继松山湖楼评系列后，这期楼评继续沿着东莞临深镇区往东走，来到了塘厦镇。而塘厦镇是位于东莞市的东南部，塘厦与清溪、凤岗组成东莞东南片区。东南片区职能定位为区域休闲旅游中心；东莞现代制造业基地之一；山水宜居地区，同时发展物流及专业职业教育等职能。
老牛这期楼评要给大家介绍的是位于塘厦老城片区的天悦中央广场，项目处于塘厦中心组团与林村组团的交接区域，西面临近广深铁路和塘坑水库。
来到项目，给老牛第一印象就是低密度，项目周边建筑多数在十层一下，周边多以住宅区或民房为主，整体环境比较宜居。
但老牛同时也发现，项目门前的塘厦大道车流量会相对较大，塘厦大道和花园新街交汇处信号灯等候周期基本上都在一至两个。
老牛亲测从深圳车公庙出发，自驾到项目，走南坪快速，经珠三角环线高速转惠塘高速到达项目，全程大约46公里，不堵车的情况下大约是40-50分钟的车程。
从惠塘高速田心收费站到项目，大概是3.7公里，车程约10分钟左右。
【项目概况】
地 址：东莞市塘厦镇塘厦大道与花园新街交汇处西南侧
开 发 商：广东省水利水电第三工程局有限公司
物业公司：广东世纪城物业服务有限公司
物业类型：住宅
产权年限：70
一期占面：31721㎡
一期建面：185355㎡
官方容积率：4.0
开发商广东省水利水电第三工程局，简称“广东水电三局”，源于建国初期，至今具有50多年的历史，是国家一级施工企业，有着多年的建设施工经验。也是塘厦本地的一家开发商。
据现场现场销售介绍，项目共分为两期开发，一期由3栋洋房6个单元，以及一个建面约5万m²的购物中心组成。，而二期地块则规划了4栋洋房7个单元和一所幼儿园。
而项目预计会在本周六（9月16日）首次开盘，首推的是一期1号楼1、2单元。1单元两梯六户，2单元为两梯四户，共28层高。户型涵盖79-110m²的三房。
一期已经封顶，目前在做外立面的装修，住宅预计在18年年底前交楼，商业预计要到2019年才能开业。二期地块目前处于地基阶段。
从项目现场来看，楼间距较小，密度稍大，对通风采光和视野会造成一定影响。不过现阶段还受到了绿网的影响，具体情况还是需要等待绿网拆除以后才能确定。
（一期实景）
销售透露道，目前认筹交两万享开盘95折的优惠，开盘均价大概在2.2-2.5w之间，精装交楼。这也跟周边几个在售或者是待售的新盘价格相仿。
其实项目早在今年的8月8日已经在东莞市发改局备案并且取得预售证，整体的备案均价约22206元/m²，总价区间在156-257万之间。
老牛要提醒各位网友的是，备案价格并不能代表最终的开盘价，开盘价是以备案价格作为基准上下浮动，但浮动比例不会太大。
（部分备案价截图）
项目位于塘厦的老城片区，老城片区相比其它片区有一个明显的优势，就是配套相对集中和成熟。但同时因为规划较早，交通路网规划和城市面貌等方面相对薄弱。
在交通方面，项目东面紧邻塘厦大道，作为塘厦的主干道，双向六车道，南北走向，贯穿整个塘厦镇。因此塘厦大道的车流量也相对较大，特别在老城区更容易出现拥堵情况。
项目目前两百米范围内，有三个公交车站，共有超过10条的公交线路经过项目。东莞规划的R4地铁线是西起黄江，终点至清溪，后期将会与深圳4号线延长线接驳。但是按照目前的规划站点来看，离项目最近的东兴大道站直线距离项目在3公里左右。
项目西面临近广深和谐号铁路轨道，但是距离最近的樟木头站大约10.7公里，车程大概也要20分钟左右，有种这么近，又那么远的感觉。
其实铁路轨道和项目是隔着两条马路和绿化带的，因为异地营销中心的缘故，所以老牛在踩盘的时候，并没有感觉到有较大的影响。但是实际情况到底如何，各位有意向购买的网友需要多加留心。
除了上述的轨道交通以外，还有一个要提到的是东莞南站。2017年8月正式确定赣深高铁将在塘厦设站，并正式更名为东莞南站，后期地铁R1线支线也会与东莞南站连接，也意味着东莞南站将会是东莞另一个重要的枢纽站。
东莞南站规划设站于林村社区，大致位置在惠塘高速与东深路交汇处东南侧，粗略测算与天悦中央广场的距离大概在4公里以内，车程大概在10分钟左右。赣深高铁目前已经动工，官方预计将在2020年正式通车。
而商业将会是项目最大的卖点之一，一期规划了一个建面约5万m²的购物中心，是要打造塘厦第一大的购物中心。
除了自带的商业配套以外，项目西南面临近花园街，花园街是塘厦最繁华的街道之一，沿街商业和饮食都较为丰富。且项目1公里范围内还有盈锋莲湖广场、沃尔玛、三局医院。五分钟生活圈，基本可以满足所有的日常生活需求。
教育方面，项目二期配建一所幼儿园，周边还有莲湖学校、塘厦一小和林村小学，但是与项目距离都在1公里左右。
【综述】
天悦中央广场共分为两期开发，一期由六栋高层住宅28层住宅和一个建面约5万m²的购物中心组成。
项目位于塘厦老城片区，周边商业饮食配套较为丰富，且自带5万m²购物中心，如招商和运营妥当，那将会是片区标杆商业。
项目周边的道路交通、公共交通和后期规划的轨道交通，总体而言都较为便捷。需要注意的是塘厦大道的车流量和广深铁路，可能会影响到住户出行和居住环境。
居住环境而言，项目周边多以住宅和民房为主，且密度较低。项目西面看塘坑水库滨湖公园景观。但是一期现阶段看似密度较高，后期绿网拆掉以后，不知道会不会有所改变。
目前塘厦北部在售新房均价大约在2.3-2.4w左右，项目备案价约2.2w，如果以这个价格开盘的话，价格上还是有优势的，但是实际开盘价格，还是要周六（9月16日）才能见分晓。
天悦中央广场 79m² 三房 备案总价155万起，天悦中央广场户型篇即将推出，敬请期待！
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