总价291万起，11月首周深圳4个新盘齐取证

11月5日-6日，深圳新房市场迎来一轮集中取证。

未来平方云铭府、天境云玺家园、云颂玖章花园、碧海玖号花园（一期） 四个项目先后获批预售或公示加推节点，分布在龙华观澜、光明凤凰城、龙华梅林关和宝安碧海，备案均价从4.09万元/㎡到8.11万元/㎡，最低总价门槛291万元，最高触及1190万元。

未来平方云铭府：

鸿荣源观城二期，63㎡两房比88㎡三房还贵

未来平方云铭府是鸿荣源观城项目第二个入市组团，备案名“天赫”，位于龙华观湖街道观城第一期城市更新单元02地块。

这次一次性取证768套的全部房源，首推384套，户型涵盖63—138㎡，备案单价3.97—4.89万元/㎡，均价4.43万元/㎡，折后总价321万元起。

这个盘最值得玩味的是定价结构：63㎡两房备案均价4.26万元/㎡，88㎡三房备案均价仅4.04万元/㎡，小户型反而比大户型贵了2200元/㎡。

原因主要是景观与产品存在分级，98㎡及以上大户型清一色东南朝向，直面云谷公园，外立面局部采用玻璃幕墙；小户型则以西北、东北朝向为主，景观资源让渡给了总价门槛。

配套方面，项目毗邻地铁4号线观澜站，规划中的22号线在侧；香港中文大学深圳附属观城学校作为配套教育设施，计划2027年春季投用，72班九年一贯制。

观城整体是建面约275万㎡的旧改大盘，分六期16个地块开发，未来平方云铭府是其中兑现节奏较快的一环。

天境云玺家园：

光明“新国标”盘，83㎡三房291万起

天境云玺家园位于光明凤凰城，开发商为振业，是光明首批“新国标”住宅之一。

11月6日3栋144套取证，户型为83㎡三房两卫、93-95㎡3+1房、105㎡四房，价格区间已经明朗：83㎡总价291-337万元，93-95㎡344-398万元，105㎡388-433万元，开盘折扣叠加后约92.3折。

这个盘的核心卖点是得房率。新国标设计下，部分户型得房率可达95%-100%，83㎡做三房两卫、93㎡做3+1房，在同面积段里功能性拉到了比较满的状态。教育配套是另一张牌：一路之隔华夏中学，步行约600米东周小学，同时共享深实验光明学校等学区资源。

对比项目此前批次的备案价，天境云玺的价格策略呈现出“小步慢跑”的特征：首批1、2栋备案均价约4.09万元/㎡，国庆期间8栋备案均价升至约4.35万元/㎡，11月3栋的定价大致落在这一上行通道中。对于总价敏感、同时不愿牺牲功能性的光明刚需而言，83㎡三房291万的上车线，在当前光明中心区新盘中具备一定的竞争力。

云颂玖章花园：

楼王加推，143㎡折后1140万起，均价反而涨了

云颂玖章花园（备案名）即中海云颂玖章，位于龙华梅林关，是中海“玖章系”在龙华的落子。

项目首批房源早在6月25日即已取证，11月进入的是3栋“楼王”单位的加推节点，96套，107㎡和143㎡各48套。

价格是这轮加推最明确的信号：143㎡折后1140-1190万元（8-8.3万元/㎡），107㎡折后720-760万元（6.7-7.1万元/㎡），楼王均价较首批高出约2000元/㎡。项目的底气来自几个硬指标：容积率仅2.8，23-25层小高层，纯商品房社区无回迁保障房，107㎡可做“3+1房”，得房率在新规设计下接近100%。

地段上，项目靠近民乐地铁站，一站到福田上梅林，处于深圳外国语学校龙华学校初中部大学区划片范围。

在梅林关片区新房断供多年的背景下，云颂玖章的定价本质上是在吃“福田外溢+低密纯改善”的稀缺性溢价。

碧海玖号花园（一期）：

宝安碧海低密盘，4栋113-139㎡即将加推

碧海玖号花园（一期）位于宝安西乡碧海湾片区，开发主体为深圳市锦新明集团。

项目一期1、3栋已于4月17日取证，182套，105-126㎡四房，备案均价8.10万元/㎡，备案单价7.32-8.86万元/㎡，总价803-1099万元。11月初的节点是4栋新品“即将加推”，户型为113-139㎡，其中139㎡高区海幕样板已于10月30日开放。

这个盘的产品逻辑很清晰：低密+纯改善+海景资源。容积率约2.2，绿地率约40%，23-26层住宅，2梯4户或3梯3户，社区内不配建保障房和人才房。139㎡户型西南向可看前海湾海景，西北向对碧海湾公园与果岭，是碧海片区近四年仅有的三个商品住宅入市项目之一，新增供应稀缺性突出。

交通层面，地铁11号线碧海湾站约600米，1站宝安中心、2站前海湾；远期15号线将在片区形成换乘。

价格方面，一期开盘时曾给出冻资0.9折×诚意登记0.98折×按时签约0.97折的叠加优惠，折后均价约7.2万元/㎡，部分户型低至6.8万元/㎡。4栋的备案价尚未公示，但在一期“以价换量”已经跑过一轮之后，新批次的定价姿态值得关注。