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老牛为你剖析临深市场!全面解读东莞楼市

牛浩思-东莞楼探 发布时间:2017.07.17 16:58:18
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最近这段时间,老牛接到很多朋友关于临深楼市的咨询,加上东莞最近密集出台了一系列的调控政策,很多在临深有置业需求的朋友非常关心现在的楼市现状。



老牛和东家房网(深圳房地产信息网)领导沟通后,在其他部门的同事密切协作下,在2017.7.9成功举办了一场关于临深楼市的咚咖房学院讲座。现场来了很多一直关注临深的朋友,十分感谢大家的热心支持!



可能有不少朋友对我们“牛浩思-东莞楼探”不太熟悉,我给大家简要介绍一下。牛浩思东莞团队的服务宗旨是全心全力为在东莞有置业需求的朋友们提供贴心精准的服务。我们的服务一共分为3大部分:楼市资讯,线上交流和线下讲座,具体可以参见下图。



今天的讲座回顾,是因为有很多朋友由于种种原因错过了周日的现场讲座,我们尝试用一些比较灵活的方式和大家进行互动,尤其是那些决定在临深置业的朋友,希望能够切切实实的帮到你买到适合自己需求的房子。


下面,就正式开始介绍讲座的主要内容。老牛今天的讲座分为3大部分:东莞概况,东莞交通和东莞楼市剖析


1.1.东莞概况

东莞的位置非常棒,大湾区的概念提出来之后,广州和深圳中间就是东莞,而且是珠江东岸区很关键的衔接节点。东莞市政府有三个重要任务,一是对接广州,二是对接深圳,三是融入大湾区,所以他们无论做什么决策、做什么规划,都会着眼于这三点来出发。



东莞有34个镇区,由于镇区众多,可能很多朋友对东莞的镇区不太熟。我做了一张图,觉得有必要先重点介绍一下临深一线的长安、虎门、大岭山、松山湖、大朗、黄江、塘厦、凤岗,尤其是凤岗,很多人开玩笑说它像一块三角地插入深圳区域,很特殊的一个镇。


跟深圳这边接壤的,我用黄色着重标了一下,长安对接的是松岗,黄江对接的是光明,塘厦对接的是观澜,凤岗最特殊,三面基本上都对接深圳,平湖、横岗、龙岗中心城。


2017.4.11限购之前东莞临深一线镇区的楼盘很火热,备受关注;限购后临深的新房销售受到较大影响,二手房开始逐步活跃。



有一个数据需要大家留意,东莞的面积2465平方公里,比深圳的1996平方公里大一些。东莞常住人口只有约1300万,比深圳的2000万常住人口少,目前东莞在吸引各层次人才方面还是无法与深圳相比的。


老牛花大力气做了很多原创的分析图,主要目的就是为了方便朋友们清晰直观的了解东莞。


接下来具体说一下34个镇区,基本上分成五个区域,一是临深一线,二是临深二线,三是主城区,主城区分为四块,南城、东城、莞城和万江区,万江区是后来划入主城区的,图中浅红色是临广州区域,绿色的是临惠州区域。



上面的镇区图中我把每个镇区的优势产业或者比较有代表性的产业列出来了,比如长安的电子信息、五金是传统特色产业,虎门是电子制造和服装,大岭山是家具比较出名等,大家可以仔细看一下自己关注的片区。


接下来看一下2016年各镇区的年均GDP,下面这张图比较直观,400亿以上有三个片区,虎门、长安、东城,排行前三名。接着是300-400亿,松山湖因为目前的高新产业还在发展之中,所以排在第八,然后是200-300亿,凤岗排第十。



虎门排名第一,看统计数据就会发现虎门近几年一直排第一名,产业、经济很强大。大家近期都关注到长安、虎门不管新房还是二手房都很热,这张航拍图拍的地点位于虎门站过来一点,这条是广深高速,虎门站过来一点是东莞R2延长线,同时这条线的方向还和穗莞深城际线路部分重合。



虎门站周边的楼盘,如虎门国际公馆一到三期、丰泰华园山庄、东莞万科云城、万达华府、金地琥悦,这些都是比较热的盘,有些是二手盘,有些是新盘。今天的内容比较多,不一一对个盘做介绍,先给大家过一下,如果对虎门有兴趣的朋友可以重点关注一下虎门站周边,这个片区的交通十分便捷、城市轨道和城际轨道、高速公路全都在此聚集,而且周边楼盘已经很成规模了。


长安是很多朋友们关心的又一个重镇,经济也是名列前茅。每次走广深高速,都能远远的看到地标长安万科中心,长安北部片区有长安碧桂园,现在已经卖得差不多了,还有怡翠豪园,这个地点是北部片区核心片区,周边楼盘很成熟,配套很完善。



经常有很多朋友问我长安有什么楼盘可以推荐,有什么片区是发展比较好的,我觉得首先要看每个人自己的实际需求,但有一些共性(大家都一致看好的东西)还是可以容易做出判断,比如长安新区是大家普遍都看好的。


但长安的南部片区(长安新区所在区域)的新盘比较少,整个长安镇的新增居住用地控制的很严,据我所知近2-3年内都没有新增居住用地,所以如果你要关注长安的话,可能要关注成熟片区,以二手房为主。


接下来是东莞34个镇区发展的功能结构,简单来说就是“一轴两带一路”

“一轴”是从北到南,以松山湖为核心,北上到广州科学馆,南下通过光明新区直接到南山科技园,这条轴非常重要,可以打通南北。

“两带”,一是临港产业创新发展带,主要是重点发展滨海片区,二是跟深圳接壤的环深融合发展带,准备承接深圳转型升级以后转移给东莞的特色产业。“一路”即从西往东串联起多个镇区的创业之路。



刚才说的是产业发展大框架,下面这张图是更具体的分片区介绍,前面有一张每个镇区的传统特色产业,这张图是传统特色产业的基础上,东莞各个镇区准备发展升级的规划,不仅仅满足于之前的传统特色,整个珠三角,尤其以东莞为主,东莞之前制造业很发达,是“世界工厂”,现在已经不仅仅是“世界工厂”,东莞还要做现代服务业高新技术产业集合区,华为的终端总部搬去松山湖了,南城有新总部基地,长安新区是高新服务业集中地。



南城区的总部基地很火,老牛放了一张航拍图让大家熟悉一下总部基地周边的现状。为什么会放一些航拍图呢?如果只讲表格和规划,大家可能没概念,你没有去过东莞,或者没有去过临深的镇区,不知道它现在是什么样子,也不知道它现在发展到什么阶段。航拍图可以更加形象的告诉大家现在有什么基础建设,包括楼盘、配套、公共设施。


南城是东莞主城区的核心,政府重要的公共设施、商办中心都集中在南城,以东莞大道为分界线,左边是南城,右边是东城,沿着东莞大道的R2地铁线已通车,交通十分便捷。现在总部基地周边还有不少储备用地待建,定位和起点都很高,是主城区的主要经济增长点。



松山湖是整个东莞的一张亮丽名片,环境优美,主要发展高新技术产业,定位也非常高。目前华为的欧洲小镇即将投入使用,核心片区的居住氛围慢慢成熟,楼盘也慢慢成规模了。松山湖和长安是东莞市政府严格控制新增居住用地的片区,因此物以稀为贵,加上普遍看好的预期,新房单价普遍过3万/㎡。



2017.4.1,东莞市政府宣布最新的片区发展规划,之前简单介绍了各个镇区的传统产业特色,各个镇区的产业发展计划,但东莞市政府觉得这种升级改造的效率还不够,今年3月份两会上粤港澳大湾区政策正式公布以后,它及时做了一个调整,把之前的5个组团全部打散,化成6大片区,滨海片区、水乡新城片区、主城区片区、松山湖片区、东部产业园片区和东南临深片区



其中备受大家关注的,一个是滨海片区,再就是松山湖片区和东南临深片区,每个片区都有自己的优先发展区域。东莞市政府很聪明,他知道之前各个镇各搞各的,他们现在出台这个政策,大家统筹协调,不要重复建设、重复投入相同产业。同时集中优势力量,真正做到整个城市的产业升级,更新换代。


东莞还有一个很重要的特色就是大家会发现它跟惠州、中山不太一样,和深圳的强区放权比较像。具体来说就是东莞的主城区有点弱势,底下的镇区很强,34个镇区中有十几个镇都是在全国能排上号的,东莞的施政方针是强镇放权。


刚才说的都是比较宏观的,接下来说一个具体的例子长安新区。大家都很关注长安新区,跟深圳的空港新城、对面的南沙对接,2017.6月中旬东莞宣布了滨海湾新区(以长安新区为主)扩容。



在香港回归二十周年之际,习主席重提粤港澳大湾区的规划建设,东莞市政府很聪明,他知道未来的湾区发展肯定是滨海的,之前的长安新区已经定位很高,但在东莞的决策层看来还不够,还要再扩大,把以前属于虎门的沙角和威远岛片区都并到新的滨海湾新区。



1.2东莞交通

接下来老牛重点介绍一下大家都十分关注的东莞的交通,下面这张图很形象,1小时经济圈和2小时经济圈,主要是连接广州和深圳,简单来说有四条城际轨道:一是广深港高铁,广深段已经在运营了,就是深圳北站到广州南站的高铁已经运营,只是香港段还没有通车。二是佛莞城际,在规划中,待建。三是广深铁路,是老的。四是穗莞深城际,从北穿到南。



东莞自己没有机场,因为它的客流和货物流量暂时支撑不起一个机场的运营,关键周边就有3个大型的国际机场。东莞去宝安机场,未来穗莞深城际也好,广深港高铁也好,都很方便。还有一个是白云机场,或者去香港机场也没有问题。


2小时经济圈现在还实现不了,未来随着各项交通设施的完工投入使用,大湾区的交通会更加便捷,珠江东西两岸的经贸外来会更加高效。


下面这张图这是东莞综合交通图,有点密集,老牛主要是想给大家介绍一下东莞的高速路网,简单来说是“五纵两横”,咱们可以挨个数一下。



“五纵”:沿江高速、广深高速、莞深高速、从莞高速、博深高速,博深高速的位置稍微差一点,因为它靠惠阳那边,这4条是主干道,比较重要,已经通车了,如果经常去东莞的话都会走这些路。


“两横”:一是佛莞高速,还有一个是莞番高速,未来会把东莞从西往东串起来。其实还有一条是在建的深圳外环高速,未来长安到凤岗会更加便捷。



东莞目前的现有公路密度已经是全国前列,已初步形成“高快速路为龙头,国省道为骨架,34个镇区都通一级公路”的公路网络体系,随着最新的东莞十三五交通规划的公布,未来东莞的交通体系会进入更加快速的发展期。


接下来咱们看一下铁路系统的规划,东莞境内的铁路分成2种类型,一种是广深铁路和京九铁路(普通铁路),分别联通南北和莞惠;另外一种就是新建的高铁路线,目前广深港客运专线的广深段早已开始通车运营(即从福田高铁站到广州南站的高铁线路段)。


十三五规划期限内要建成通车的有两条,分别是赣深高铁和深茂铁路。



老牛提醒大家注意,塘厦站绝对是一个重要的高铁枢纽站点。在远期规划中,除赣深高铁外,塘厦高铁站还会分别分出两条高铁支线:赣深东莞支线和南沙支线。这样一来,塘厦在整个东南组团的枢纽作用大大提升了。



终于到了大家都十分关注的轨道交通规划,东莞的轨道交通分为两大类:城际轨道和城市轨道


咱们先来看看城际轨道,在十二五期间已经动工建设的有两条重要的城际轨道,分别是贯通南北的穗莞深城际(预计2017年底通车),横贯东西的佛莞城际(预计2019年底通车)。新增设了一条从北到南的莞深快轨,属于远期建设目标,计划于2025年通车。



城市轨道方面,R2号线1-2期已经通车,R2号线3期预计2024年通车。R1号线1期工程预计2020年通车,R1号线2期(对接广州5号线)预计2023年通车, R1支线(连接赣深铁路塘厦站)预计2022年通车。


R3号线一期工程和R3支线(对接深圳11号线) 预计都在2024年完工。R4号线预计2022年通车。



大家要关注一下多条交通线路相交的重要枢纽站点,这些地方是未来经济发展的核心地段,比如望洪站,虎门站,塘厦站等,有需求的朋友们可以仔细了解一下周边的楼盘。



咱们来看一个重要的交通枢纽,就是刚才我说到的虎门站,R2号线已经通车了一部分,在这里断了,后续会接上,延伸到长安。广深港高铁已通车,虎门站是这两条轨道线的枢纽,加上即将通车的穗莞深城际,未来周边地块的发展潜力令人充满期待。



接下来谈一下深莞的地铁对接,东莞主要有4条城市轨道,R1线一端对接广州5号线,另一端对接深圳6号线,从黄江过来到荔林站,直接到光明。R2线主要对接深圳20号线,从长安新区直接对接到20号线,从北到南贯通。R3线也是从北到南,对接深圳11号快线。R4从新区出发,直接对接黄江,未来还有延长线。



刚才说的是整个城市甚至两个城市的对接,我们来看看是怎么跟深圳对接的,以长安为例,现在至少有四条轨道穿过长安,首先是深茂铁路,接着是穗莞深城际,然后是城市轨道R2对接20号线,再就是R3对接深圳11号线,未来去临深买房,相信大家肯定很关注城市轨道和城际轨道,还是尽量多了解一点轨道交通相关规划和建设进度。



1.3.东莞楼市

下面主要介绍东莞楼市,先给放一张东莞主城区的航拍图,让大家有一个直观的印象。其实东莞主城区的楼盘很漂亮,而且很密集,商业和公共设施配套比临深的部分镇区要相对完善不少。



最近三、四个月东莞密集出现了几次调控,但最主要是4月11日的限购政策,下面这张表是东莞、深圳、惠州、广州的,但咱们重点是介绍东莞,外地户籍需要半年以上社保,利率上浮。



7月4日东莞政府出了一个补充细则,虽然4月11日出台的政策对东莞尤其临深片区的新房有影响,但还是有不少中小开发商和资金实力比较雄厚的投资客去买新房,当然他们也钻了一些漏洞和空子,导致东莞市政府没办法,新房价格稍微有一点往上浮动,又出现补漏洞的细则补充,把一些比较模糊的条款更加具体化,有兴趣的朋友可以去了解一下,没有新的限购,只是对4月11日调控政策的补充。


按揭利率方面,据我了解现在四大行普遍上浮10%,还有上浮20%的,现在东莞的房贷处于比较收紧的状态,大家如果想投资,资金的准备也比较重要。



新房市场动态,下面这张表格是1-6月份的,4月11日限购之后新房还是受影响的,5、6月份成交就下来了。同时有一点,临深的下来了,临广片区本地需求被激活,6月份有所往上升,虽然外地人购买东莞房子有困难,但本地客户的需求被激发出来了,成交还看得过去,6月份略有一点回升。但价格基本没有出现腰斩或大跌,因为大家都看好东莞,只是现在由于各种原因出台楼市调控政策,房价被摁住了,但价格基本还是处于横盘。



东莞各镇区的新房均价我也统计出来了,我把数据直接放在各个镇区的位置范围内,大家可以直观的看一下。分几个价格区段,新房限购之前价格比较高,现在稍微有点回落,松山湖之前是3万多,据我所知,光大锦绣山河还是很高。长安比较高,2.8万,第一梯队都是临深的,塘厦、凤岗新房均价都是2万以上,主城区基本上是1.7万-1.8万左右,临惠更少,二线梯队基本上2万以下,临广也就1万多到1.3万左右。



下面这是黄江航拍图,黄江最近的新盘比较多,尤其以中信红树山为代表。金地湖山大境是个大盘,图中横着的这条是G94广深高速,黄江收费站出口有很多盘扎堆,而且这里有个黄江中心地铁站。开发商也很聪明,像接力赛一样在交通便利的地方扎堆拿地开发楼盘。翡翠山1-2期已经卖完,班芙春天也快卖完了,这里还有一个万科旧改项目,已经报建了,关注黄江的朋友,这一块肯定是核心片区。



新房成交,东莞34个镇区一直都是万科和碧桂园双雄争霸,之前是万科排名第一,这两年碧桂园压倒性优势,把万科比下去了。你看第三名跟第二名差别有多大就知道了,第一、第二名占了市场很大的份额。



新房限购以后,商务公寓开始受到热捧,有些朋友也在问到底能不能买公寓,这个东西还是要结合自己的需求来决定,因为公寓要首付五成,产权方面也有一点受限制,如果能买住宅,还是买住宅为好。排名第一的是麻涌,上半年成立了1600多套,很夸张,临深虽然受限制,但其他片区被激活了。



放一张实景照片,这是凤岗的,我放这张图是想告诉没有去过临深镇区的朋友,东莞部分区域的发展可以用日新月异来形容,可能过了3-4年你再来看,已经变得让你认不出来了。


下面的图片是大运城邦1-8期,后面是名流印象1-3期,整个官井头片区已经非常成熟了,如果我不写标题的话,你可能以为到了深圳,它跟龙岗中心城仅一条马路之隔。



东莞二手房价格比新盘稍微低一点,其实基本上跟新房的梯队是一样的,临深是第一梯队,临深二线为第二梯队,主城区也不低,均价1.4万左右。大家如果去东莞的话,可能还是关注临深一线、二线,去主城区的比较少,可以结合自己的实际需求去关注相关镇区。



刚才说的是二手房均价,现在说的是房源放盘数量,因为二手房不限购,所以有很多朋友关注二手房,二手房哪个镇区的放盘量比较大呢?也分几个梯队,主城区是南城和东城是主力,有一万多套房源,第二梯队反而是樟木头、常平,广深铁路沿线老镇区,四到五千。虎门这边是三千多,塘厦、凤岗四千左右,长安反而比较少,因为长安的居住用地之前批的比较少,二手房扎堆在北部片区,后续会有新盘慢慢推,二手房不是特别多。



有这么多房源放出来,大家有多少成交?我这里说的都是最近一个月的房源数量和成交热度,6月份到底哪个片区比较火热呢?我在这里做了一张用颜色区分的成交热度图,最红的是南城区,南城是主城区中居住配套最好、楼盘比较密集的片区,其次是樟木头,都是500套以上,再其次是常平和东城,然后是临深,如塘厦、凤岗、虎门、厚街。



从这张图反映的情况是目前来说成交量比较大的片区,临深二手房还没有真正被激活,但后续不好说。我现在知道的情况是有不少朋友直接向我咨询临深片区重点片区优质二手房,准备直接杀进去买,所以我估计8、9、10月二手房成交火热的片区会有一些变化。


再说一下土地供应情况,这张图拉的战线比较长,从2008-2017年,重点想说的是拍地价格,之前一直很平稳,2016年直接上来,2016年也是东莞房价大涨的时代,价格上来了,供应量反而变小了,老牛个人理解东莞市政府目前是先把供应控制住,如果大家关注东莞就知道2017年1月有一个轰动性事件,中海地产在凤岗官井头片区拍了一块“地王”,楼面地价达到2万多,也就是中海卖的时候至少是4万。



东莞的旧改力度最近也很大,下面这张图是东莞“三旧”改造片区图,每个镇区都有,在全市严控土地供应,尤其部分镇区可开发用地相对紧缺的情况下,东莞决定向旧改发力,旧厂房、旧片区、小产权房都是开刀对象,临深的三旧反而少一点,主要集中在主城区和临广片区



塘厦是东南临深片区的核心镇区,下图是塘厦的重点居住片区,高端楼盘扎堆,如新世纪可居、金地博登湖、湖畔山庄、金域半山、御湖半山,这些都是很成熟的片区,环境很棒。万科金色城市商业配套很成熟,它的东边就是塘厦各大政府机构办公地点,人气很旺。



图中有一个重要的旧改片区,就是138工业区旧改,规划的定位和起点很高,结合我上面说的“三旧”改造,塘厦未来力主要做现代服务业典型镇区。


小结:

01.限购政策确实对临深片区的新房有打压,暂时被抑制。


02.东莞本地客户的需求被激活放大,下面这张图还是主城区的,有机会大家去主城区看看,环境还是很棒的。本地需求被激化,临深片区二手房成交后续会出现比较大的活跃。



03.虽然现在大家观望的情绪比较浓厚,但我觉得如果你真的有想法和打算去东莞置业、投资,不管刚需还是投资,有必要提前做功课了解一下,因为现在议价空间比较大,无论跟开发商谈价还是跟二手房业主谈价,现在的议价空间是很充分的。


就像深圳一样,大家都看好的地方,如深圳西部,包括一些好的片区,它只是暂时价格被抑制而已,未来随着轨道交通、城际轨道以及各种配套全部上马完成,到那个时候就有点被动了。


由于篇幅所限,老牛这次对东莞讲座的主要内容就简要介绍到这里了,欢迎大家继续和老牛一起关注东莞楼市的发展动向!



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