采访时间：2017年2月17日
本期嘉宾：陈驰宇（咚咚找房-牛浩思新房专家）
》》》【现场直播】2月17日14:30《买房时机已到？2017深圳楼市全预测》咚咚专家篇（19楼：新年21热盘总评、21楼：临深）
精彩话题：
“对楼市而言，未来房贷利率可能存在大幅上调风险，春节楼市惨淡或许仅仅是开始。”
“老前海、宝安、光明，包括龙华老区等区域是可以买的，像一些地铁沿线的新盘，比如华强城、天汇城等地铁口物业大家可以适当关注一下。”
置业建议：不管市场低迷还是疯狂，你如果看到有价格合适的，都可以考虑入手，特别是当前的形势下，议价空间和弹性比较大，刚需可以挑选喜欢的户型，把价格讲到比较合适的价位，反而对刚需来讲是比较好的入手时机。
陈驰宇（咚咚找房-牛浩思新房专家）
田云：2017年，您能预判一下深圳楼市走势吗？
陈驰宇：今年热点城市调控的主基调是哪个冒头拍哪个，热点城市当前面临的任务还是楼市过热，今年春节的楼市进入休眠，据统计，春节七天上海新房成交面积比去年同期减少了71.1%，是2011年以来的最低水平，其他热点城市同样是惨淡的，普遍下跌了60%-90%之间，广州新房网签套数下降了74%，深圳楼市更是连续14天零成交。结合春节楼市休眠状态，对2017年的楼市走向不乐观，特别是春节前后，央行不断上调货币市场长短期融资利率和公开市场逆回购利率，用非传统的方式来加息，被市场解读为货币放松结束，全面加息即将开始。在利率已实现市场化，融资多渠道、通道化的新形势下，再考虑到2016年8月货币市场利率收紧已经开启，对楼市而言，未来房贷利率可能存在大幅上调风险，春节楼市惨淡或许仅仅是开始。
田云：2017年，您认为现在是买房机会点吗？什么时间买最合适？
陈驰宇：我认为相比2016年的火爆，楼市在2017年回落的可能性比较大，但幅度不会太大，总体上还是以平稳为主。
如果是投资的话，我觉得短炒是不合适的，但如果今年的行情整体平稳，并且溢价空间和弹性大的话，作为中长期的稳健投资，我认为也是可以的。如果是刚需的话，我建议趁楼市成交低迷的时候多看房，如果价格合适，择机买房也可以算是上策。
田云：2017年，您认为开年可以买哪里？哪些区域值得买？
陈驰宇： 我认为老前海、宝安、光明，包括龙华老区等区域是可以买的，像一些地铁沿线的新盘，比如华强城、天汇城等地铁口物业大家可以适当关注一下。
田云：现在回到新房上，请问新房牛浩思专家给我们概括一下今年新房入市情况？
陈驰宇：根据牛浩思团队的预测，今年深圳有146个新盘上市，福田今年预计有18个项目入市，原计划去年开盘的万科臻系列住宅有两个在福田，今年又面世，金地中心即将推出380平大户型，绿景虹湾一号今年也会跟大家见面。南山的豪宅依旧集中在前后海，红树湾今年首个新项目万科臻湾汇已经开盘，罗湖预计有6个新盘，9成旧改项目，佳兆业山海城是盐田最大的旧改，去年12月开工，预计今年开盘，通过旧改曲线进入深圳的碧桂园、奥园，首个项目分别在坂田和坪山，146个新盘如果全部入市的话，跟去年的数量差不多，龙岗仍然是供应大户，罗湖和福田的供应并且放量。
田云：刚才您说的是今年新房市场上比较值得关注的楼盘，跟刚才淘房哥一样的话题，从春节前市场速冻，到节后，新房市场是低迷、有回暖迹象还是有个别盘回暖？从售楼中心的人数或开发商的开发节奏上，有没有掌握到最新的信息？
陈驰宇：春节过后深圳楼市到底是冷还是暖，按照1月份的官方数据，深圳新房均价是5.5万/平米，微跌0.03%，豪宅片区南山新房均价破了11万/平方米，为了给大家更直观的感受，牛浩思团队挑选了7大片区近期入市的热点盘进行实地探访，也是想看看能否从其中找到答案。从大年初八开始，牛浩思走访了宝安的福永、沙井、南山、福田、罗湖、龙华、龙岗、坪山片区的21个热盘，历时3天。相较于往前的“探春”，今年节后的踩盘可以说是速战速决，史上最快，即使临近开盘，大多数楼盘依然没有样板房可看，牛浩思团队也表示采得很没FEEL。总结了三大现象：
现象一是展示中心要啥没啥，销售谨言慎行。在走访的21个楼盘中，有5个展示中心的大门是紧闭的，剩余开放的16个楼盘中，绝大部分都没有样板房、户型图、楼盘资料。一些项目是之前已开过样板房，但新政后严查关闭样板房至今没有重新开放。现场销售也是谨言慎行，除了基本的项目情况介绍，关于具体节点（样板房和开盘时间）、预计售价甚至户型面积的相关情况，都捂得严严实实不愿透露半分，一律表示预售证拿到之后才会开始宣传，就连部分3月份即将入市的楼盘，连户型大小都声称还没确定。由此看来，即使“10.4”新政和稽查局严查已过去四个多月，深圳新房的后遗症依然比较明显。
现象二是节后到访情况不算冷清，大多是本地客户。大部分楼盘春节期间都有安排值班，但根据现场销售口径，假期看房的客户并不多，而节后陆陆续续到访的客户增多，我工作日在现场也遇到了三三两两前来看房的购房者，在部分楼盘的客户来访登记本上也看到，来访情况较好的日均有十几批客户。另外，不管是原关内中心区还是关外偏远地区，本地客都占了大多数，因为他们对片区认可度更高，特别是福永沙井片区，不过这或许也跟项目没有大范围宣传有关，在低调阶段只有依靠本地客户来访。但是，即使来访情况并不那么冷清，据大部分销售透露，目前购房者还是以观望心态居多。
现象三是近期入市公寓居多，受投资客和二套置业青睐。现场探访中敢透露大概节点的楼盘非常少，而预计近期即将入市主要还是公寓居多，像招商中环、龙光玖钻、恒大时尚慧谷等，还有前几天刚开盘的万科臻湾汇。而这类公寓产品中，依然不乏投资客和二套置业者的身影，我们在踩盘期间，在不同的楼盘都遇到了几位想买给父母居住的购房者，考虑到名额和首付的问题，公寓对于二套置业者显然更加划算，因为二套首付要七成，而公寓只需五成，价格相对周边住宅产品也低一些，因此更偏向公寓。
田云：今年公寓依然是市场的热点？
陈驰宇：是的。
田云：时间过得很快，一个小时过去了，非常感谢咚咚团队各位专家非常诚恳的观点和自己经验的分享，在本次沙龙即将结束的时候，按照惯例，我们还是请各位专家给置业者一些建议。
陈驰宇：当前市场低迷的时候，很多刚需在咚咚找房上咨询现在能不能买房、买哪里？对于刚需，我的建议是不管市场低迷还是疯狂，你如果看到有价格合适的，都可以考虑入手，特别是当前的形势下，议价空间和弹性比较大，刚需可以挑选喜欢的户型，把价格讲到比较合适的价位，反而对刚需来讲是比较好的入手时机。如果投资的话，当前市场环境下不建议短炒，如果抱着长期稳健的投资目的来买房的话，可以找地铁口新盘，买第一期，刚刚提到华强城等地铁口物业大型楼盘是可以适当关注的。
【咚咚找房-牛浩思新房专家】
采遍全市千余盘，楼评新房上百篇。牛浩思团队兢兢业业，精耕细作，立志于打造客观详实的新房评测，提供合适切当的购房建议。牛浩思团队关注房地产多年，对政策解读，规划发展，市场走势方面具有独家见解，编制了全市独有的《新房楼评》《旧改地图》《全市3000盘大数据》等系列专题，为深圳市民提供实用可靠的置业服务。团队还是《咚咖房学院》《前海之声》的常驻嘉宾，在深圳具有广泛的知名度和认可度。
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