中原大数据：揭秘不一样的深圳楼市！

　　2017年1月9日，深圳中原发布2016年业绩报告——全年成交总金额约2000亿元。

　　发布会上，深圳中原公布的大数据，揭秘的深圳楼市让人惊讶。

———中原大佬经典语录———

　　“2015年是反常的，你不能用反常来当做正常。”

　　“2017年不单单是价格的调整，而是整个楼市行业规则的调整。”

　　“短期炒房获利的日子已经一去不复返，我们更多应该考虑长期的投资收益。”

　　“深圳与其他城市不同，他的版图在过去几年和未来10年变化很大，长期我们依然看好深圳楼市。”

———土地———

　　一、拍地迎来“双限双竞”　结果深圳宅地楼面地价真跌了 

　　2016年住宅用地在经历了单价和总价地王之后，迎来了“双限双竞”的竞拍方式。深圳全年成交4幅住宅用地，土地面积24万平，较上年增长80%，总开发建筑体量88万平，比2015年大增195%，成交楼面地价28787元/平米，较上一年下跌11%。

———新房———

　　一、深圳总价千万豪宅 不好卖了

　　2016年，深圳新房库存面积前20项目中，以90平米以上户型为主，大部分总价在400万以上，四分之一总价在1000万以上；库存货值前20项目中，200平以上面积和1000万以上金额的项目较多，大面积、总价高项目库存压力较大。

全市住宅存量面积前20

全市住宅存量货值前20    

　　二、福田2017有得卖 预计9个项目入市

   2017年深圳全市预计有135个项目推出，其中包含住宅的项目96个，包含公寓的项目增多，对住宅将形成一定压力。

　　从区域看，龙岗、宝安依旧是主要供应区域，分别有36个和26个住宅项目面市；而近年的供应热点龙华、南山将进入短暂“缺货期”，供应数量减少到4-5个，福田区将迎来供应爆发，预计新增住宅项目9个。

　　从类型看，旧改项目41个，占整体项目供应类型的43%，是未来供应的主力。

2017预计新增住宅供应项目

———商务公寓———

 　一、各种用途都来做公寓

　　根据国土局批预售，商务公寓供应量约为76万平米，根据中原研究中心统计，算上其他用途转为公寓的项目，2016年市场商务公寓供应量达110万平米, 这部分其他用途改为公寓的比例约占整体公寓量的30%。

　　二、低价商务公寓才好卖

　　截止2016年底，深圳商务公寓存量约为57.66万平米，再加上其他办公物业、商业、产业用房改为公寓的合计存量约为85.57万平米存量结构中，120平米存量占比最大，其次为40-60平米。整体而言，面积小，总价低，存量相对较少。

截止2016年底公寓存量情况

截止2016年底商务公寓存量结构（单位：元/平）

　　三、万科在商务公寓里　玩开心了

　　2016年热销项目看，套均面积约在50-60平米，套均总价在400万以下的商务公寓项目较好卖；同时，热销前10公寓产品中出现了办公改商务公寓以及产业类公寓项目。

2016年热销前10的公寓项目成交套数（单位：套）

———二手房———

　　一、小户型　还是投资王道

　　房价高企，成交户型偏小。投资客涌入，小户型低总价投资品受捧。一房成热点，90㎡以下成交占比逐年上升。

　　二、面对高房价　90、80后开始“怂”了

　　深圳购买二手房的主力年龄为26-45岁，70、80后，成交趋向“高”龄化。70后（36-45岁）成交占比增加，80后（26-35岁）成交占比减少。社会财富分化，年轻客群购买力减弱。

　　三、龙岗原来是 房价补涨王

　　关内高房价挤出成交量，成交转向龙岗价格洼地，大政策环境下刚需成交增多。

　　刚需集中的龙岗区价格补涨，全年累计涨幅23%，领先全市。南山、福田价格处在高位，涨幅受限，累计涨幅较小。但其发展程度不可否认之高，尤其是南山，区域利好因素持续增多。

2016年深圳各区年末成交均价及累计涨幅

　　四、限购政策下 深户才“吃香”

　　2016年受限购限贷影响，预计2017年深户成交占比持续增加。

———二手房租金———

　　一、二手房租金 居然在跌

　　2016年大部分月度租金普遍高于去年，但政策叠加淡季，租赁需求不足，租金年跌3%。

　　政府加快培育和发展住房租赁市场，购租并举，市场配置为主、政府提供基本保障。随人口增多，租赁需求旺盛。深圳占比6成以上的租赁客群将持续刺激深圳租赁市场成交活跃。

　　二、龙华、盐田租金　逆势上涨

　　龙华、盐田租金年累计上涨3%、2%，其他区年度累跌。

　　宝安、南山、福田三区的租金累计跌幅排名全市前三。南山、福田区域内租金水平较高，易跌不易涨。宝安去年租金上涨较快，今年同时受政策影响，规律性下跌明显。

2016年深圳各区目前租金及累计涨幅

———写字楼———

　　一、写字楼最受欢迎的　居然是罗湖

　　二、写字楼过亿大宗成交 险资才是“大金主”

　　一起来看看2016年写字楼大宗交易成交单价前5名：

2016年中原写字楼买卖成交行业占比

———商铺———

　　一、华强北、东门熬出头 租金上扬

　　随着地铁施工接近尾声，深圳众多核心商圈实体店回暖，如华强北、东门等，令到租赁量及租金都上扬，且有加速之势。

　　从中原商铺部成交来看，全年租赁量同比上升35%，租金上升12%，达到396元/平方米/月。

深圳商业租赁量价走势图（2011-2016年）备注：数据为中原商铺部实际成交

　　二、商铺租金回报率 挺诱人

　　2016年，深圳商业售价与租金均小幅上涨，但租金涨幅略大，使得投资回报率继续小幅攀升，达到5.57%的较高水平。

深圳商业投资回报率走势图（2011-2016年）备注：数据为中原商铺部实际成交

　　三、新兴商圈 到了青春期

　　从热点片区分布来看，新兴商圈备受投资者追捧，如龙中、龙华、前海等商圈无论一手买卖还是二手买卖，成交量占比都名列前茅。假以时日，相信它们的租赁量也将超越核心商圈。

  随着关内外一体化不断发展，龙中商圈近三年来已日新月异，商铺需求趋旺，特别是买卖量已超越东门等核心商圈。而从2015-2016年走势来看，发展加速明显。

2016年商业成交片区分布（一手买卖-二手买卖-租赁）

－－－大宗交易－－－

　　一、潮州富豪 喜欢工业园

　　深圳大宗物业交易，2015年成交122宗，306亿；2016年成交154宗，428亿。深圳大宗交易频率与北上广相比，仍处于较低水平。 

　　工业园是市场重点投资对象，被许多金融公司和潮州客户所看中。

———海外地产———

　　一、房企大鳄集体“出海”

　　在TOP20的开发商中，已经出海开发项目的有15家，占比为75%，还未出海的开发商有5家。

　　———2017年深圳楼市如何走———

　　一、宏观

　　1、政策面继续收紧。政策志在打压过度的住房投机和炒房行为。

　　2、货币稳中有紧。央行提出2017年将实行稳健中性的货币政策，以抑制通胀，维持人民币汇率稳定。

　　3、加快建立房地产长效机制。

　　二、新房

  1、供应量增多。前期供应累积，预计2017年新房供应量会有所增加。

　　2、价格维稳。在限价的背景下，2017年入市项目的价格会偏低，整体价格走势维持稳定状态。

  三、二手房

  1、价格高位调整。二手买卖市场将参照新房市场的走势来调整。

  2、成交量小幅下滑。由于税费增高叠加政策扰动，二手市场的投资空间变窄，导致成交受阻，成交量将会出现小幅下滑。

  3、租赁市场向好。因政策打压，投资需求由短期低吸高抛赚取买卖差价转向长期持有获得租金回报。

  四、办公市场

  关内高端项目与关外低价项目同时满足不同客户群的差异化需求，深圳总部经济利好大宗交易。

 ———长期———

  一、长期来看还是乐观向上

　　深圳经济成功转型、外来人口多且大多无房、同时深圳地域面积小，深圳楼市仍具有良好的基本面支撑。

　　长期来看，随着深圳经济产业发展及由此带来的人口流入、收入增长，使得城市的楼市前景依然可期。

（资料来源：深圳中原）