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赚3亿还是亏2000万?深圳别墅不是谁都可以碰!

晶晶乐道 发布时间:2017.08.10 18:40:12
浏览:35074

  最近,一则土豪买深圳别墅倒亏2000万的消息,刷屏深圳地产圈。


  这则消息打破了两个几乎快要变成“真理”的观点:第一是,在深圳买房,闭着眼都能赚钱;第二是,“有钱人”都“聪明”,就一定比普通人会赚钱。


  别墅虽好,但是由于总价高、面积大,不是想买就能买,说到这里,咱们今天来说说深圳别墅的那些事儿。


投资深圳别墅,结果赔2000万


  咱先说下事件回顾,一位业主出售大梅沙东部华侨城天麓半山独栋别墅,据说一手买来的是3600万,只要大概2700万就可出售,这么一算,加上契税和7年的月供,总亏损超过2000万。。。



  一、来看看这座别墅的基本信息:


  这套别墅在天麓8区,独栋别墅,全新毛坯,中空高挑高客厅,上下六层。本套特价别墅是八区里边面积最小的户型,273.58平方,5房3厅,全新毛坯,买两层送三层,背山面海,看海景。


  天麓八区此套单价10万/平;而现在同级别的天麓一区的独栋别墅,二手房单价12万/平。


 


  二、怎么亏了2000多万,这里有媒体算了一笔账:


  原价3860万,如果首付3成,贷款7成2700万。


  月供约13万,7年来总月供就1100万,还有契税115万。


  现在折价1000万发售,其它营业税5.5%和交易佣金不算,光这里就已经亏了2215万......


  三、这里还有2点比较麻烦的事情:


  一个是,两本证,需要两个名额。


  另一个是,用公司名义买,需要一次性付款,再转手卖出去要交很高的契税。


  所以这座别墅想要快速出手,也是比较有困难的。


  再看看这座别墅是纯毛坯,看来业主确实纯粹为投资而来,但是耗费7年时间,换来这么一个结果,确实叫人惋惜。


  业主能在7年前想到花巨资投资房产,可以说是非常有眼光的。7年前并没有这么多的房产知识讲座,可以供大家参考,很多人都是摸爬滚打自己试着买房,可惜业主摸错了石头,要不在深圳确实这些资金翻倍成上亿固定资产,可能性也并不小。


景观性别墅真的都掉价了?


  要知道华侨城天麓当年可是中国十大豪宅,究竟这样的亏本买卖,是个例还是景观性别墅的集体败落呢?


  一、景观别墅集体败落?


  我们先来看看华侨城天麓的其他房源怎么样了?


  晶晶在中原二手房网页上,看到大约有14个天麓别墅出售信息,报价在7-17.4万/平不等。1/3的房源用了降价的关键词,其中还有“最便宜”、“急售”等字眼的房源。


  

  华侨城天麓的处境堪忧,那咱再来看看同样为景观性中国排的上名的别墅,万科天琴湾和十七英里的情况怎样。


  相比于华侨城天麓的大量出售,万科十七英里的别墅出售很少,仅在中原看到1套。但从价格上说,万科十七英里的别墅都没有怎么涨,因为万科十七英里在2013年,也就是4年前,价格已经达到均价9万元/㎡,而目前价格也在9万元/平左右,没有变化。


  

  万科天琴湾在中原二手房页面上,没有看到出售情况,但在2006年时,天琴湾的售价就在6万/平左右,目前洋房的单价在7万/平左右,十年时间,感觉还是有些没有跑赢“大盘”。




  景观性别墅房价涨幅不大,那么城市别墅如何呢?


  二、房价涨幅:城市别墅>景观别墅


  2016年,新天鹅堡开盘,一天吸金100亿,依旧是城中最热的话题。


  近日,深圳华侨城纯水岸一套临湖独栋大别墅卖出单价54万/平、总价3亿,刷新深圳住宅最高成交总价。


  晶晶在这里找到14期纯水岸在2012年开盘的信息,均价5万/平,而目前别墅的单价都是大几十万/平,这房价涨的绝对跑赢了楼市大盘!



  再来看看香蜜湖一号,目前在中原二手房的价格在18-24万/平,而在2011年,均价大概在10万元/平,6年时间翻了大概2倍。




  2011年,宝安尖岗山曦城四期第三批别墅出售时,售价仅1500万/栋起。


  而曦城四期的挂牌价,目前在3500万/栋。近日,招华曦城二期一套独栋别墅成交1.1亿!基本也是房价涨幅比较喜人的。




置业别墅的这点事儿


  晶晶咨询【咚狮会】创始人淘房哥摩天,一起聊聊对于置业别墅的一些看法。


  一、大平层和顶层复式,需求大于别墅


  淘房哥摩天表示,在早期的房地产市场,很多人有一种概念就是经济条件好了,要去买别墅。目前有能力买别墅的群体,主要集中在60后和70后,他们对应的下一代是80后和90后。


  60后和70后买了别墅之后,可能会出现这样的情况,他们的子女作为80后、90后,并不想和父母居住在一起,80后90后子女的置业需求在200-300平的2-3房,他们更喜欢大平层和复式,而不是像别墅这样有5个独立房间,需求发生了变化。


  所以在未来市场上,大平层和顶层复式的需求可能要远远高于市场对于别墅的需求。


  别墅比较适合潮汕这样注重家庭氛围的家庭自住,投资的话并不建议购买别墅。


  二、城市别墅升值潜力,大于景观性别墅


  因为现代人置业越来越讲求投资属性和居住属性兼顾,淘房哥摩天表示,要想有好的升值空间,城市别墅要好于景观性别墅。

 

  前文所讲的万科天麓就属于景观性别墅,周边的商业、教育、交通、医疗等配套都没有起来,居住属性是比较弱的,商业属性又比较突出,这样的物业比较适合做成酒店或是会所,并不适合单纯居住。


  而深圳的城市别墅,大南山脚下紫园、华侨城的纯水岸、香蜜湖的香蜜湖1号、龙华的圣莫丽斯和星河丹堤的别墅资源都很稀缺,但是去哪里都很方便,还有未来的宝安尖岗山,都是置业别墅非常好的选择。

  

  购买别墅时,最好是整个小区的门槛比较高,都是别墅为主或是大户型为主,避免户型比较复杂的小区。


  三、深圳别墅放盘少,价格普遍没有跑赢普宅


  别墅还是和普通住宅有区别,首先要求卖家的现金流要充足,不光要有钱付首付,还要有钱装修,装修成本和租赁成本都比较高。深圳市场流通的别墅中,


  目前别墅的特点是,产品稀缺,卖的少,放盘量不多,买的少,以天麓为例,出售花1-2年非常正常,出租也比较少。


  而且近几年,深圳别墅的房价涨幅没有跑过普宅,这在一定程度上也弱化了大家对别墅的需求。


  另一方面,大多数深圳人还没有达到财务自由的阶段,年收入一两百万的人,并没有时间自由,而且对于他们,选择会进一步增多,海外置业300万就可以买到非常宜居的房子。而临深的别墅与深圳的价格差异,也会使得置业者向临深别墅倾斜。


  ps,比起会置业别墅,估计谁也比不了吴京。


  他靠着将自己的别墅抵押贷款,硬是把总投资1.5亿的电影《战狼2》突破40亿的票房,成为华语最快速票房破10亿的电影。


  不少人“顿悟”,关键时刻有套别墅是多么的靠谱,对于普通人来说,就是有套房子是多么的重要。


  也说明一点,用心做事,是多么的重要!


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