商务公寓自住可行？

近些年来，尤其是去年伴随疯狂的楼市，商务公寓也火爆了一把。商务公寓是深圳楼市比较庞大的一个群体。说它是“群体”，意味着商务公寓并非简单的类别名称概念，在应对瞬息万变的市场行情及风卷云涌的政策变动之下，是包装成同一类概念的不同产品。鉴别产品属性，是购置前的基本要求。

虽说趋势上看，商务公寓住宅化很明显，但离宜居还有诸多羁绊。

商务公寓的客户群体主要是基金、企业用户以及富裕的个人投资者。那么，居家适合吗？从市面上的商务公寓来看，居住功能的确被强化，但需要考虑到以下几点：

1、产品属性构成复杂，谨慎对待立户、学区需求

商务公寓种类繁多，土地性质，产权年限需厘清。有40年、50年及“不限购不限贷”的70年，俨然是普通住宅的年限。让人捉摸不定。由此带来纠葛不清的还有户口落户，学区申请，房屋用途，水电费标准，燃气入户与否等系列问题。

一般来说，商务公寓有别于普通住宅，产权年限为40年及50年，能做到70年而又避开限购限贷政策的商务公寓的确存在，不常见但不违规。

辨清商务公寓的产权，比较有效的方式是查看土地用途。非居住类的商业性办公用地、工业用地等土地用途的商务公寓产权为40年或50年；目前政策下，不限购不限贷的70年产权商务公寓的土地用途为综合性用地（居住用地兼商业用地），产权统一以占大头（普通住宅）的年限报批。虽然土地用途决定其产权年限能达到*70年，但是房屋用途的限制（商务公寓），使得该类房源产品不具有普通住宅的属性，自然也不受限购令政策（仅针对住宅）的影响。

但这不能完全解释各种商务公寓连带的附属问题。按照一般的理解及相关规定，商务公寓的房屋用途属于商业性大范畴内，燃气管道不入户（不能有明火），学区不得申请，水电费为商业标准计，甚至不能立户（户口挂靠）。

事实上，针对具体项目，这类信息都得区别对待。上有政策，下有闹剧。蛇口丽湾国际公寓土地用途是商业性办公用地，福田七街公馆的土地用途由于历史原因，更为模糊。但后来都能落户，并且能够顺利申请学区。

若有立户，学区需求的买家，二手房转手接盘时致电楼盘所属派出所和片区教育局，可能更为清晰明了，更有效。新盘项目则需向销售方反复确认，查土地用途等。

2、户型虽小，门槛不低

虽然市面上有不少地理位置优越，坐拥商贸、办公核心区，户型小总价低，不限购，拿来过渡不影响“房票”，不为日后换房面临7折首付头疼，而吸引自住买家。但事实上，这类产品的门槛不低，非入门级产品。

除以上提到的立户、学区问题有不适宜的情形外，还会存在以下诸多限制：

首先，商务公寓的贷款按揭政策不同于住宅，一般*首付5成，也有要求*6成，例如翡翠公寓。之于首次置业群体，市区内商务公寓的5成首付能够撬动龙华、坂田等区域的小三房住宅。相对来说，首付门槛较高。

在贷款的年限上，商务公寓属于商业项目，最长贷款年限仅为十年，甚至可能有些银行会以产权剩余年限过少而拒绝房贷。同时贷款利率在房贷优惠期内，也只能按照基准或者上浮利率贷款。

其次，持有成本相比普通住宅较高，包括管理费及水电费。商务公寓的管理费高端物业差价明显，近4倍差值。生活用水用电开支按照深圳商业物业用水用电收费标准计，约为住宅的1.4倍左右。

再次，一般情况下，商务公寓的日照标准和建筑间距不同于规范下的居住建筑，单体建筑容积率高，一层多户，公共空间除走廊，大堂外，仅此而已。房屋用途可商可用，人员较杂，单层流动性较大，从最基本的居住角度来说，不一定适合。

所以，商务公寓作为一种具备特殊属性的产品，多数由投资客支撑着，自住购房者万万不可盲目。