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中原大数据:揭秘不一样的深圳楼市!

晶晶乐道 2017.1.10 01:59
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  2017年1月9日,深圳中原发布2016年业绩报告——全年成交总金额约2000亿元。


  发布会上,深圳中原公布的大数据,揭秘的深圳楼市让人惊讶。


———中原大佬经典语录———


  “2015年是反常的,你不能用反常来当做正常。”


  “2017年不单单是价格的调整,而是整个楼市行业规则的调整。”


  “短期炒房获利的日子已经一去不复返,我们更多应该考虑长期的投资收益。”


  “深圳与其他城市不同,他的版图在过去几年和未来10年变化很大,长期我们依然看好深圳楼市。”


———土地———


  一、拍地迎来“双限双竞” 结果深圳宅地楼面地价真跌了 


  2016年住宅用地在经历了单价和总价地王之后,迎来了“双限双竞”的竞拍方式。深圳全年成交4幅住宅用地,土地面积24万平,较上年增长80%,总开发建筑体量88万平,比2015年大增195%,成交楼面地价28787元/平米,较上一年下跌11%。


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———新房———


  一、深圳总价千万豪宅 不好卖了


  2016年,深圳新房库存面积前20项目中,以90平米以上户型为主,大部分总价在400万以上,四分之一总价在1000万以上; 库存货值前20项目中,200平以上面积和1000万以上金额的项目较多,大面积、总价高项目库存压力较大。


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全市住宅存量面积前20


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全市住宅存量货值前20    


  二、福田2017有得卖 预计9个项目入市


   2017年深圳全市预计有135个项目推出,其中包含住宅的项目96个,包含公寓的项目增多,对住宅将形成一定压力。

   

  从区域看,龙岗、宝安依旧是主要供应区域,分别有36个和26个住宅项目面市;而近年的供应热点龙华、南山将进入短暂“缺货期”,供应数量减少到4-5个,福田区将迎来供应爆发,预计新增住宅项目9个。


  从类型看,旧改项目41个,占整体项目供应类型的43%,是未来供应的主力。


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2017预计新增住宅供应项目


———商务公寓———


  一、各种用途都来做公寓


  根据国土局批预售,商务公寓供应量约为76万平米,根据中原研究中心统计,算上其他用途转为公寓的项目,2016年市场商务公寓供应量达110万平米, 这部分其他用途改为公寓的比例约占整体公寓量的30%。


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  二、低价商务公寓才好卖


  截止2016年底,深圳商务公寓存量约为57.66万平米,再加上其他办公物业、商业、产业用房改为公寓的合计存量约为85.57万平米存量结构中,120平米存量占比最大,其次为40-60平米。整体而言,面积小,总价低,存量相对较少。


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截止2016年底公寓存量情况


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截止2016年底商务公寓存量结构(单位:元/平)


  三、万科在商务公寓里 玩开心了


  2016年热销项目看,套均面积约在50-60平米,套均总价在400万以下的商务公寓项目较好卖;同时,热销前10公寓产品中出现了办公改商务公寓以及产业类公寓项目。


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2016年热销前10的公寓项目成交套数(单位:套)


———二手房———


  一、小户型 还是投资王道


  房价高企,成交户型偏小。投资客涌入,小户型低总价投资品受捧。一房成热点,90㎡以下成交占比逐年上升。


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  二、面对高房价 90、80后开始“怂”了


  深圳购买二手房的主力年龄为26-45岁,70、80后,成交趋向“高”龄化。70后(36-45岁)成交占比增加,80后(26-35岁)成交占比减少。社会财富分化,年轻客群购买力减弱。


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  三、龙岗原来是 房价补涨王


  关内高房价挤出成交量,成交转向龙岗价格洼地,大政策环境下刚需成交增多。


  刚需集中的龙岗区价格补涨,全年累计涨幅23%,领先全市。南山、福田价格处在高位,涨幅受限,累计涨幅较小。但其发展程度不可否认之高,尤其是南山,区域利好因素持续增多。


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2016年深圳各区年末成交均价及累计涨幅


  四、限购政策下 深户才“吃香”


  2016年受限购限贷影响,预计2017年深户成交占比持续增加。


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———二手房租金———



  一、二手房租金 居然在跌


  2016年大部分月度租金普遍高于去年,但政策叠加淡季,租赁需求不足,租金年跌3%。


  政府加快培育和发展住房租赁市场,购租并举,市场配置为主、政府提供基本保障。随人口增多,租赁需求旺盛。深圳占比6成以上的租赁客群将持续刺激深圳租赁市场成交活跃。


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  二、龙华、盐田租金 逆势上涨


  龙华、盐田租金年累计上涨3%、2%,其他区年度累跌。


  宝安、南山、福田三区的租金累计跌幅排名全市前三。南山、福田区域内租金水平较高,易跌不易涨。宝安去年租金上涨较快,今年同时受政策影响,规律性下跌明显。


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2016年深圳各区目前租金及累计涨幅


———写字楼———


  一、写字楼最受欢迎的 居然是罗湖


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  二、写字楼过亿大宗成交 险资才是“大金主”


  一起来看看2016年写字楼大宗交易成交单价前5名:


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2016年中原写字楼买卖成交行业占比



———商铺———


  一、华强北、东门熬出头 租金上扬


  随着地铁施工接近尾声,深圳众多核心商圈实体店回暖,如华强北、东门等,令到租赁量及租金都上扬,且有加速之势。


  从中原商铺部成交来看,全年租赁量同比上升35%,租金上升12%,达到396元/平方米/月。


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深圳商业租赁量价走势图(2011-2016年)备注:数据为中原商铺部实际成交


  二、商铺租金回报率 挺诱人


  2016年,深圳商业售价与租金均小幅上涨,但租金涨幅略大,使得投资回报率继续小幅攀升,达到5.57%的较高水平。


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深圳商业投资回报率走势图(2011-2016年)备注:数据为中原商铺部实际成交


  三、新兴商圈 到了青春期


  从热点片区分布来看,新兴商圈备受投资者追捧,如龙中、龙华、前海等商圈无论一手买卖还是二手买卖,成交量占比都名列前茅。假以时日,相信它们的租赁量也将超越核心商圈。


  随着关内外一体化不断发展,龙中商圈近三年来已日新月异,商铺需求趋旺,特别是买卖量已超越东门等核心商圈。而从2015-2016年走势来看,发展加速明显。


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2016年商业成交片区分布(一手买卖-二手买卖-租赁)


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---大宗交易---


  一、潮州富豪 喜欢工业园


  深圳大宗物业交易,2015年成交122宗,306亿;2016年成交154宗,428亿。深圳大宗交易频率与北上广相比,仍处于较低水平。 


  工业园是市场重点投资对象,被许多金融公司和潮州客户所看中。


———海外地产———


  一、房企大鳄集体“出海”


  在TOP20的开发商中,已经出海开发项目的有15家,占比为75%,还未出海的开发商有5家。


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  ———2017年深圳楼市如何走———


  一、宏观


  1、政策面继续收紧。政策志在打压过度的住房投机和炒房行为。

 

  2、货币稳中有紧。央行提出2017年将实行稳健中性的货币政策,以抑制通胀,维持人民币汇率稳定。


  3、加快建立房地产长效机制。


  二、新房


  1、供应量增多。前期供应累积,预计2017年新房供应量会有所增加。


  2、价格维稳。在限价的背景下,2017年入市项目的价格会偏低,整体价格走势维持稳定状态。


  三、二手房


  1、价格高位调整。二手买卖市场将参照新房市场的走势来调整。


  2、成交量小幅下滑。由于税费增高叠加政策扰动,二手市场的投资空间变窄,导致成交受阻,成交量将会出现小幅下滑。


  3、租赁市场向好。因政策打压,投资需求由短期低吸高抛赚取买卖差价转向长期持有获得租金回报。


  四、办公市场


  关内高端项目与关外低价项目同时满足不同客户群的差异化需求,深圳总部经济利好大宗交易。


 ———长期———


  一、长期来看还是乐观向上


  深圳经济成功转型、外来人口多且大多无房、同时深圳地域面积小,深圳楼市仍具有良好的基本面支撑。


  长期来看,随着深圳经济产业发展及由此带来的人口流入、收入增长,使得城市的楼市前景依然可期。


(资料来源:深圳中原)


 



晶晶乐道 中原地产

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