转眼间，深圳史上最严的104新政已经执行近1年。
这一年，深圳楼市虽然看起来表面非常平静，但其实暗流涌动，依然发生着巨大的改变：开发商开盘变得低调，投资客炒房逐渐消失，消费贷遭遇严查，房贷不断收紧。
我们一起来看看，这一年，深圳楼市究竟发生了什么：
一、新房
1、房价：一年下跌12.1% 跌幅达7499元/平
【数据中心】首席研究员张粉层表示，自104新政颁布以来，2016年10月深圳新房成交均价急转直下，环比9月跌幅达6049元/平。
接下来的几个月内稳步下滑，虽然跌幅较低但是保持下降趋势，截止9月25日，深圳新房成交均价达54161元/平，同比去年同期下跌12.1%，跌幅达7499元/平。
（数据来源：房网数据中心）
2、成交：在2000套/月震荡，遭遇惨淡金九
张粉层表示，在新政威慑下，深圳成交量自去年10月起稳步下滑，至2017年2-3月险触历史大底，成交量低至803套，至4月略微回升。
成交量保持低位盘旋，至今在2000套/月震荡，截止9月25日，全市仅成交2331套新房住宅，金九楼市表现惨淡。
（数据来源：房网数据中心）
3、预售量：住宅项目分配到各区 屈指可数
【咚咚牛浩思】表示，104新政后，2017年新房预售量有明显锐减，尤其是住宅预售量，数量减少，价格开始稳定。截至目前为止，共有67批次项目取得预售许可，其中住宅36个，分配到深圳每个区，可以说屈指可数。
8月开始，深圳迎来住宅项目预售小高潮
4、开盘：改善新房依然热卖
【咚咚牛浩思】介绍，近一年来，深圳新盘开盘去化率并不算高，但给予一定的销售周期，都还有不错的表现。市场对房价的宽容度较高，也更理性，一些优势不大的项目，成交比较冷淡。
但是，也有一些新盘，开盘就能有比较好的销售成绩：
华润深圳湾·悦府二期开盘，总共350套房源，当晚达成购房意向263套，开盘当晚去化率达到75%。安峦公馆，在正式开盘前就已颇受瞩目。万科瑧山府5月初入市，220套房源已累积售出189套（数据来源于房网数据中心）。天鹅湖一号二期，在6月底开盘时同样“大麦”。
另外，综合素质高的新盘也受到极大地市场关注。比如位于光明新区的天汇城，开盘价格低于市场预期，本身是大型综合体，在建地铁口物业，开售当日吸引了不少本地及外溢置业群体。
为什么在市场低迷的大背景下，依然有新盘热销呢？【咚咚牛浩思】分析，有几点因素：
1、不管是瑧山府、天鹅湖一号，还是悦府，其所处地段都是公众认可的“好地段”。
2、去年10月以来，开发商定价趋于“理性”，像碧海君庭均价约6.4万/平的价格，与碧海住宅片区的二手房单价相当，优势明显。
3、一部分手握房票，且有高阶置业需求的人士，一般比较注重圈层“改善”。这批置业者，自然会将目光聚焦于少量地段更佳的楼盘作为改善对象。
牛浩思认为，当前房价稳定的环境，进行投资其实并不划算，不能低估政府的调控力度。
二、二手房
1、房价：保持平稳 5-5.7万元/平浮动
【咚咚淘房哥】介绍，从2016年10月1日-2017年8月31日，根据深圳中原研究中心统计的数据显示，深圳二手住宅每月均价走势方面，基本在5.0-5.7万元/平浮动。
104新政出台的2个月内，出现量跌价跌的走势，量下跌的斜率较大，而价格走势下跌较温和。2016年12月份，均价停跌，并基本筑底。接下来每一个月均价基本保持筑底略有上升，但总体保持平稳的态势。
2、成交量：从每月下滑1000套到筑底反弹
据【房网数据中心】数据（），从104新政开始，一直到2017年2月份，在这5个月内，二手房成交量几乎以每月少1000套的速度减少，且成交量呈明显减少的趋势。
受104新政余波以及春节因素影响，2017年2月份成交量跌入谷底。3月份成交量有所反弹，受抑制的购买力刚性入市，但成交量仍较为低迷。接下来的5-8月份，总体成交量都比较的平稳，基本维持在每月6000套上下的成交量。
（数据来源：房网数据中心）
3、各方心态｜中介：僧多粥少＋业主：对楼市有信心
中介方面：因二手房成交量的整体下滑，一线业务员最现实和头等面临的的情况是，僧多粥少的竞争格局。
业主方面：因换房门槛以及购房支出成本的增加，再次入市的投资意愿减弱，且换房谨慎入市，决策周期拉长。但总体上，还是对深圳物业的保值和增值，比较有信心。
以百花片区为例，学校学区依然成交良好
三、政策
1、房贷不断收紧
深圳房贷继续收紧，已彻底告别基准利率时代。截至9月22日，深圳首套房房贷利率方面，目前工商银行、建设银行、北京银行、民生银行、渣打银行、兴业银行较基准上浮10%；浦发银行、储蓄银行、中信银行房贷业务已全面暂停进件。
2、严查消费贷
与收紧房贷一样，深圳严查消费贷，也在不断深入进行，据【咚咚金服】洛根介绍：中行、农行、工行、建行、交行、民生银行、平安银行等行已将长期消费贷年限调至5年。招商银行、东亚银行甚至因额度紧张或风控原因，暂停消费贷业务。
3、大力发展公租房
8月28日，深圳发布关于征求《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(征求意见稿)及《深圳市住房租赁试点工作方案》(征求意见稿)的通知。
深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示，深圳在未来供应新增租赁住房上的力度和占比应该在全国是最大的。
四、东莞
1、新房：均价约1.66万元/平 连续10个月平稳
据【牛浩思-东莞楼探】介绍，8月份，东莞全市新房住宅签约成交4718套，环比增长36%，创下“4.10新政后”月度成交第一高位；全市均价约1.66万元/㎡，连续10个月保持平稳。
2、开盘：定价合理 仍能获得好成交
据【牛浩思-东莞楼探】分析，东莞的新房成交表现出区域分化。
一方面，在限购政策出台之后，首先影响最大的是临深区域，成交量有所下降，部分之前定价较高的楼盘，采取下调备案价或者送精装修（同样价格，原来是毛坯，后来带装修）的策略。
另一方面，部分新入市的楼盘若定价合理，也能获得比较好的成交。例如大岭山碧桂园·森林里、大岭山融创松湖澜园、黄江中泰峰境，城区的万科首铸东江之星近日开盘，也吸引了大量置业者到场。
3、二手房：置业人群向二手房转移
东莞受当地调控影响，一些无法购买新房的置业者向二手房市场转移，但目前二手房成交量也在慢慢减少，但高于新房成交量。
东莞二手房住宅成交量：5月5109套，6月4958套、7月4171套。东莞二手房较活跃的区域：樟木头镇、东城区、南城区、常平镇、凤岗镇。
五、惠州
1、新房房价：大亚湾领跑惠州新房房价
据某网站统计，2017年8月，大亚湾新房均价13020元/平，与排名第二的惠城区拉开约3000元/平米的距离。作为同样热门的一个重要片区惠城区，本月新房均价10788元/平米。
2017年8月惠州各县区新房均价（数据来源：合纵联行）
2、新房成交量：网签量五连跌
【牛浩思-惠阳大亚湾】介绍，据乐有家研究中心监测数据显示，8月惠州一手住宅成交7494套，环比下降11.2%；成交面积约82.23万㎡，环比下降11.5%。
全市网签成交量却出现了五连跌，网签滞后是影响因素之一，同时也能够看出惠州新房市场在经过新政调控之后已逐渐回归理性。
3、二手房：惠城区房价第一，大亚湾排第三
【牛浩思-惠阳大亚湾】介绍，据乐有家研究中心数据显示，截至到8月底惠州二手住宅挂牌均价为11367元/平，环比上涨0.9%。各区县二手住宅挂牌均价中，惠城区仍以超过12000元/平的挂牌均价位居首位。
六、深圳楼市，未来将如何发展？
在接下来的一年里，深圳楼市又会面临怎么的处境呢？我们或许能从深圳房地产研究中心主任王锋的讲话中，找到一些讯息：
1、深圳继续出台加码调控的可能性没有，幻想放松调控的可能性也没有。
2、深圳应将有限的土地、住房资源主要用于发展住房租赁市场，按照“先租后买”的原则设计未来住房供应政策。
3、预计2016-2030年，常住人口住房需求265万套。其中安居保障房占60%，商品房占40%。
4、深圳将构建临深片区的安居房系统，再将深圳的地铁修建到临深区域，实现深圳人的安居梦。
结语：接下来的深圳楼市，看来依然要经受调控政策的考验，同时迈入“租售并举”的大门，继续模糊与周边城市的边界感，深圳楼市将要面临新的改变和挑战。
（资料来源：房网数据中心、咚咚牛浩思、淘房哥、牛浩思-东莞楼探、牛浩思-惠阳大亚湾、深圳中原、房天下、地产号等）
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