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区位概况
粤港澳大湾区越来越火了，东莞地处湾区的枢纽位置，毗邻广州和深圳，区位优势明显。
中央政府在今年的4.1正式提出建设雄安新区，京津冀，长三角，粤港澳将成为我国最大的3大城市群。
老牛觉得，粤港澳大湾区的11个城市，发展协作条件最为成熟，湾区内各个城市统筹协调会进一步加强，发展前景令人充满期待，东莞的总体发展也会从中得到极大提升。
城市发展规划
，东莞市政府宣布，在不改变原有行政区域划分的前提下，将全市划为6个片区，每个片区都有各自的先行重点发展区，集中优势资源，避免区域镇街同质化发展。
老牛要为这个决策点个赞，这是实现东莞30多个镇区统筹协调，组团集约发展的高效之路。
住宅调控政策
从去年开始，全国各地的限购政策陆续出台。东莞在出台政策，限购两套新房。日起，公积金首付最低比例由20%上调至30%。
今年的3.21，东莞出台主要针对开发商开发，备案，销售的政策，3.29又将调控政策加码，进一步明确限制和规定开发商的相关销售政策。
老牛认为，如此密集的调控政策出台，主要目的还是要保证东莞楼市的长期健康发展。对于后市来说，其实是比较利好的，同时也从侧面印证了东莞房地产投资的价值，因为只有被大部分置业者高度关注的地区，政府才会严格进行调控，确保房价稳定。
住宅供求关系
从住宅供应来看，2016年，东莞的开发商推盘量总体保持平稳，共推出商品住宅面积约864万㎡，同比减少4.4%，月均供应面积约72万㎡，为2014年以来最低。
住宅成交方面，2016年共计成交面积约895万㎡，国庆前保持稳定增长，国庆后受限购限贷政策影响，月成交量逐步缩减至约42万㎡。
住宅成交价格
成交价格方面，东莞的住宅均价从2013年到2015年9月，一直在10000元/㎡左右波动，2015.10开始一路上涨至2016.10的约16800元/㎡，此后受调控政策影响，微跌到约15500元/㎡。
老牛觉得，总体来说，截止到2017.3，成交量有所下跌，但成交均价逐渐企稳。
住宅成交结构
从成交结构来看，按不同价格区间划分的话，经过这几年的逐步上涨，单价13000元/㎡的价格，已经达到即将接近一半的比例，5000-7000元/㎡的，已经极少，且大多在临惠州的镇区。
按不同的面积区间划分的话，经过这6年的发展，之前占据主流的两房产品，现在已经逐步缩减到很小的比例，90-120㎡的大三房，成为东莞市场上的主力户型，占比接近一半。
老牛仔细分析了东莞这两年的户型主流产品，变化还是比较大的，尤其是走高端路线的别墅产品，其中独栋别墅的供应大幅下降，联排别墅有所增加，叠加的花园洋房供应增加最大，其价格也相应有所回落。
住宅成交区域
从楼盘的分布区域来看，主城区的供应大幅较少，临广片区的供应大幅增加，价格方面，临深片区依然一枝独秀，领跑其他片区。
老牛仔细对比了各镇区的均价，发现不论是普通住宅，或是高端别墅，临深一线的镇区都是位居前列，看来地理位置还是起主导作用。
区域配套交通
随着东莞R2轨道交通的建成通车，深莞惠的交通将越来越便捷。未来东莞的轨道交通会陆续完善，因此有置业需求的朋友，可以重点关注轨道站点的周边楼盘，跟着地铁去买房，总是不会差太远的。
2016年东莞住宅成交面积前10名的镇区，有不少就是重要的交通枢纽。
住宅库存与去化周期
东莞的各镇区库存与去化周期，临深一线的普遍没有问题，去化周期较快。临惠的部分镇区会面临较大的去库存压力，去化周期也相对较长。
住宅土地供应
土地供应方面，2016年东莞住宅用地总体供应面积大幅下降，共推出26 宗土地，规划建筑面积约246 万㎡，同比减少约一半，这直接引发了各大开发商的激烈抢地风潮。
2016年东莞土地市场一片火热，各大知名开发商积极争地，高溢价成交，“地王”频现。全年住宅用地成交总金额高达187.42亿元，楼面价7700元/㎡，同比上涨1.3 倍；平均溢价率为267.64%，楼面地价和溢价率均创历史新高。
开发商业绩状况
老牛看了一下东莞2016年的开发商销售业绩，万科和碧桂园双雄争霸，基本不相上下，入名前十的开发商，不少都已经是全国知名的房企，东莞本地的开发商逐渐减少，可见开发商之间的竞争也是空前激烈。
东莞楼市2017供应分析
老牛仔细梳理了一下2017年东莞即将入市的新楼盘，发现今年的供应量还是不少的，其中普通住宅还是占了大部分的比例。
本篇文章是“牛浩思-东莞楼探”的第1篇作品，后续老牛将从临深一线片区开始，陆续推出各镇区的解析，以及相关热点楼盘的楼评，为有置业需求的朋友们提供及时精准的资讯服务。
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