采访时间：2017年2月17日
本期嘉宾：刘振辉（咚咚找房牛浩思旧改先锋、城市更新项目总监）
》》》【现场直播】2月17日14:30《买房时机已到？2017深圳楼市全预测》咚咚专家篇（19楼：新年21热盘总评、21楼：临深）
精彩观点：
“罗湖的木头龙一直是行业比较关注的，毕竟是深圳旧住宅改造的风向标，牵动着接下来一连串旧住宅申报、立项、意愿征集的走向。”
“2017年已经公示的项目很多会实施动工，总体来讲，城市更新的实施率其实不高，据统计，接近600个项目，实施率才不到23%。”
“龙华的项目，如第八工业区宝龙地块和龙胜项目，龙胜项目和壹城中心都是属于鸿荣源的，二者相隔很近，在建设路那边，宝龙地块完全是挨着壹城中心，会引起行业的关注。”
置业建议：笋岗二手房的供应比较少，未来旧改品牌开发商比较多，包括华润、深业等，在附近上班的话，可以考虑择近了解一下。
刘振辉（咚咚找房牛浩思旧改先锋、城市更新项目总监）
田云：现在市场上一直有一个热点，关于城市更新，这几年深圳城市更新的力度越来越大，这应该也跟深圳这座城市土地的限制有关，接下来想请旧改先锋回答一下，2017年深圳有哪些旧改会动工？
刘振辉：深圳大部分土地供应和房地产建筑供应主要是通过旧改来实现，2017年在强区放权和产业升级政策的双重驱动下，会显现新的态势，2017年已经公示的项目很多会实施动工，如天安云谷一期已投入使用了，华联C区已公示立项，B区因为产权比较单一，也是属于华联集团的工业项目，未来以建产业园区为主，金威啤酒厂在布心，临近棚户区改造片区，已拆除完毕，在进行基坑处理，2017年动工的机率很大。景田天健工业区已开始动工，前两天政府公示了一批集中开工的项目中有美景工业苑和中粮69区，这种项目在2017年处于开工的态势。
总体来讲，城市更新的实施率其实不高，据统计，接近600个项目，实施率才不到23%。
田云：请您预判一下，今年有哪些旧改项目是比较值得我们关注的？
刘振辉：罗湖的木头龙一直是行业比较关注的，毕竟是深圳旧住宅改造的风向标，牵动着接下来一连串旧住宅申报、立项、意愿征集的走向。另外我会比较关注龙华的项目，如第八工业区宝龙地块和龙胜项目，龙胜项目和壹城中心都是属于鸿荣源的，二者相隔很近，在建设路那边，宝龙地块完全是挨着壹城中心，未来可能会有对标的对象，龙华一直被大家称为宇宙中心，壹城中心分十块开发，一共320万的体量，旁边出现了一个宝龙华胜项目，这个项目已经开工了，会引起行业的关注。
福田倾向于关注高端气质明显的彩田工业区的三星视界和长期开发项目，以及车公庙的泰然工业区和杜邦工厂项目，杜邦工业区已经搬迁了，这两年会有实质性进展。南山的华联AB区都是属于华联的，但从区位来讲，包括大前海的概念，引起行业的关注。宝安37区介入的实施主体是阳光华艺，阳光华艺在南山做了特别多的项目，品质非常高，我很关注它后期对37期的推进状况。
田云：时间过得很快，一个小时过去了，非常感谢咚咚团队各位专家非常诚恳的观点和自己经验的分享，在本次沙龙即将结束的时候，按照惯例，我们还是请各位专家给置业者一些建议。
刘振辉：从我的角度来讲，比较专注于看一些旧改体量比较大，预判规划的地方，比如笋岗、八卦岭这些区域，自住、投资都可以提前布局。八卦岭那一块的土地之前出让使用年限已快到期了，已纳入整体规划，深业等几个巨头型公司都已介入该片区，跟政府一起做前期定位。笋岗二手房的供应比较少，未来旧改品牌开发商比较多，包括华润、深业等，在附近上班的话，可以考虑择近了解一下。
网友：各位专家刚才一直在谈刚需，如果按照去年深圳市出现的旧改，找一些城市旧的楼宇，这种适合投吗，它属于公寓性质。
刘振辉：举个例子，招商中环本身是物流用地，但不可能把土地性质改变作为住宅用地，所以批的还是商业，现在的配建基本上以公寓和商业办公为主，这种公寓的首付成本比较高，贷款年限只有十年，最小户型86平米，虽然现在备案价没有出来，我估计7万多，首付接近300万，这是它的缺点。
网友：侨香路的侨城坊的备案价只有5万多，它也是产业用地，我一直不太懂产业用地是什么概念？
刘振辉：它改造之后的用地还是工业用地，所以侨城坊的备案价格偏低，其实它是工业产权。
网友：它配有住宅，虽然年限很低，但住起来没有实质性区别。
刘振辉：它的住宅是工改公寓，属于产业配套宿舍，工改M0允许最高比例30%宿舍配建，这部分宿舍配建不可能用于员工宿舍，只能是面向市场或者面向企业、面向个人出售的公寓，这就是市场说的工改工公寓，批的年限基本上是40年、50年。
网友：刚需适合买这种吗？只是为了满足居住的需求。
刘振辉：工改公寓市场上2016年讨论比较多，包括八卦岭的项目清凤创投，自住的话，特别是在华强北那几大商圈做生意或上班的，完全可以考虑，它的价格比周边二手楼盘还要低，侨城坊也是一样，位置相当好，隔壁是智慧广场，本身它属于侨香工业区整体改造的一块，旁边集中的都是工改，它属于深圳第二个工改M0大本营，基本上是公寓+产业用房配建，自住的话没有问题，否则你要慎重考虑一下。
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