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熊鑫:深圳外溢仍将持续 临深购房门槛最低

晶晶乐道 发布时间:2017.02.17 17:51:16
浏览:8036

  采访时间:2017年2月17日


  本期嘉宾:熊鑫(咚咚找房牛浩思惠阳大亚湾、大亚湾新房项目总监)


   》》》【现场直播】2月17日14:30《买房时机已到?2017深圳楼市全预测》咚咚专家篇(19楼:新年21热盘总评、21楼:临深)


  精彩观点:


  “你看大亚湾的房价,一年时间全都翻倍了,惠阳星河丹堤最典型,现在二手房的价格已经到接近1.4万了,1.4万是什么概念?现在在售的最新一批组团的价格也就1.3-1.4万之间,这也就意味着其二手房房价跟新房房价是持平的。”


  “过完年之后我们也持续不断的在大亚湾踩盘,晚上去了很多次,看了很多盘,各个区都走了一遍,我去年也做过同样的事情,今年再去做这个事情的时候,发现变化非常明显,那些楼盘的入住率明显有提升。”


  “居住人比较多的区域是大亚湾西区和惠阳交界的地方,目前居住最多的是中海油的福利房,有四、五千户,入住率百分之百,人气非常旺。”


  “靠近坪山的临深区域,如龙山一路沿线的龙光城南区,很早就卖了,早期就交楼了,已经有很多业主入住。此外还有德洲城、爱琴海等项目,入住率都不错。”


  置业建议:尽量不要以纯投资为目的去买房,因为国家政策在大力打压,你这个时候再做纯投资行为的话,风险会非常高。



熊鑫(咚咚找房牛浩思惠阳大亚湾、大亚湾新房项目总监)


  田云:按照几位专家的观点,今年龙岗相对还是成交比较多的区域,因为龙岗的供应量比较大,价格也处于比较低的位置。


    谈完深圳市场的基本情况,现在问一问大亚湾的情况,其实在临深买房一直都是非常有争议的,我们也一直在关注很多政策,包括一体化、交通以及教育资源的配套,确实有越来越多的利好,但从另外一方面来说,我宁愿留在深圳,哪怕轮候,买户型比较小的或者相对交通没那么发达的洼地片区,也不愿意去临深住大房子,想问一下熊总监对这个观点怎么看?


    熊鑫:我们谈该不该买临深或者临深好不好,其实不能抛开深圳来说,因为主基调永远是跟深圳联系在一起的,就像刚才几位专家分析的那样,深圳楼市的基本面在2017年可能会保持比较平稳的态势,房价微调,不会出现大幅下降,但深圳的均价动不动就是5、6万,想在深圳置业、想在深圳生活的人承受不起这么高昂的房价,刚刚主持人提到可以轮候安居房,可是你等两三年也不一定排得上,如果我在临深买套房子,两三年之后配套可能全部建好了,因为三年之后14号线已经修通了,交通的便利会打开整个城市的距离障碍。


    回到最开始的问题,临深有人说好有人不好,不好最重要的一点是卖不出去,没人接盘,但这种话永远是投资客、投放客说的,如果以自住为需求的话,刚需阶层至少要住几年,首要目的不是考虑转手的问题,如果住三、五年之后,房子升值是必然的。你看大亚湾的房价,一年时间全都翻倍了,惠阳星河丹堤最典型,现在二手房的价格已经到接近1.4万了,1.4万是什么概念?现在在售的最新一批组团的价格也就1.3-1.4万之间,这也就意味着其二手房房价跟新房房价是持平的。我觉得与其听别人说临深不好,影响你的置业决策,还不如从自己的角度选择合适的房子,能满足自身需求的房子才是好房子。


    说临深好,临深好在哪里呢?就像刚才说的那样,比深圳的房价便宜,大部分工薪阶层都能承受得起,深圳的房价高,一套房子首付近百万,资金压力相当大,而且各种金融信贷手段都已被政府严格控制打压住了,没有其他的金融渠道筹备到这么多资金,月供压力也大,一个月上万块的月供,对一个家庭的生活质量会造成非常严重的影响。还有一个关键因素是深圳限购,购房资格是你不得不考虑和面对的问题,特别是对于改善型置业的家庭来说,他想在深圳买套房子,可能没有房票,从政策利好来说,深圳的“东进战略”不断加快实施,龙岗、坪山以后的产业布局会越来越科学,区域的发展也会越来越快速,带动周边的东莞、凤岗、大亚湾、惠阳等跟深圳交界的区域,它们会越来越多的承接到深圳城市发展的需要,比如说从深圳转移过去的劳动力比较密集的产业,比如说迫于高房价无法在深圳买房的置业人群,对于深圳周边城市来说都是非常好的发展。


    如果想在临深买房,我的建议是一方面一定要从自己的需求出发,多去实地走访,多去看楼盘项目,多方对比,最后谨慎的下决定。买房首先要尽量选择大品牌、大社区,因为大品牌可以降低自己的购房风险,避免产生纠纷和麻烦,而且品牌房企的大社区会引进比较好的配套设施,如商业配套、教育配套,这是大型品牌房企能做得到的。最后一点,如果没有专业的知识量去判断的话,尽量选择离轨道交通比较近的,离地铁站点、高铁站点比较近的,有很便捷的交通配套的楼盘会是很好的保障,未来升值潜力也是可以值得期待的。


    田云:牛浩思惠阳大亚湾曾经做了关于大亚湾亮灯率的系列资讯,很多网友在评论,这个系列资讯的点击率也非常高,亮灯率我理解就是入住率,您能否跟网友介绍一下您所看到的情况?


    熊鑫:过完年之后我们也持续不断的在大亚湾踩盘,晚上去了很多次,看了很多盘,各个区都走了一遍,我去年也做过同样的事情,今年再去做这个事情的时候,发现变化非常明显,那些楼盘的入住率明显有提升,大部分人都是白天去看房,很少晚上去,所以对那边晚上的生活情况不是特别了解。


    据我们看到的情况,大亚湾入住率比较高的社区大致分布在三个区域:


    一是靠近坪山的临深区域,如龙山一路沿线的龙光城南区,很早就卖了,早期就交楼了,已经有很多业主入住。此外还有德洲城、爱琴海等项目,入住率都不错。这个区域还有一个重要的利好是有很大的移民区安置区,所有房子都建好了,配套的小学也建好,就等着村民入住,未来这个区域居住的人群越来越多,人流量越来越大,商业的人气也会越来越旺。


    第二个区域是传统意义上的滨海生活居住区,这也是政府给这个区域的定位,即澳头,本身也是渔民村,有大量的本地居民在那里居住生活,生活配套、教育配套都比较成熟和完善,而且那里有比亚迪福利房,很大的小区,入住人员规模估计上万,那一片未来比较大的利好是拿到了一块地,打造比较大的旅游度假项目,有这种龙头品牌大房企过去的话,会对整个片区的格局产生更大影响。


    第三个居住人比较多的区域是大亚湾西区和惠阳交界的地方,目前居住最多的是中海油的福利房,有四、五千户,入住率百分之百,人气非常旺,这一片最重要的利好是惠州大亚湾区域唯一一家万达广场年底就会开业,除万达广场,周边还有碧桂园翡翠山的商业配套、灿邦新天地的商业配套,都会在今年或明年陆续投入使用并运营,他们的商业规划都是做非常大的商业综合体,未来商业价值潜力将会被不断激发出来,通过商业综合体的聚集效应把人流聚集过来,片区的居住氛围也会越来越好。如果考虑自住的话,喜欢热闹的地方,人流比较密集的地方,想要配套比较完善的地方,可以在这三个区域结合自身的情况进行选择。


  田云:时间过得很快,一个小时过去了,非常感谢咚咚团队各位专家非常诚恳的观点和自己经验的分享,在本次沙龙即将结束的时候,按照惯例,我们还是请各位专家给置业者一些建议。



    熊鑫:我觉得如果深圳的楼市短期呈现下降的态势,或者处于僵持阶段,不排除会有房企迫于压力采取降价的方式抢占市场,这时候对购房者来说就是比较好的入手机会。我比较赞同牛浩思新房专家的观点,尽量不要以纯投资为目的去买房,因为国家政策在大力打压,你这个时候再做纯投资行为的话,风险会非常高。


    临深区域,东莞虽然跟深圳一样有部分限购条件,但对于买第一套房的人是不设限的,现在东莞临深的价格在2万多,对比龙岗中心城还是有一定的价格优势,像凤岗这些地方离龙岗中心城本来就很近,可以享受到龙岗的配套,价格可能是很好的吸引力。临深的惠阳大亚湾这些区域是不限购的,价格在1-1.5万之间,根据开发商的品牌不同和社区的品质来看,价格会有一点差别,购房门槛不是特别高,刚需置业还是有很多选择机会的。


  【咚咚找房-牛浩思惠阳大亚湾



  牛浩思-惠阳大亚湾是咚咚找房旗下临深置业专家团成员,专注于惠阳、大亚湾房地产市场,将以深圳购房者的实际需求出发,通过系列的片区解析和独家的楼盘点评,客观、公正、详实的呈现出最真实的惠阳、大亚湾。



晶晶乐道

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