前不久老牛主要向大家分享宝安、龙岗的项目，近期龙华强势夺回了风口，龙光玖钻、鸿荣源尚峻、珑门二期、阳基御龙山、汇德大厦等数个项目集中造势。
由于地段优势，鸿荣源尚峻在三者较瞩目，其所在的上塘片区已聚集了和平里、港铁天颂、潜龙曼海宁、中海锦城等一批品质物业。
如今，又在金茂府及岳盟工业区工改居等新项目的牵引下，片区的居住价值再次获得了关注。
过去的这里，其实并不是被特别关注的区域。建设路的分割，让私宅和工业厂区林立相对。然而在新时期之下，与规划的深圳北站商务区相对的，这里却有望成为与红山连绵一体的龙华中央生活区。
龙华住宅市场的发展简述
从后花园到示范区，从深圳北到行政区，区域名称的变化，悄然映射着龙华的发展与变迁。而伴随着楼市行情普遍大涨，昔日被深圳人当作荒郊的龙华，已逐渐融入大市区生活圈。
梳理10多年来龙华房地产的发展情况，除了惊叹城市化下的快速变迁，造就了龙华的迅速崛起，也感慨个体在大趋势之下，留下的短见与遗憾。
老城：割裂成形
龙华是深圳房地产市场启蒙和发展较早的区域之一，在其强镇时期的2004年之前，已有风和日丽、美丽365、大信花园、优品建筑、丰润花园、锦绣江南、劲力城市明珠、书香门第、苹果园等大家熟知，且朗朗上口的楼盘。
这些项目多为龙华本土发展商所开发，几乎都占据在龙华的老城核心区域，即和平路及人民路两侧。而如今，它们都围绕着龙华老城的旗舰项目鸿荣源壹成中心。并且，壹成中心还将和平路和人民路形成的，原本相对割裂的生活区粘合联系起来，形成龙华老城的居住生活带。
新城：连绵一体
如果说2004年之前的楼盘是以龙华本地市场为主，那么2005年开始，有别于老城的二线关片区开始崭露头角。由于毗邻福田区，得天独厚的地缘优势，促使龙华迸发新一轮的房地产开发潮。
从2005年开始，莱蒙水榭春天一期、金地梅陇镇、星河丹堤、万科金域华府等知名房企品牌项目入市。开发商由本土品牌转为知名品牌的同时，购买群体也在改变，在市区上班的人士成为新一批项目的主力购买人群。龙华本地市场逐渐向外溢市场转化。
而2011年成立新区后，随着龙华认知度的开放，和大手笔规划概念的支撑，房地产发展进入到鼎盛时期，这期间代表性的楼盘有莱蒙水榭春天2-6期、特发和平里、公馆1866、中航天逸、卓越皇后道、幸福城、汇龙湾等如今脍炙人口的次新盘。
深圳北CBD旁，龙华中央生活区应运而生
我们稍微梳理下就能发现，这批楼盘集中分布在深圳北站商务区的周边，即上塘-红山延展形成的轴带上。与老城相比，新城的居住轴带聚集的是全国知名房企所开发的品质花园社区。正是在新区成立后的这一时期，红山、上塘片区成为置业龙华最为火爆的区域之一。
实际上在发展的早期，这一新的居住轴带还没有高大上的炒作概念，而是被称为“龙华新城示范区”或“二线拓展区”。片区内以深圳北站商务区为核心（深圳北站商务区也是后来的提法），南向是已经比较成熟的居住区，北向则是后来红极一时的红山商住区，及上塘居住区。
随着深圳北站商务区概念和龙华区重点规划倾注，这一轴带跃然成为龙华的新中心，轴带内的居住价值也占据高地。
类比深圳的其它区域，这好比香蜜湖之于福田，后海生活区之于总部区，宝中之于前海。红山-上塘形成的居住轴带则之于深圳北站商务区，是属于龙华的中央生活区（CLD）。
片区交通要素齐备，双轨道、快速路，出行便利，对内居家静谧，对外联系性强。
轨道交通：地铁4号线和在建地铁6号线（松岗站-科学馆站，预计2020年通车运营）双地铁穿过；距离深圳北站两站地铁；
福龙快速路：和平路西行转福龙快速路，便捷直达香蜜湖、车公庙商圈等中心城区。
北站商务建设初启，上塘承接新增住宅供应
龙华的中央生活区也有先后发展的顺序，红山的全面开发稍早于上塘一带，目前片区内的新增住宅供应已步入尾声，进入住宅存量房市场，并开始以商业地块开发为主。
华侨城和招商两大央企联手，有望打造为深圳的“上海新天地”和“北京三里屯”的“红山6979”，正热火朝天地建设中，预计2019年营业。届时将给龙华带来全新的商业体验。
红山6979正对着的龙光玖钻，亦是一块大型的商业综合体，包含1栋约200米的区域地标性建筑；建面10万㎡的商业及约5.8万㎡的星级酒店（欲引进万豪旗下万丽酒店）等。
加之万科汇隆中心、中铁诺德汇德大厦，深圳北站商务区正式拉开了商务建设的序幕，红山的新增住宅供应主力位已让位于商业供应。
那么，上塘实际上承担了生活区内新增住宅供应的使命，并且居住属性更加纯粹。
土拍带动楼价突破，但难免缺地尴尬
近些年深圳住宅土地市场的爆点也多诞生在该生活区，尤其在上塘，包括港铁天颂、中海锦城，以及正在建设的金茂府。土拍不断地刷新着“面粉”价格，也不断地推高“面包”市值。
根据对2007-2016年龙华区成交的代表性地块来看，剔除项目内所含的保障房以及限价房的影响，龙华区成交地块的楼面地价一直呈上升态势，这种上涨态势在2011年新区成立之后表现的尤为明显。
2007年，楼面地价约为6000元/平方米；2011年成立新区，楼面地价升到9600元/平方米；2014年深化一体化，楼面地价2.51万/平方米；2016年楼市癫狂期，楼面地价5.68万元/平方米。
其中楼面价5.68万/平方米是电建联合金茂拿下的项目，目前已开建，该宗地块为深圳首宗现房销售的试点，区别于传统预售项目，对开发商的资金运营要求较高，欲打造为高端社区金茂府。
不仅*的住宅用地如此，连我们认为相对过剩的商业地块也呈现出这一快速上涨的变化。
今年开年的*场土拍，万万没想到经历了两个*、300多轮举牌，华侨城以59.8亿元的总价摘下。楼面价3.73万元/平方米，超过了信义玻璃拿下的前海商业地块。
楼面地价的加速上涨，表明市场看好龙华的发展前景，即使目前受政策环境影响，全市增幅下挫，但在良好的规划指引下，龙华后市有望新的突破。
然而，随着片区全面开发，可利用土地捉襟见肘，未来几年生活区内的新增住宅也将全面转入城市更新供应。
片区内含住宅的城市更新项目包括：安宏基威华工业区、简上老屋村、钟氏电子工业区、岳盟工业区等。其中较大型的是占地6.5万平方米的岳盟工业区，目前正在开拆中，预计年内可动工，按照规划，可能为片区带来一所全新的学校，有望重点打造。
片区在售新宅短缺，入市新盘均价约6.4万/㎡
片区内节点相近的新房如金亨利二期预计会转现房，华业玫瑰四季二期后续产品有待公开销售。因此，目前该片区内仅有鸿荣源尚峻*的在售住宅。
尚峻占地面积3.6万㎡，总建面约17.7万㎡，是由住宅、办公、商业等组成的综合体项目。周边布局有4号线上塘站、龙胜站和6号线（在建）上芬站2条地铁3个站点。
项目既在深圳北站商务区的辐射范围内，还在龙华老城区旧改潮持续推进的利好之下。近距离享受各类市政配套的同时，保持纯粹的居住属性。毗邻市美术馆（规划）、图书馆（规划）、展览中心（在建）、艺术沙龙（在建）、演艺馆（在建）等文化集群。周边汇聚有九方购物中心、山姆会员店（下半年营业）、17万㎡lifestyle商业文化街等商业配套。
首批产品为建筑面积约81，94，107平方米等3种面积段的住宅产品，毛坯交房。已于4月17日入市发售，均价约6.4万/平方米。
粤公网安备 44030402000760号
