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刚需抉择:奥园翡翠东湾VS坪山在售三盘④【总结篇】

咚咚牛浩思 发布时间:2017.02.17 19:56:59
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坪山区城市更新项目较多,是坪山新房供应的主要来源,随着“东进”的政策带动,坪山城市建设的步伐正在逐渐加快。

 

近几年坪山旧改项目纷纷入市,新建商品房供应体量在逐渐加大,但转化为存量房的时间较短,目前市场主要还是以新房供应为主,二手房市场体量较小,整体市场活跃度较低。

 

目前新房供应多集中于中山大道两侧和坪山中心区,也是坪山城市更新最为集中的区域,未来新房供应的主要来源区域。


 

新房供应特点:

 

奥园项目远离目前坪山新房或旧改集中区域,在售或待售项目中,离奥园项目直线距离最近的也要5公里,相反惠州大亚湾的龙光城离项目最近,但价格与坪山区相差约一倍左右,且属于建面约500万平的超大综合体,预计将会是项目最强劲的对手之一。


中山大道两侧的项目近期入市的多为公寓和办公性质,目前多以投资产品为主。而住宅产品已经入市和预计17年入市的项目多分布在坪山中心区和比亚迪路周边,且多为大体量的综合体项目或品牌项目为主,户型也多以2-3房的刚需产品为主,相同面积相似户型的产品市面选择较多。


 

 

坪山在售或待售的住宅项目中,以带装修交楼为主,心海城和天峦湖因在新政前后推售,受到影响较大,天峦湖体量较大推售速度较缓。17年楼盘都在逐渐恢复正常销售,但目前坪山整体的交通、规划等利好尚未实现,虽近几年发展迅猛,但价格上有所透支,和光明、沙井等西北部热点区域价格相同的条件下,明显关注度有所回落。加上16年的积压库存、持续的政策压制,和临深片区巨大的低价竞争市场,坪山销售明显有所疲软。


 

户型对比

 

从面积段来看,奥园是目前住宅产品中唯一有建面65㎡的小户型产品,总价低、区域唯一性易受市场热捧,但建面80-90㎡的面积段相似户型较多,同质化产品竞争激烈,置业者选择余地较大。

 

奥园建面65㎡两房单位,坪山目前住宅产品无同类面积段。麻雀虽小五脏俱全,且卫生间、厨房、餐厅都有窗户可以自然通风,低总价性价比相对较高。

 

 

三房产品中,心海城主卧空间较大,还有衣帽间的区域,但次卧和厨房、主卫、客卫共用一个天井,在采光、通风方面都会受到一定影响。天峦湖三房仅有建面86平左右的三房单位,中规中矩,仅有一卫设计,胜在大山陂的水库景观。深城投中心公馆除入户长走廊,格局最为方正。奥园户型格局中规中矩。

 

 

环境、配套对比:

 

奥园翡翠东湾位于坪山东南角的竹坑片区,北边目前多以工业区或比亚迪三村、聚龙花园之类的保障性住房为主。项目所处位置非坪山区重点开发建设区域,是目前该区域内唯一在建商品房,片区内建筑密度较低也无高层遮挡,北看聚龙山公园,南为技术大学院校,视野景观较为通透。

 

交通方面,距离规划的地铁站点最近也要2公里左右,如开车出行,可沿坪葵路直达大鹏、大小梅沙海滨度假区。也可从创景路转南坪快速直达市区。

 

项目周边市政配套缺乏,自身配建奥园运动公园和幼儿园,距离最近的坪山同心外国语学校约3公里。

 

项目周边虽然规划有住宅用地和商业用地,但目前尚无具体的建设时间,周边的商业、社区配套要等旁边住宅开建才有改善预期。

 

 

坪山中心区因配套完善和行政中心规划,是坪山重点建设开发区域 ,片区内旧改项目较多,但多为前期,预计最快入市的为财富城一期“深城投中心公馆”,预计将于3月中旬开放样板间,与奥园的推广周期相似,是直接竞争项目。

 

区域内规划高铁站、2条地铁线和1条云轨,公共交通出行便利;且片区内规划有六馆一城(书城、美术馆、剧院、电影馆等)、中心公园、实验学校和医院等配套。是市政配套最为集中的区域。


 

 

心海城共分十期开发,一期为南向临比亚迪路位置,正南向为坪山体育中心的规划用地,后期无高层建筑遮挡,视野景观较好。心海城配建幼儿园和九年制公立学校。且项目规划有20万的商业体量,地铁16号线位于项目北区东纵路上,可步行至地铁站点。项目位于老城区和旧改集中区域,且自身配建完善,居住舒适感较佳。

 

天峦湖依靠稀缺自然景观,价位略高,但目前周边无其他住宅群,除自建文体广场外,商业、教育等配套为项目短板。预计云轨一号线会有延伸站点在天峦湖附近。

 

未来新盘供应,潜在竞争:

 

目前坪山旧改统计约达到21个项目,近300万平米的拆除重建体量。坪山未来将不断有大型综合体和知名品牌项目进入市场,图中可以看到旧改多集中于坪山中心区附近,未来格局或有变化,加上同质化的户型面积段,中心区项目的竞争愈演愈烈,未来预期将会在建筑、户型、装修、物业等方面提升楼盘自身素质,未来将会有大量的高品质楼盘出现,为坪山整体的居住环境带来提升和改善。

 

 

项目定位

 

坪山随着近两年坪山的交通、环境等不断改善,逐渐涌入大批在市区工作的购买人群,收到15-16年的房价疯狂上涨,在关内工作的人群外溢关外置业的比例在逐步提高。

 

对于选择关外的置业者而言,地铁通勤的需求条件大部分都排在首位,项目距离规划地铁站约2公里左右,地铁通行条件较弱。而坪山本地工作人群,也因为区位较为靠近惠州,有大量的选择空间而将项目的优势削弱。 

 

从项目户型角度来看,优势明显,具有坪山目前唯一的建面65㎡小户产品,且周边具有人文、低密的生活舒适空间,较为适合想在深圳置业的上车刚需。且可从项目开车转南坪快速,直达市区,较为适合开车出行的置业者。

 

项目综述

 

项目优势:


1、户型:65㎡刚需小户,是坪山目前唯一面积段的小户型产品,总价低适合刚需上车置业者。

 

2、人文:项目南向规划有深圳技术大学本科院校、深圳市高级中学东校区、职工继续教育学院等院校,计划打造成深圳东部大学城,人文气息较浓。

 

3、低密:周边无太多扎堆住宅区,大多为低层建筑,北向看聚龙山公园,南为技术大学院校,视野景观较为通透。

 

4、配套:项目自建奥园运动公园和幼儿园,距离最近的坪山同心外国语学校约3公里。

 

5、出行:如开车出行,可沿坪葵路直达大鹏、大小梅沙海滨度假区。也可从创景路转南坪快速直达市区。

 

项目劣势:

 

1、配套:项目所处位置非坪山区重点开发建设区域,是目前该区域内唯一在建商品房,商场购物、九年制教育、医院等生活日常所需,都需要开车到中心区附近。

 

2、交通:距离规划的地铁站点最近也要2公里左右,虽可开车出行,但如遇堵车、停车位、出行费用等问题,不如14号快线30多分钟直达福田来的便捷。

 

3、低价盘冲击:项目所在区位离惠州的龙光城仅2.2公里的直线距离,在惠州置业相当于坪山一半的价格,且大亚湾还有大量的新盘在售,来自惠州低价盘的冲击,虽然对整个坪山都存在,但奥园这个项目对比更为明显。

 

4、优质盘冲击:针对于目前坪山在售和待售的几大新盘中,天峦湖靠的水库天然美颜,中心公馆靠的中心区的区位价值,心海城靠的自身规划和区位等综合性价比,奥园相对同期推售楼盘中,优势并不明显。



奥园翡翠东湾 坪山 14号线 咚咚牛浩思

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