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深圳速度!从拿地到销售开发商可以有多快?

晶晶乐道 发布时间:2017.03.20 23:30:05
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  相关数据统计显示,截至2015年底,房地产开发企业有13.2万家,1000家一级房地产开发企业,4000家二级房地产开发企业。


  对于房企,深圳的竞争压力更大。恒大豪掷6000亿进驻深圳,万科靠重组深铁重新踏入热点片区,泰禾、中国电建重金拍地拿下深圳入场券。在如此激烈的房地产市场环境下,每家房企都在找寻自己的生存之道。


  快,可能带来生机与胜局;慢,可能意味着落后、被动、甚至淘汰。


  去年6月,龙光140.6亿拿下光明一宗商住地,不到一年的时间,该地块已经从平地变成楼盘,准备入市。有不少人感叹这可谓是“深圳速度”,这样极致的速度,在深圳不算个案,除了龙光,碧桂园、万达、万科等房企也都以快著称。



堪称建设空前快速的龙光楼盘


—建造房子越来越快—


  从早期碧桂园5.7个月开盘,万科的“5986”,万达的“速度第一,完美第二”,都是在抢速度。高周转,已经成为大型房企的主流策略。


  有位地产业内朋友曾发出这样的感慨:“牛气的开发商,项目运作周期效率都非常高。”


  由于目前开发商的资金周转需求和建工技术的突飞猛进,现如今,开发商建造房子越来越快。


  当然,这并不是开发商加快周转的初衷之一,由于调控政策频繁变动、市场风云莫测,开发商对市场的短期预期有波动,逼不得已加快周转。


  另一方面,调控压抑了购买需求,使得开发商也在调整周转节奏,因为高周转必需建立在高去化的市场背景下。


—深圳房企这么拼效率—

  

  一起来看看几个深圳拼效率的典型房企及楼盘:


  拍地→销售,龙光仅用一年


  2016年,龙光地产销售额约287亿,同比增40%。


  自2013年底上市以来,龙光地产销售业绩从2014年的133亿元跳涨至2015年的205亿元,再到2016年突破287亿元,以年均50%以上的速度完成了“三级跳”。


  在2014年、2015年及2016年上半年,龙光地产毛利率分别高达30.4%、30.4%、30.3%,核心溢利率分别为14.1%、13.5%、13.6%,均远高于同行业平均水平,盈利能力远超很多大型房企,稳居行业第一梯队。


  除了擅长于高价拿地,骁勇善战的龙光地产,开发建设效率也是令人惊愕。


  1、龙光·玖龙玺,一年时间,从拍地到售卖:2014年10月,龙光以总价46.8亿元一举拿下龙华白石龙地块;2015年9月,一年不到的时间,样板间就对外开放了;2015年10月底,楼盘首批产品开盘。



2015年5月的龙光·玖龙玺



2016年1月的龙光·玖龙玺开盘现场


  2、龙光·玖云著,104新政下,1年3个月,拍地到售卖:2015年12月22日,龙光斥资10.8亿元拿下三块坪山商业用地;2015年12月底,有网友拍到土地整备,距离拍地仅仅过了1周;2016年10月,此地块项目开放展示中心和样板间;2017年3月,因104新政延迟到今年3月入市。如果没有限购,可能龙光这次在拍地到销售的时间间隔,不到一年。


  3、龙光·玖钻:2015年9月23日,龙光以112.5亿拿下龙华总价地王;2015年12月底,占地8.7万㎡的土地完成整备,着力桩基工程;2016年11月,项目正式对外开放展示中心。


  4、龙光·玖龙台:2016年6月中旬,龙光以140.6亿元拿下光明3年来首宗带居住用途的商住用地;2016年6月底,工程作业进场勘探;2016年7月,桩基工程开工;项目预计3月25日开放样板间。


  动工→销售,碧桂园1年零两个月


  2016年,碧桂园实现合同销售金额约人民币3088.4亿元,碧桂园也成为了国内第三家销售金额突破3000亿元的龙头房企。据了解,碧桂园的项目从开工建设到开盘控制在3个月,要求一期项目推出市场,去化率要达到70%以上。


  碧桂园2015年进入深圳市场,2016年加速布局,碧桂园在深圳拿地方式不拘一格,通过招拍挂、旧改、收购、股权合作等方式拿地拓展市场。


  1、进驻深圳半月,收购两地块:2015年7月11日,正式宣布碧桂园成立一线城市事业部。7月28日,碧桂园宣布,将与汇联金融以股权收购的方式开发位于深圳市坂田中心片区坂雪岗大道、中兴路交汇处的两幅新地块。这也是起家于广东顺德的碧桂园23年间首次入驻深圳市场。

   

  2、碧桂园荣汇,动工→销售,1年零两个月:2015年11月,碧桂园荣汇正式动工;2017年1月14日正式开放展示中心和样板房。2017年1月17日拿到预售许可证自然销售。碧桂园荣汇也仅用了1年零两个月的时间。



2016年7月的碧桂园荣汇



2016年12月的碧桂园荣汇

      

  3、其余深圳项目现状:


  (1)2015年5月27日,以2.85亿竞得光明新区钟表基地商业项目,折合楼面价14071元/平方米;2017年3月12日,该地块碧桂园星荟开放展示中心。


  (2)2016年12月14日,碧桂园22.8亿拿下坪山新地,目前已经开工。


  (3)2015年2月3日,碧桂园以股权收购的方式获得龙岗中心城片区的“水一村南约项目”,目前已经动工。


  (4)2015年6月2日合作签约了南约洋桥汉田项目,建面约35万平方米,货值逾百亿,业态涵盖住宅、公寓、新型产业用房等,目前正在拆迁中。


  住宅工业化,万科的高周转模式


  2016年,万科销售金额3647.7亿元。


  万科是业内公认的周转最快的公司之一,究竟原因,在于万科快速的实现项目快开工、快开盘与快回款,万科内部通过开发路径优化提效、通过决策前置,通过新工艺、新技术的应用等措施来满足此“三快”需求。


  万科推行的住宅工业化,可以节省劳动力、缩短工期、保证质量。


  行业研究显示,如果中国10%的建筑推行工业化建造方式,建筑垃圾将减少83%,材料损耗减少60%,建筑节能50%以上。此外,外墙渗漏率低于0.01%,至少可以降低25%-30%的人工,节省25%的建造时间。




万科推行的住宅工业化


  万达,开发周期平均22个月


  2016年,万达商业销售1123亿元。


  万达2342计划管理,开发周期平均22个月。


  做对产品,快开工,快建造,高去化,这是高周转的核心,除此之外,融资速度也要快,这是高周转的资金保障,万达的绿色通道贷,5亿元以下3天就放款。


2013年平均开盘速度较快的典型企业。数据来源:CRIC


  结语:无论哪个阶段,要做大规模,高周转已经是一种主流做法。  


  一则目前国内融资成本高,开发商不可能降低周转速度,特别是一些高杠杆企业,他们必须快速把产品制造出来卖出去最终换取现金流,慢——就意味着死亡;二则行业平均利润率在以每年1%的速度在下降,优秀的开发商要提高ROE,在企业财务杠杆系数提升空间有限的背景下,加快周转率就成为一种相对有效的举措;三则千亿时代,规模为王效应依旧明显,房企为了维护自己的“江湖地位”,往往会积极抢占市场份额,于是选择高周转;其四,高周转能快速规避风险,本身,高周转由于转得快,资金回笼快,企业规避政策,市场风险的能力就提升了。


  地产行业进入“白银时代”,房企在变局中“以快应变”,或许就是在变革中存储生存,甚至壮大的实力。 


  (资料来源:【咚咚找房】牛浩思新房专家,家在深圳,明源地产研究院等)



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