第46期咚咖房学院，邀请到的嘉宾是深圳知名房地产研究与投资专家——黄芳，主题为“资产荒犹存，如何看待公寓类投资”，精彩观点如下：
黄芳——知名房地产研究与投资专家 深圳爱住家创始人
调控到末路房子还能买吗？2017年刚需上车和改善换房时机
1、现在市场的情况是怎样的呢？现在我们知道的情况是不但有一些小银行停止了房贷，信用贷、消费贷和抵押贷都比以往紧，个别银行已经停掉了抵押贷款，流向市场上的钱变少了。
2、现在已经调控到什么地方去？我们发现很多四线城市出现在调控名单上，海南上一轮的泡沫还是十几二十年以前的事，大家都没什么印象，现在连海南都调控了，楼市其实已经进入最后的阶段。
3、深圳楼市接下来可能要缓两年，包括眼下正热门的二线城市，今年年底都有可能慢慢冷下来，有可能很多城市重走深圳2010年的行情。
4、2017年这种情况下，我们应该怎样对待楼市呢？2017年是刚需上车和改善换房的时机，因为深圳的楼价今年在震荡筑底的过程中，深圳的房价波动不厉害，对于有换房需求的人来说是利好。
5、未来我们怎么看待楼市呢？整个世界的经济体系都需要中国的房地产给他们输入资金，很多发展商尤其是大型发展商。
目前楼市下——降杠杆筹备购房资格资产调整
1、首先要降杠杆，考虑未来3-5年的缓冲期。一定要保证自己的现金流，让自己在未来房地产需要月供的资金上能撑得过去，包括之前贷的款能还得了，这样的话你就能等到下一次房地产的爆发。
2、适当准备购房资格，如果下一波有行情的时候，在任何地方我们都有机会入市。
3、攒首付，让自己有购房资格、有钱去抓住下一波机会。多花点时间出去踩盘，多了解市场，不要事到临头才发现自己对什么东西都不熟悉。
4、要做负债的规划，也需要做资产调整，以前可能是大市来了，只要是房子我就买，有涨就行，但现在我们要考虑一下让资产配置的更合适，通过这些年来在房子运作出来的资金来改善现金流，为未来储存购房资金。
5、有什么样的方式让房子更好变现呢？高端公寓、日租、短租公寓、合租公寓、劏房或私家会所，这些都可以让你手中的物业进行价值的盘活和提升。
我们要不要买公寓？买公寓应该怎样选择？
1、在资产投资中，第一个原则一定是住宅优先，至少是80%左右买优质住宅，20%买其他物业，包括商铺，当然商铺绝大多数是不能买的，但有一些现金流非常好的商铺。
另外还包括住宅套型的公寓，什么叫住宅套型的公寓呢？就是虽然我是商务公寓，但居住性能能得到满足，可以像住宅一样使用。
2、买公寓应该怎样选择呢？
首先是一定要在核心地段，在经济密度高、人口密度高的地方购买；
其次是租金一定要不错，回报率高；
户型一定要住宅套型，适合居住，不能居住的公寓只能当写字楼出租；
有小区和mall就更为合适。
3、为什么北京和上海现在限制公寓？
目的是希望人口在可见到的时间内控制在2000多万，不要短期到达3000万甚至4000万，这样的人口是目前的城市负担不了的。
但深圳不是这样的，深圳在这个阶段还是要增加人口，虽然有很多人愿意来深圳，但毕竟对于全国的土豪来讲，深圳的吸引力或者在深圳拥有一套房子的身份标志跟北京拥有一套房还是不一样的。
4、公寓中，跑赢的黑马有，但不是太多，我盘点过，金地香蜜山、远洋新干线等一些住宅套型的公寓过去表现还不错，但绝大部分都不行，所以挑选时特别重要。
5、测算投资回报时要关注公寓往精品化走，租金往高端化走，通过这一点把公寓在增值方面弱于住宅的部分补回来。
公寓精品化 租金高端化
公寓改造方向：
1、什么叫精品高端公寓呢？精品高端公寓主要是做成五星级甚至六星级酒店这样的改造方式，视客群的定位不同，但它的要点是你必须要在合适的地方提供，这个所谓的合适的地方一定要跟CBD有紧密联系，或者是跟高端产业有联系，才会有高端人群拿着公司的租金补贴租这样的房子。
2、LOFT个性化公寓。装修的比别人更有特色，不仅仅用来居住，还可以作为工作室。
3、小型私家会所。包括小型美食或DIY空间，搞一些活动，通过改善用途盘活时间上的利用，可以提升租金。
4、体验式电商中心。包括做个性电商品牌，在合适的地方租这个公寓，让别人来试衣服，给他做订制。以这种发散性的思维，你公寓的租金就可以提上去。
什么是“凤变冰”？核心是什么？
1、什么叫“凤变冰”，这是这些年房地产投资领域出来的一个专业术语，实际上就是凤姐变冰冰，很多房子，特别是一些老房子，你会觉得它很丑、环境很烂，走道很脏，房间里面全部是很恶心的东西，被餐饮企业租来做员工宿舍，到处都是脏的，这种房子就是所谓的“凤姐”。什么叫“冰冰”呢？丑的房子经过改造装修变成漂亮的？
2、这里有一个名人叫“业余套利”，圈内称他“套哥”，这是他自己做的2016年搬砖小结，白天在交易所投资股票，这一年内买了10套老破小，卖出9套，最后挣了20%、30%，这也是“凤变冰”，甚至是一个投资流派。
3、“凤变冰”的核心是什么呢？一是这个房子原来的条件要足够烂，烂到你看到它就想吐，二是要关注空间，空间一定要做到看起来大，视野、通风采光要好，多做一点房间，布局更合理。风格走时尚风格，基本上往时尚家居风格走，或者按星级酒店的酒店。它的好处是卖相好，别人看了之后比较容易喜欢，导致它容易卖得快，卖的时候有更高的价格。
4、分享一个案例：一个香港投资客，有很多年投资经验，在深圳老市区有一个很破烂的小两房，他对它进行“凤变冰”操作，“凤变冰”成本4万元左右，两个月时间，市场价170万左右，他按190万卖出去，“凤变冰”有可能对房价带动10%-20%的价格。
户型改造案例分析
无论住宅还是公寓，最主要的是要改善持有期间租金回报，保证租金回报有几个途径：
1、单套房子尽量高端化，把租金硬性抬上去，做星级酒店或者是给CEO住的风格；
2、把它改得比较有特色，做成短租，当酒店租出去，按天收租金，做得好的话，租金也可以大幅提高。
3、对它做功能性改变，比如说增加使用功能，其实主要是商业性功能，比如做工作室、小会所。
4、增加少量的房间，把它分租出去做白领公寓，就像刚刚说的华润城，华润城有很多人做白领公寓，正常整租是六千元，我把它装修，隔得好一点，想办法挤一个房间出来分租出去，一个月的租金可能会多几千元。
5、劏房，从房间数量上做到极致，极致增加房间数量或床位数量，增加到极致的时候，我的回报在立体面积中可以增加很多。
“凤变冰”的终极目的——租金、卖相和溢价
总结来说就是租金、卖相和溢价，这是我们的目的，要么提高租金，要么把卖相做好，让它以更高的价位卖出去，我们现在最主要的做法：
一是“凤变冰”，把老房子、烂房子做好看一点，不但能提高租金，也能提高售价。
二是劏房，劏成很多个房间来提升租金。
三是做成精品，高大上，整租提高上去。或者是日租、会所，通过改造让价位更合适。
买公寓三要素：地段好、交通好、租金好
1、公寓的买法最主要的是买到具有住宅类型的公寓，可以跟上涨幅，如果涨得比较好，后面再通过抵押贷款，资金成本就会变得很低，但这样的公寓很少，所以买公寓特别要注重的要素就是必须地段好、交通好、租金好，具有非常强的居住属性。
2、无论是公寓还是住宅，在楼市非常差的时候把它整体的价格抬升10%-20%，那么我们就要对其进行装修，首先是要解决功能性，增加房间，改善通风、采光、布局，让它显得更好，卖的时间增加生活体验感，这是“凤变冰”的本质。
3、可以在比较热闹的地方、有高端租住需求的地方，把一些房子改造为高端酒店式公寓，租金直接提升30%-80%，获得额外租金回报。要么做整租，整套房子装修好面向高端管理层出租，前面讲的案例已经做到了这一点。
4、还有就是做白领公寓，包租出去，三房改四房，因为我改造做得很好，可以增加租金。
还有一种是劏房，劏房就是不顾一切的多搞房间，提高租金，但里面会存在一个很大的问题，做劏房时会存在一定的政策性风险，政府可能会担心有安全隐患。
5、有很多方式提升回报，卖得更好，这个过程是非常专业的：
第一个专业体现在功能布局，原始的厨房、阳台可能不合理，要把它改掉；
另外就是怎么让它的通风、采光显得更合适，看起来比较亮堂、舒服。
尽量多增加使用空间，最好的方式是增加居住的房间数量，其次是增加功能性房间，比如书房、茶室，让大家觉得我得到了更多东西，那么你在卖的时候肯定会卖得更好。
6、软装方面，用心做厨房和洗手间，做得特别干净、特别好用，比较下工夫的地方：
一是工作的空间，比如书桌、书架；
二是收纳的空间，那么小的空间也能放得下很多东西，再接下来就是工作、厨房，卫生间一定要做得比较干净。
通过这样的方式，回报就会提升很多，卖价增加10%-20%，租金增加30%-80%，回报特别好。
嘉宾网友互动环节
【提问】：黄芳老师您好！七、八层的楼梯房按照这种做法的话，可行性高不高？因为是楼梯房，走上走下很麻烦。
【黄芳】：楼梯房是可以的。至于顶楼或楼层很高的房子是否可以操作，就看你怎么利用，如果你把它装修得特别好，租客就会忽略楼层的负面作用，如果是顶楼的话还有一些好处，你可以想办法把它改造成花园，哪怕不是独享的，但你把它改造成顶楼空间，哪怕要另外走楼梯上去，你在卖的时候它一定是增值项。
【提问】：黄老师，最近龙华、宝中的价格比福田高一些，福田的新洲、皇岗、石厦南价格还算是比较低的，您怎么看？
【黄芳】：2016年到现在，福田是在补涨的，特别是福田南，区域和区域之间可能会有价格落差，但落差不可能特别大，如果特别大的话，它会在时间上慢慢兑现。深圳的未来，西部肯定是热点，我们的经济和产业重心也在西部，所以它有价值重估的问题，但如果抬得太高了，它会降下来，这个变化可能很迅速，不合理的福田的低价位其实已经在涨，但估计不会超过宝安、龙华主流区域的价格。
【提问】：黄老师，我有两个问题，第一个问题是我觉得老房子“凤变冰”，卖的话倒是有空间的，但只是改一下做投资，租金回报即使翻倍也不高，最多4%、5%。第二个问题，排名前30的初中升学率，讲到学区，大部分人的眼光都集中在前5或前10，稍微靠后一点的你觉得有没有潜力？特别是结合热点片区，比如宝中、空港，您觉得有无潜力？
【黄芳】：第一个问题说到租金的回报，其实对于很多拥有物业在手上的人来说，短期两三年之内很难把它弄出去，它其实能解决一点救命钱的问题，因为我们的租金回报不高，新买的房子一般租金很难覆盖月供，如果你能以很低的成本，比如案例中4、5万全包的价位，能提高几千元的租金，可以很大的缓解持有期的压力，如果八个月之内你不打算卖，或者持有时间越长，那么你通过改造给资金带来的安全性更好，因为我们确实很难通过房子本身来解决租金回报的问题。
至于学区排名前面的有没有价值，作为学区炒作，肯定是往前靠，你刚刚提到的宝中很典型，学校不是特别好，但这个学校也不差，在这个片区买的时候需要有保底的学区依托，它是有价值的。另外，学校质量的提升，TOP30的学校，总有一些学校能冒出来，南二外曾经也不是TOP级，后面慢慢冒出来，你要关注它长期教学质量的变化，能从中寻找到机会。
【提问】：有一个住宅在华强北片区，单身宿舍，单身宿舍学区的稳定性不是太了解，单身宿舍好像现在在贷款方面也有一些问题？
【黄芳】：真正的风险是用地类型，比如批的这块地不是住宅类型，风险是要考虑的，以前学区没那么紧张或者在片区居住的人群没有那么紧张时，有一些住宅或一些产业用地，一些写字楼用地，用来做公寓，也可以拿来读书，如果你家小朋友眼前需要学区可以试一下，比较久以后就不太建议，因为它的变动比较大。
我是觉得尽量买住宅产权，另外是银行给的贷款没有什么变化，面积不要太小，实际上深圳这两年是极小面积的学区波动最大，所以你做短线还是可以先跟一跟，但长线不要买太小，我觉得短期之内小面积不是特别大，但未来不好说，为什么说短期内没有什么风险呢？因为我们短期虽然炒作它，但不像广州和北京炒作那么厉害。
【提问】：刚才见到这么多通过装修提高租金，会不会很多是面子工程，几个月之后租户反复找你麻烦呢？
【黄芳】：不排除有一些做短线的有一点面子工程，深圳不会太明显，因为他们都比较专业，用的材质肯定不能跟豪宅高端装修比，但一般也不会选择垃圾货，因为他们是靠这个吃饭的，如果两三个月、半年之内出问题，装修起来也很麻烦，他们最主要是专业。
关于质量问题，装修改造第一一定是户型格局的改造，最主要是空间格局的利用。其次是硬装，水电工程是最大的，这一块也跟预算有关，你的预算就这么多，尽量让设计师和装修队给你采购比较靠谱的材料，其实不一定要品牌，品牌也是溢价，他们不买品牌，但质量是真的好。从设计到采购全部交给他们，这个过程中的质量风险控制也是靠他们的，如果是包租的，肯定不会出问题，如果“凤变冰”短卖的话，不排除有一些问题。
粤公网安备 44030402000760号
