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真相:104新政一年,深圳楼市经历了什么?

晶晶乐道 发布时间:2017.09.30 09:06:09
浏览:25607

  转眼间,深圳史上最严的104新政已经执行近1年。


  这一年,深圳楼市虽然看起来表面非常平静,但其实暗流涌动,依然发生着巨大的改变:开发商开盘变得低调,投资客炒房逐渐消失,消费贷遭遇严查,房贷不断收紧。


  我们一起来看看,这一年,深圳楼市究竟发生了什么:

  

一、新房


1、房价:一年下跌12.1% 跌幅达7499元/平


  【数据中心】首席研究员张粉层表示,自104新政颁布以来,2016年10月深圳新房成交均价急转直下,环比9月跌幅达6049元/平。


  接下来的几个月内稳步下滑,虽然跌幅较低但是保持下降趋势,截止9月25日,深圳新房成交均价达54161元/平,同比去年同期下跌12.1%,跌幅达7499元/平。


(数据来源:房网数据中心)


2、成交:在2000套/月震荡,遭遇惨淡金九


  张粉层表示,在新政威慑下,深圳成交量自去年10月起稳步下滑,至2017年2-3月险触历史大底,成交量低至803套,至4月略微回升。


  成交量保持低位盘旋,至今在2000套/月震荡,截止9月25日,全市仅成交2331套新房住宅,金九楼市表现惨淡。


(数据来源:房网数据中心)


3、预售量:住宅项目分配到各区 屈指可数

 

  【咚咚牛浩思】表示,104新政后,2017年新房预售量有明显锐减,尤其是住宅预售量,数量减少,价格开始稳定。截至目前为止,共有67批次项目取得预售许可,其中住宅36个,分配到深圳每个区,可以说屈指可数。


8月开始,深圳迎来住宅项目预售小高潮


  4、开盘:改善新房依然热卖


  【咚咚牛浩思】介绍,近一年来,深圳新盘开盘去化率并不算高,但给予一定的销售周期,都还有不错的表现。市场对房价的宽容度较高,也更理性,一些优势不大的项目,成交比较冷淡。


  但是,也有一些新盘,开盘就能有比较好的销售成绩:


  华润深圳湾·悦府二期开盘,总共350套房源,当晚达成购房意向263套,开盘当晚去化率达到75%。安峦公馆,在正式开盘前就已颇受瞩目。万科瑧山府5月初入市,220套房源已累积售出189套(数据来源于房网数据中心)。天鹅湖一号二期,在6月底开盘时同样“大麦”。

  

  另外,综合素质高的新盘也受到极大地市场关注。比如位于光明新区的天汇城,开盘价格低于市场预期,本身是大型综合体,在建地铁口物业,开售当日吸引了不少本地及外溢置业群体。


  为什么在市场低迷的大背景下,依然有新盘热销呢?【咚咚牛浩思】分析,有几点因素:


  1、不管是瑧山府、天鹅湖一号,还是悦府,其所处地段都是公众认可的“好地段”。


  2、去年10月以来,开发商定价趋于“理性”,像碧海君庭均价约6.4万/平的价格,与碧海住宅片区的二手房单价相当,优势明显。




  3、一部分手握房票,且有高阶置业需求的人士,一般比较注重圈层“改善”。这批置业者,自然会将目光聚焦于少量地段更佳的楼盘作为改善对象。


  牛浩思认为,当前房价稳定的环境,进行投资其实并不划算,不能低估政府的调控力度。


  二、二手房

 

1、房价:保持平稳 5-5.7万元/平浮动

 

  【咚咚淘房哥】介绍,从2016年10月1日-2017年8月31日,根据深圳中原研究中心统计的数据显示,深圳二手住宅每月均价走势方面,基本在5.0-5.7万元/平浮动。


  104新政出台的2个月内,出现量跌价跌的走势,量下跌的斜率较大,而价格走势下跌较温和。2016年12月份,均价停跌,并基本筑底。接下来每一个月均价基本保持筑底略有上升,但总体保持平稳的态势。


  2、成交量:从每月下滑1000套到筑底反弹

 

  据【房网数据中心】数据(2016.10.1-2017.08.31),从104新政开始,一直到2017年2月份,在这5个月内,二手房成交量几乎以每月少1000套的速度减少,且成交量呈明显减少的趋势。

 

  受104新政余波以及春节因素影响,2017年2月份成交量跌入谷底。3月份成交量有所反弹,受抑制的购买力刚性入市,但成交量仍较为低迷。接下来的5-8月份,总体成交量都比较的平稳,基本维持在每月6000套上下的成交量。


(数据来源:房网数据中心)

 

  3、各方心态|中介:僧多粥少+业主:对楼市有信心

 

  中介方面:因二手房成交量的整体下滑,一线业务员最现实和头等面临的的情况是,僧多粥少的竞争格局。

 

  业主方面:因换房门槛以及购房支出成本的增加,再次入市的投资意愿减弱,且换房谨慎入市,决策周期拉长。但总体上,还是对深圳物业的保值和增值,比较有信心。


以百花片区为例,名校学区房依然成交良好


三、政策


1、房贷不断收紧


  深圳房贷继续收紧,已彻底告别基准利率时代。截至9月22日,深圳首套房房贷利率方面,目前工商银行、建设银行、北京银行、民生银行、渣打银行、兴业银行较基准上浮10%;浦发银行、储蓄银行、中信银行房贷业务已全面暂停进件。


  

2、严查消费贷


  与收紧房贷一样,深圳严查消费贷,也在不断深入进行,据【咚咚金服】洛根介绍:中行、农行、工行、建行、交行、民生银行、平安银行等行已将长期消费贷年限调至5年。招商银行、东亚银行甚至因额度紧张或风控原因,暂停消费贷业务。



3、大力发展公租房


  8月28日,深圳发布关于征求《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(征求意见稿)及《深圳市住房租赁试点工作方案》(征求意见稿)的通知。 


  深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示,深圳在未来供应新增租赁住房上的力度和占比应该在全国是最大的。


四、东莞


1、新房:均价约1.66万元/平 连续10个月平稳


  据【牛浩思-东莞楼探】介绍,8月份,东莞全市新房住宅签约成交4718套,环比增长36%,创下“4.10新政后”月度成交第一高位;全市均价约1.66万元/㎡,连续10个月保持平稳。




  

2、开盘:定价合理 仍能获得好成交


  据【牛浩思-东莞楼探】分析,东莞的新房成交表现出区域分化。

 

  一方面,在限购政策出台之后,首先影响最大的是临深区域,成交量有所下降,部分之前定价较高的楼盘,采取下调备案价或者送精装修(同样价格,原来是毛坯,后来带装修)的策略。

 

  另一方面,部分新入市的楼盘若定价合理,也能获得比较好的成交。例如大岭山碧桂园·森林里、大岭山融创松湖澜园、黄江中泰峰境,城区的万科首铸东江之星近日开盘,也吸引了大量置业者到场。

 

3、二手房:置业人群向二手房转移

 

  东莞受当地调控影响,一些无法购买新房的置业者向二手房市场转移,但目前二手房成交量也在慢慢减少,但高于新房成交量。


  东莞二手房住宅成交量:5月5109套,6月4958套、7月4171套。东莞二手房较活跃的区域:樟木头镇、东城区、南城区、常平镇、凤岗镇。


五、惠州


1、新房房价:大亚湾领跑惠州新房房价


  据某网站统计,2017年8月,大亚湾新房均价13020元/平,与排名第二的惠城区拉开约3000元/平米的距离。作为同样热门的一个重要片区惠城区,本月新房均价10788元/平米。


2017年8月惠州各县区新房均价(数据来源:合纵联行)


2、新房成交量:网签量五连跌


  【牛浩思-惠阳大亚湾】介绍,据乐有家研究中心监测数据显示,8月惠州一手住宅成交7494套,环比下降11.2%;成交面积约82.23万㎡,环比下降11.5%。


  全市网签成交量却出现了五连跌,网签滞后是影响因素之一,同时也能够看出惠州新房市场在经过新政调控之后已逐渐回归理性。



3、二手房:惠城区房价第一,大亚湾排第三


  【牛浩思-惠阳大亚湾】介绍,据乐有家研究中心数据显示,截至到8月底惠州二手住宅挂牌均价为11367元/平,环比上涨0.9%。各区县二手住宅挂牌均价中,惠城区仍以超过12000元/平的挂牌均价位居首位。



六、深圳楼市,未来将如何发展?


  在接下来的一年里,深圳楼市又会面临怎么的处境呢?我们或许能从深圳房地产研究中心主任王锋的讲话中,找到一些讯息:


  1、深圳继续出台加码调控的可能性没有,幻想放松调控的可能性也没有。


  2、深圳应将有限的土地、住房资源主要用于发展住房租赁市场,按照“先租后买”的原则设计未来住房供应政策。


  3、预计2016-2030年,常住人口住房需求265万套。其中安居保障房占60%,商品房占40%。


  4、深圳将构建临深片区的安居房系统,再将深圳的地铁修建到临深区域,实现深圳人的安居梦。


  结语:接下来的深圳楼市,看来依然要经受调控政策的考验,同时迈入“租售并举”的大门,继续模糊与周边城市的边界感,深圳楼市将要面临新的改变和挑战。


(资料来源:房网数据中心、咚咚牛浩思、淘房哥、牛浩思-东莞楼探、牛浩思-惠阳大亚湾、深圳中原、房天下、地产号等)


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(来源:咚咚找房、房网数据中心、牛浩思、第一财经日报、网易等)



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