作者:张粉层 卢旭旭 美编:张馨冉
导语:买房,地段是第一要素,数年前,深圳各片区房价差异化并不是很大,然而随着时间的推移,很多片区跟着深圳城市建设的深入和配套的不断完善坐享利好,房价也是“扶摇直上九万里”;有的片区因为起步较晚房价则小步慢跑。
往者不可谏,来者犹可追,现在还有一些“潜力股”片区的发展仍值得期待。
《壹》
5年来领跑的热点片区 房价涨幅约3倍
过去5年,是深圳经济、基础设施建设、乃至房价加速飞涨的5年,一些明星片区得益于配套和基础设施的完善,房价领涨全市,短短5年时间房价涨幅逼近3倍,如后海、新安、蛇口等片区。
01. 蛇口片区
炸响了改革开放第一炮的蛇口片区,发展上也是深圳的排头兵,随着自贸区的建设、蛇口邮轮中心启用,片区房价逐年攀升。
2012年均价33000元/平方米,2015、2016在稀缺高端物业半岛城邦、海上世界双玺等项目的带动下,片区价值进一步凸显,2016年均价90000元/平方米,五年涨幅达57000元/平方米。
02.后海片区
后海片区是深圳楼市公认的焦点,片区内有海岸城等商业配套、以及永无遮挡的一线海景资源,配套完全属于“奢侈”级。
同时片区内的深圳湾区企业总部群,正在打造总部经济集聚区,也吸引了大批高端人才在此工作、置业。2012年成交均价33000元/平方米,2016年在华润深圳湾悦府等项目的带领下,均价达108000元/平方米,五年涨幅已达75000元/平方米。
03.新安片区
新安片区作为宝安的老城区,发展也自2012年迅猛崛起,片区内有大体量的项目相继入市,备受市场关注。
2012年成交量240604平方米/2820套,成交均价21000元/平方米,随着城市更新的深入,2016年新入市的新锦安壹号公馆和中粮天悦壹号表现出色,成交均价为76000元/平方米,五年涨幅达55000元/平方米。
04. 龙华片区
龙华片区是近年来关注度非常高的片区之一,供应和成交均十分活跃,2012年成交量达662277平方米/7476套,2016年巨型综合体鸿荣源壹成中心包揽了深圳楼盘成交龙虎榜双料冠军,片区成交均价50000元/平方米。
05 .西丽片区
西丽片区是深圳市内发展起步较晚的一个片区,2012年成交均价28000元/平方米。轨道交通利好的不断变现和未来高铁站的规划,解决了西丽片区交通不便利的问题,同时留仙洞总部基地的规划,也吸引了大批产业、人才来此。
西丽片区关注度大幅提高,2015年新房成交量是近5年的峰值,为270297平方米/2291套。目前西丽的参考价格还是刚需踮着脚能够得到的位置,2016年参考价格66000元/平方米。
《贰》
错失高潜力片区 仍有洼地可期待
随着近年房价的大幅增长,不少片区的房价看似可望而不可及,有些片区的涨幅令人艳羡。城市的发展仍然在继续,很多片区颇具潜力,或许未来五年,这些今天的“价格洼地”也会变得交通便利、宜商宜居,如坪山、光明、观澜等片区。
01 .福永片区
轨道交通利好的兑现和规划利好的落实,福永片区的宜居性逐步凸显,片区内的房价同步也有显著的提升。
2012年新房住宅成交均价14400元/平方米,中粮凤凰里、星航华府是2016年的成交主力,成交均价40000元/平方米。现地铁11号线已开通,极大提高了片区的出行便利,同时2018年投入使用的新会展中心的开工,也让福永片区关注度倍增。
02. 观澜片区
观澜片区属于起步较晚、爆发力很强的片区,2012年成交均价不过15000元/平方米,2016年在合正观澜汇、奥宸观壹城华府、万科九龙山热销的带动下,成交量大增,但是价格依然比较亲民。
随着城市更新的深入,观澜片区将一改老破旧的面貌,另外地铁4号线北延的规划,也解决了片区交通老大难的问题。
03 .光明片区
光明片区近年一直深圳地产市场的“价格洼地”,成为刚需买房上车的主力片区,成交量逐年震荡放大,2012年成交均价14000元/平方米,2016年成交均价35000元/平方米,随着连接光明和福田区的地铁6号线和南延线规划、开通,片区的置业空间在未来会进一步爆发。
04. 坪山片区
随着深圳“东进战略”的不断落实,倍享利好的坪山片区,关注度和活跃度大幅提升,2012年到2015年成交量均表现出彩,2016年受供给限制,成交量回落,成交均价31000元/平方米。
目前坪山区价格比较理性,在刚需可接受的范围。未来随着地铁14号线和盐坪通道的开通、高新技术产业和文化产业的发展,以及城市更新的深入,坪山将更加宜居。
05 .布吉片区
布吉片区因良好的区位和合理的价格,一直是市场的热点区域,近5年来价格上涨理性,2016年成交均价45000元/平方米,目前区域内的合正丹郡、英郡年华3时光里,仍是刚需绝佳的上车盘。
《叁》
调控期内市场理性 置换时机凸现
过去5年,深圳各片区之间在交通、教育、医疗等基础设施发展上的不平衡,也使得片区之间的发展及房价存在差异,像后海、新安、蛇口这些名牌热点片区,过去5年的房价涨幅领先全市,目前的房价也是高高在上,相比之下,像坪山、光明、观澜等片区,可谓后起之秀,近年来发展飞速,相对来说房价还算低位。
当前市场处于政策调控十分严格的调控期内,市场逐渐褪去了华丽的外衣,在售项目更多地从居住的角度出发,价格开始回归理性,如果有买房或换房需求,不妨多关注发展刚起步的潜力片区。
刚需上车盘价格表
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