这期楼评，老牛为大家介绍的项目位于正在蜕变的笋岗片区，可能成长为罗湖未来的新中心之地。
项目推广名为MR.91，主推建面37-41㎡的住宅产品。入手门槛较低，可落户、带学区，带装修、准现楼，且临近地铁沿线站点，交通便利，适合青年一族过渡的上车盘。
主力小户带学区 刚需过渡门槛低
MR.91（禧悦公寓）原为旧楼翻新项目，之前为开发商自持物业，后独立分割产权，重新包装入市。据现场销售介绍，是采取新房现售的流程出售，有现楼备案，不涉及二手房交易税费。
地铁口、新中心：项目位于7号线和17号线（规划待建中）双地铁沿线物业，且周边规划多个旧改项目，未来规划为高端商务中心区。
户型优势：主推建面37-39㎡的*小户住宅产品，1-6层为3.5-4.5米的层高，户型实用率较高。
住宅产品优势：同等价格和面积段情况下，公寓有首付高、利率高、年限低、无法落户、无学区等弊端。住宅门槛低、利率低、可落户有学区。
价格优势：200万出头，住宅3成首付入手门槛低，适合年轻人刚需过渡。
旧改红利，笋岗巨变下崛起新中心
我们都知道，项目所在的笋岗片区，是深圳十六大重点建设区域之一。在罗湖2500亿的旧改红利下，笋岗片区享尽利好，迎来物业载体和产业发展的大蜕变。
老仓储区的危机——笋岗街道位于罗湖中北部，是深圳开发最早的公共仓储群区，片区内旧仓库、旧厂房林立，主要以批发商贸、物流仓储为主，低附加值的产业和低效的土地利用与之地段价值不相匹配，长久以来一直急需一个发展的契机来摆脱城市边缘的地位。
新罗湖、新中心——十三五期间，罗湖迎来了2500亿的旧改红利，开始全面启动城市更新。并以罗湖为试点采取“强区放权”，减少审批环节，加快旧城区改造进程。
笋岗十三五期间则被定位为高端商务中心区，主要发展特色商贸、创新金融和文化创意产业。预计通过城市更新推动空间和产业同步转型升级、促进全球创新要素和产业链高端资源集聚，形成高端商务集聚区；促进金融产业、互联网产业融合发展，形成创新金融中心。
因笋岗片区旧改具有旧仓储、工业园区用地多，产权集中，业主改造意愿比较强等特点。相对较旧住宅区改造实施的难度较小，区域已经引入招商、深业、宝能、华润、中洲、中建、城建、城脉等一批知名企业入驻。目前招商中环首批公寓已经推售，带装修公寓产品，均价68000元/平。其他项目也逐步在前期准备和动工阶段。
而项目周边多以旧住宅社区为主，产权较为分散，改造难度较大。项目旁的田心村旧改早在2010年就被列入深圳市城市更新单元年度实施计划。2012年4月，获得规土委专项规划的批复。但16年爆出该旧改涉及多家房企被诈骗事宜，目前尚无消息指明由哪个开发商已接手。
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拥未来市级商圈 轨道串联成熟配套
罗湖为深圳最早建立的城区，发展时间较长，配套较为成熟。项目临近笋岗新商圈、八卦岭、东门商圈、华强北等几大成熟商圈，周边医疗、教育、公园等市政设施较为完善。
项目临近笋岗站，规划有地铁17号线路与7号线换乘。目前项目步行至7号线地铁站约400米左右距离，连接太安至西丽湖，串联起笋岗新商圈、八卦岭商圈、深圳市第二人民医院、华强北商圈、车公庙商圈等。
（注：规划中17号线被纳入轨道四期工程，目前尚无公布具体建设时间。）
虽然目前环境比较一般，但片区具备较高的成长空间，未来写字楼兴起，产业集聚，有可能为片区导入产业人口，给周边住宅或住区新的活力。如果作为普通上车盘考虑的话，轨道交通和配套成熟度，比原关外楼盘要有较大的优势。
项目资料：
项目位于宝岗路91号，推广名为MR.91（禧悦公寓），原为笋岗梅园综合楼改造项目，仅1栋8层住宅楼，共175户。
户型：产品涵盖28-522㎡、37-39㎡，79-120㎡多个面积段，据销售员介绍，37-39㎡的户型，占比高达70%以上。规划每层3个电梯约24户。具体户型分析老牛下篇详解。
层高：其中1层为4.5米层高（复式），2-6层3.5米层高（带阁楼），6-8层3米层高（平层）。
土地年限：土地年限从1988年开始，至2018年初交楼，剩余约40年土地使用权。
交楼时间：2018年年初，带装修交楼。
车位：项目共42个车位。
周边配套：项目目前处于笋岗小学和笋岗中学学区范围内，具体配对学区需相关部门进一步批示，仅供参考。周边小范围内有新一佳、佳满福超市、社康中心等生活配套。
交通：步行至7号线C2出口约400米距离。 7/9号线双地铁口红岭北站660m（参考百度测量步行距离），南邻梨园路，泥岗西路和红岭北路的东南脚。旁边即为社康中心。
生活配套：
3、开发商介绍
该项目原持有人为宝安鸿基地产集团股份有限公司，该公司于2015年被东旭集团通过股权收购，成为其控股股东。同年改名为东旭蓝天新能源股份有限公司。
宝安鸿基地产曾开发过的楼盘：
4、综述
老牛简单和大家总结一下该项目的价值点和需要注意的方面，如有感兴趣的同学可以关注一下。
从片区角度来看，项目位于笋岗旧改核心，因周边多规划的商业和新型产业用地，未来预计将是罗湖新的中心。片区大环境的改善和商圈、写字楼的聚集，预计将在2020年初具规模，加上轨道交通优势，将为片区引流较多的就业、居住人口，促进周边租售市场交易的活跃。
需要注意的地方是，项目所在区域大多为90年代前后的旧住宅小区，环境现状偏老破旧。或会随新中心的建立，加快周边旧城改造的步伐，但旧住宅产权分散，改造难度相对较大，目前来说尚无具体的旧改动作。旧改除可预见的益处，也会带来施工噪音、灰尘等污染源头。
从产品角度来说，项目主力户型为小户型住宅产品，入手门槛较低，可落户有学区，明年即可带装修交楼，准现房无需等待时间过长。对比同等面积段的公寓产品来说，仅需3成首付，无需占用较多资金。
3.5米、4.5米的带阁楼和复式户型是项目的一大亮点，较大程度增加了房间内的可实用空间，相对会更容易受年轻人喜爱。
需要注意的地方是，项目本身是旧楼翻新，且地块偏小，注定在规划上没有太大的施展空间，单体楼无园林、车位较少。
综合来看，该项目入手门槛较低，户型空间实用率较高，主要价值点在地铁口和笋岗新中心的规划，以及未来或有可能因整体规划而被划入片区旧改。较为适合年轻过渡一族，或尚有名额的投资客户。
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