做出调控，一方面从土地的源头增加住房供应，另一方面遏制市场需求，提高置业门槛，如有房贷记录首付5成、二套房首付7成、非深户社保年限3改5等。
图片/肖俊豪
自这一轮调控以来，“房价大跌”、“楼市崩盘”等一些言论开始出现，更有一些不明真相的购房者，盲目坐等房价大跌，准备等房价跌透了再入市，这是非常不可取的方法，借助楼市数据，房价会不会大跌一目了然，尤其像深圳这样土地资源紧缺、市场需求旺盛的城市。
02
低库存，深圳房价不存在大跌的基础
截止2016年11月30日，深圳新房市场库存量384万㎡/35419套，按照2016年月平均3540套的去化率，深圳楼市的库存量仅需10个月的去化期，可以说，深圳是一座无任何库存压力的城市。历史数据显示：2008年金融危机时库存量62926套，是近年来库存最高的时期，自2009年之后，深圳楼市一直处于低库存状态，尤其是2010年和2011年，库存量不足30000套。
03
新增供应有限，房价难“深调”
受制于土地资源的限制，近年来深圳楼市供应量处于低位震荡期，数据统计显示，自2008年以来，这9年深圳的楼市总供应量为480216套/4599万㎡，平均每年的供应量为53357套/511万㎡。相对于深圳近2000万的常住人口，每年这么有限的新房供给，势必导致供需关系紧张，房价难深调。
2016年，受调控的影响，新房供应量锐减，尤其是104新政之后，新房新增供应甚少。2016年1-11月，深圳市仅供应新房住宅34780套，主要分布在龙岗、宝安、南山三个区域，其中龙岗区供应16094套，占总量的46%，宝安区供应11701套，占总量的34%，南山区供应5523套，占总量的16%。
04
需求旺盛近年来房价大涨
深圳是一座年轻、发展迅速、充满活力的城市，资料显示，2015年深圳的常住人口数量约为1137万，而实际管理的人口超过2000万，近年来常住人口每年以50万的速度增加，而每年5万套左右的新房供给，显然远远满足不了人口快速增加的需求，这也是近年来深圳房价持续走高的一个重要原因。
相应地，在这一轮调控中，二套房首付7成、非深户社保年限3改5等政策，从需求端暂时压制了楼市需求，但这些需求早晚还是会释放出来，有需求接盘，房价难以深跌。
05
指望房价暴跌恐成“空想”
新政出台已经2个多月的时间，这段时间是市场对新政的应急反映期，应急期内二手房报价约有5%-10%的跌幅，应急期过后，市场将逐步转入正常的理性交易期，房价也将由前段时间的回落逐渐走稳。
“史上最严”调控新政的出台，并非是为了让房价大跌，而是让大涨的房价走稳、回归理性，从近2个月的市场表现来看，房价经过小幅急跌调整之后，开始出现走稳的迹象，个人认为新政调控的初衷也在于此。而很多人，指望房价暴跌抄底，恐怕是不切实际的。
中共中央政治局12月9日召开会议，分析研究2017年经济工作，审议通过《关于加强国家安全工作的意见》，中共中央总书记习近平主持会议。关于2017年的房地产，会议提出加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。 “平稳健康发展”几个字意味深长，则透露出中央对房地产市场的基本态度。低库存的深圳楼市，2017年房价“暴跌”概率为零。
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