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东莞片区解析系列05 大湾区明珠长安镇

牛浩思-东莞楼探 发布时间:2017.06.13 01:09:41
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不知不觉,东莞片区解析系列专题已经做到了第5个镇区长安镇,这期间得到很多朋友们的热心支持和帮助,老牛在此深表谢意,将继续再接再励,为大家提供更好更优质的资讯服务!  


长安镇是很多朋友重点关注的热点片区,也是临深片区第一梯队里面的实力强镇,老牛这次会重点介绍它的总体发展,帮助大家更加全面的了解它。


1.1.区位概况

今年的两会上,粤港澳大湾区的概念被正式确认,在大湾区的11个城市中,东莞的区位优势明显,夹在两个“全国一线城市”广州和深圳之间,可以便捷承接来自广深的利好辐射。


长安镇位于珠江三角洲的东侧中心区域,同时也是珠江出海口的东岸重要节点,老牛认为,这种得天独厚的区位优势,为长安未来的总体崛起打下了坚实的基础。



长安镇位于东莞的西南方向,和深圳的宝安区直接接壤,半小时就可到达深圳的宝安,南山等核心片区,交通十分便捷。



长安的房价均价约为2万元/㎡,部分楼盘新房的价格已接近3万元/㎡,与深圳的松岗沙井等相邻片区的价格差距已经不大,作为东莞数一数二的经济强镇,其发展潜力已经被广大置业者充分认可。



长安的总体发展已经比较成熟,公共设施配套比较齐全,部分片区的居住区已成规模,也有较好的商业氛围,被众多有置业需求的朋友们重点关注也就是意料之中的事情了。



1.2.片区发展规划

老牛发现,在东莞最新的片区规划里,长安的发展地位得到大大提升,被定位为“滨海片区”的核心,积极承接深圳创新资源和现代产业外溢,打造新兴的产业集群。



在东莞6个新划分的大片区里面,滨海片区肩负着重大使命,它需要全面对接深圳大空港、前海和广州南沙,是整个粤港澳大湾区成功发展的重要节点。



1.3.主要经济指标

老牛仔细研究了一下长安镇近5年的主要经济指标, 长安的经济发展一直在逐年稳步增长,2015年生产总值达400多亿元,名列东莞全市第二,镇级可支配收入约20多亿元。



长安镇下辖13个社区,常住人口约66万人,人气旺盛;加上长安新区作为新规划的重点片区,长安镇的总体发展势头十分强劲,可以说是大湾区冉冉升起的一颗新星。



1.4.产业特色

长安镇的产业目前仍以加工贸易企业为主,其中电子信息和五金模具是两大特色产业,比较出名的有步步高Vivo和Oppo手机研发制造等企业。


在最新的十三五规划中,长安镇结合自身特色,计划重点发展“互联网+制造”, 把互联网和制造业等产业通过先进技术结合起来,同时推动传统特色产业尽快实现转型升级。



1.5.生态资源

长安的生态资源比较丰富,片区内有莲花山水库,长安公园等绿色生态区,为片区居民营造了舒适宜居的生活环境。



老牛发现,长安的社区公园还是比较精致的,山水园林景观,中间点缀着亭台轩榭,是周边居民休闲散步的好去处。



1.6.功能组团分布

长安的组团分布较为清晰,主要由3部分组成:北部的行政中心区,中部的老城居住区,南部的滨海湾新区。其中北部片区的发展已经比较成熟,中部老城区即将展开较大规模的三旧改造,南部滨海湾新区是未来的重点发展片区,潜力巨大。



作为传统经济强镇,长安的总体城市面貌还是很不错的,尤其是北部片区。中部和南部片区的现状要稍微差一些,毕竟政府主管部门也是刚开始做快速调整部署和规划建设,南部片区的储备用地比较多,未来还将计划大规模填海造地,后续的发展空间令人充满期待。



2.1交通规划

长安镇毗邻深圳宝安区,有不少轨道交通可以直接和深圳对接,比如东莞R2号线-深圳20号线、东莞R3号线-深圳11号线等将来轨道交通投入运营后,长安的半小时经济圈将会进一步扩大。



东莞的R2和R3线分别从南北和东西串联起长安的重点片区,加上深茂铁路和穗莞深城际轨道,长安至少有4条轨道交通贯穿,这种密集程度在东莞30多个镇区里算是首屈一指了。



长安目前已拥有6个高速出入口,作为连接广深的重要交通节点,未来长安镇区的主干道和次干道交通网络将更加密集,出行也会更加便捷。



老牛开车行走在长安镇的街头,明显的感觉到这里街上的车辆要比其他镇区的密集,路边的停车位经常是被停满,找个停车位都比较麻烦,这从侧面反应出当地人气的旺盛和购买力的集中。



长安的交通现状,总体来说还是比较拥堵的,尤其以下图中的G107国道和S358省道为典型代表,经常会出现多车拥堵现象,估计地铁开通以后会有效缓解目前的交通压力。



老牛多次在G107国道上遇到排着长龙的堵车状况,可能因为这里有不少车辆都要去深圳方向,建议朋友们了解到这个情况以后,可以提前选择绕行。



S358省道是横贯长安镇东西方向的一条大动脉,也是经常发生多车拥堵的路段。


老牛觉得,当地政府应当重视这个拥堵问题,采取有效整改措施,否则北部片区和南部滨海区的交通联系就会收到较大影响。


毕竟规划中横贯长安镇区南北方向的东莞R3线地铁,只能解决一部分居民的出行问题,路面交通还需要更加细致完善的改进。



2.2.长安新区

长安新区地理位置优越,位于珠三角东部经济走廊的几何中心,是从狮子洋进入珠江航道的第一个城市节点,也是展示东莞滨海城市特色的首选地。



老牛认为,长安新区南与深圳的空港新城相接,西与广州南沙自贸区隔江相望,与深圳前海蛇口自贸区交通便捷,经济集聚优势明显,未来完全具备成为世界级大都会区的潜质。


长安新区规划面积20.36平方公里,其中,现状海域面积12.01平方公里,现状滩涂面积8.35平方公里,规模巨大。



长安新区计划进行大规模填海造地,完成重要的战略用地储备。填海完成后将形成建设用地16.47平方公里,水域3.89平方公里的新区用地。这片新区用地十分珍贵,是大湾区东岸主轴唯一连片完整的待开发区域,发展前景令人惊喜。



长安新区用地经过科学细致的划分,主要分为居住区,商业中心,科研产业用地等用途,按照各自功能组团分散在不同位置,新区的就业人口计划为30万人,其中居住人口规模为10万人。



老牛兴冲冲的跑到长安新区的现场,发现施工单位已经开始进行部分土地的平整了。一个个高耸的打桩机林立,工地上是一片热火朝天的景象。难以想象,这片土地加上前面的滩涂地和部分海域,未来将会冒出一个大型现代化都市区。



S3沿江高速像一条长长的丝带从东西方向横贯了整个新区,新区的建设规模体量巨大,现在只能看到土地开发前期的三通四平进度。极目远眺,交椅礁依然清晰可见,这片热土却已经开始发生蜕变了。



长安新区的总体空间结构为“1内海、2半岛、3板块”,将各个功能区有机散落在地块内,

“1内海”是指新区内部与交椅湾相连的内海(1.9平方公里);

“2半岛”指临港产业半岛和滨水服务半岛;

“3板块”包括海洋国际商贸板块、海洋生态文旅板块、海洋现代物流板块。



长安新区的总体开发体量巨大,气势磅礴,是珠江东岸重要的滨海特色展示区,未来将成为粤港澳大湾区的一张亮丽名片。



长安新区主要分为3大功能区,其中海洋国际商贸板块与现代物流板块主要以商业、研发用地为主,海洋生态文旅板块用地性质主要一居住、商业休闲用地为主。



长安新区的滨海商业中心规划起点十分高,计划搭建区域性创新平台,吸引高端产业进驻,打造莞深城际创新总部基地,下图为建成效果展示,高楼林立,鳞次栉比。



长安新区的交通规划起点也很高,全力打造1小时经济圈:1条城际铁路(深茂铁路)、3个国际机场(广州机场、深圳机场、香港机场)、4条城市轻轨(东莞R2、R3号线,穗莞深城际线,广深港客运专线)、4条高速公路(常虎高速、沿江高速、广深高速、莞深高速)、5大重要港口(广州港、虎门港、南沙港、深圳港、香港港)。


同时,长安新区注重打造兼顾交通出行和休闲旅游性质的水上客运系统,营造体现滨水舒适特色的慢行交通系统。



长安新区周边的片区现状多为厂房和小产权房,其中金沙花园和长安花园是为数不多的商品房,期待周边片区未来的旧改尽早推进施行。



3.1片区城市更新

长安镇的近期旧改重点片区,主要集中在北部的镇中心区和中部的振安路北片区,其中每个片区都有自己的重点改造项目,在后续的楼评系列,老牛将会结合具体项目为大家详细介绍。



长安镇这几年的居住用地控制比较严格,市场上的新盘比较少,物以稀为贵,以长安碧桂园为代表的新盘价格已经接近3万元/㎡,二手房的价格则参差不齐(具体参照所在片区,交通配套等因素),有置业需求的朋友们可以和老牛及时互动交流。



老牛认为,长安作为临深的经济重镇,同时也是粤港澳大湾区的一颗闪亮明珠,随着各项规划的逐步落实,长安未来的发展会更加令人充满期待,欢迎大家和老牛一起持续关注!



敬请期待下一篇作品,大朗镇的片区解析帖。



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