上半年楼市就此收官，老牛分享下上半年深圳楼市的几组数据，以让大家更好地了解这半年来的新房行情，为入市置业多个参考依据。老牛不做过多地主观判断，主要列条目总结。
深圳市规划和国土资源委员会7日晚（周五）发布了《深圳市住房建设规划2017年度实施计划》，提出深圳今年计划新增安排建设商品住房8万套，保障性住房和人才住房5万套。
然而，根据我们对规土委的数据监控统计，深圳上半年推出市场的新增商品住房仅仅是6679套，是计划新增建设的10%不到。希望后市能逢甘霖，缓解市场长期供应压力。
一、新房预售情况
1）上半年深圳共有42项目（次）获得预售许可证，其中龙岗8个，龙华8个，宝安7个，坪山4个项目6次（其中奥园翡翠东湾和龙光玖云著分开楼栋获批），南山5个，福田4个，罗湖2个，光明2个。龙岗龙华宝安占比超过一半。但实际上，商业物业占比比重大，下文细说。
近几年上半年新房住宅预售项目（次）数量比较，今年上半年是5年来最少住宅项目预售的，比楼市萧条时的2014年同期还要少。
2）17个项目（次）预售含住宅产品，共7773套房源，仅占新推总房源的41%。住宅产品中*备案均价是南山华侨城的天鹅湖花园（二期），116816元/平；*的备案价是龙岗的碧桂园荣汇花园，为安居型商品房，26148元/平。
3）龙岗推出的住宅产品最多，有2541套，是新增房源的33%。
4）商务公寓共有10项目获得预售许可证，推出总房源3491套，而商办物业约7700套。商务公寓仅占新推非住宅房源的31.2%。商务公寓产品中，*的备案价是罗湖的招商开元中心一期01地块，68118元/平；*的备案价是坪山的龙光玖云著大楼，35853元/平。
5）龙华推出的商务公寓产品最多，有2050套，约占新增房源的60%。
6）含商业办公类产品共有34个项目（次）获得预售许可证，商办物业占据了深圳新增供应的半壁江山，新增房源量与住宅相当，达到了7750套。非住宅物业占新增供应量约60%。
众所周知，不少商办物业改为“类住宅”产品出售，随着商办及研发建筑受到新的规范，今后“类住宅”产品将会锐减。
数据来源于：深圳市规划和国土资源委员会（市海洋局）
二、新房成交情况
1）根据深圳房地产信息网数据中心统计：2017年上半年新房住宅成交面积约105万平方米，同比减少56.6%；成交套数10502套，同比减少54.7%。
由于网签备案数据滞后，该数据不能如实反映市场的实际成交情况，仅供参考。
2）据深圳房地产信息网数据中心统计，2017年上半年深圳新房住宅成交均价54632元/㎡，同比小幅上涨7.1%，相对于2016年下半年回落3.9%。
上半年位于龙岗、龙华、光明等片区的成交较为活跃，一来价格相对有优势，二来新房供应主要来源于这几个区域。
福田区在豪宅产品万科瑧山府的入市热销下，2017年上半年成交均价逼近10万关口，为98794元/㎡，环比上涨4.8%，同比上涨23.8%。
南山区是高端住宅供应量最大的区域，均价达105797元/㎡，是全市均价*的区域，环比上涨21.1%，同比上涨36.6%。
罗湖区2017年上半年成交均价77925元/㎡，环比上涨5.1%，同比上涨26.9%。
宝安区（含龙华、光明）在改善型物业和刚需物业制衡下，均价较为稳定，上半年成交均价51587元/㎡，环比上涨1.9%，同比上涨13.1%。
盐田区因成交量较少，受个盘影响明显，成交均价55230元/㎡，同比上涨27.3%。
龙岗区（含坪山、大鹏）2017年上半年成交均价37850元/㎡，是价格环比同比*下跌的区域，环比下跌6.8%，同比下跌2.2%。
3）2017年1月-6月，深圳新房住宅均价从54931元小幅回落到54492元。半年下跌439元/平米，平均每个月下跌0.1%。
该数据看看就好，基本上和上述两组数据一致，选择性地看看。
4）对比近6年深圳上半年新房成交量及成交均价，呈量跌价涨的趋势。成交量是近6年来*水平，是去年一半不到（占比约45%），仅仅是15年的1/3。
三、土地供应情况
1）上半年，深圳土地市场通过摘牌挂形式公开出让了30宗地，合计土地出让金约354亿元。
2）30宗地里住宅用地为零，有14宗商业用地，包含两宗游乐设施用地，其它主要为工业用地，
3）竞得人中，华侨城集团收获最大，出资也*，合并获得2个项目的5宗用地，购地总价105.6亿，约占上半年土地出让金的1/3。
4）其中，最贵的一宗地59.8亿元，来源于华侨城集团竞得的深圳北站商业用地，规划建设1栋200m写字楼和1栋150m商务公寓。
5）平湖金融基地、深圳湾超级总部基地供给最多，都分别出让了5宗用地，前者全是工业用地，后者均为商业服务业用地，代表了深圳未来产业布局的“前店后厂”新模式。
6）分区供地看，南山区出让最多，有10块，深圳湾超级总部基地和留仙洞总部基地，两大重点发展区活跃度高；其次是龙岗区和宝安区。
7）龙华区出让的虽然只有3宗，但却是上半年关注度*的区域。华侨城和首次进驻深圳的北京房企首创集团，拿下的两宗商业用地，吸睛无数。两宗用地也先后创下来深圳商业地块楼面价记录。
8）除首创外，知名外地房企龙湖地产也于上半年成功进驻深圳，龙湖拿下的是盐田沙头角商业用地。
数据来源于深圳土地房产交易中心。
四、调控政策情况
上半年，全国楼市热点城市相继出台或加码调控政策，由以往的限购、限贷“双限”，发展为限购、限贷、限售、限价、限商的“五限”。
而深圳保持相对的稳定，自去年“104”新政以来，常规调控政策没有进一步加码，仅仅是跟随北京、上海等一线城市对商办市场进行有限度的限制。
2017年1月13日，《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知（征求意见稿）》；2017年5月12日，《关于进一步加强商业性办公研发用房建筑设计管理工作通知》。
对商办办公研发用房建筑进行了规范，整体调控比较温和，对当下违规产品的打击力度一般，对市场产品长期见效。
但深圳市场依然能感受到调控政策进一步出击的压力，犹如达摩克利斯之剑悬在心头，让投资客、投机者有所顾忌。
以目前情况而言，老牛个人认为，除了信贷政策可能进一步收紧外，出台新调控政策的可能性不高，毕竟，从官方公布的房价数据指标来看，深圳的调控无疑是“成功”的。
五、概念看点
深圳楼市市场从来不缺乏概念炒作，从特区一体化、各类总部基地、前海蛇口自贸区，到近几年的东部战略，再到粤港澳大湾区。每一次，都会将置业者的焦点从一方转到另一方。今后的粤港澳大湾区，则将不仅仅局限于深圳本地市场，临深等区域，也得到了政策概念上的认可洗礼。
今年3月，“粤港澳大湾区”首次被写入国务院政府工作报告。
7月1日，国家主席习近平在香港出席签署了《深化粤港澳合作 推进大湾区建设框架协议》。同日，国家发改委副主任林念修在“携手共建粤港澳大湾区，合力打造*城市群”论坛上作主旨演讲，首次向外界正式通报了粤港澳大湾区的下一步六项重点工作。
图来源于网络。
六、预计7月可预售的新房项目
接下来的7月份，入市情况更加值得关注，买卖双方胶着状态持续半年有余，后续走势更加牵动购房者的心。
据老牛初步统计，预计将有14个项目具备入市条件，具体入市节点以开发商公布为准。
其中住宅项目约9个，分布区域较为广泛，除福田、盐田和大鹏等区域外，其他区域都有值得期待的新项目。
（以下户型单位均为建筑面积，价格仅供参考）
（内容完）
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