老牛在东莞发改局发现君悦花园2栋和3栋在昨天下午已经成功备案。项目推广名为虎门·君悦东方，位于虎门镇太沙路与金捷路交汇处北侧。
项目规划占地约4.1万㎡，建面约21万m²，计划由8栋住宅组成，共909户。
本次备案共168套，均为住宅产品。整体均价约22289元/m²，备案总价区间为200-312万。均为22层高，两梯四户，户型建面涵盖99-128m²。
01户型整体的均价约22755元/m²，总价区间在218-236万之间。
02户型整体的均价约23631元/m²，总价区间在293-312万之间。
03户型整体的均价约21837元/m²，总价区间在208-229万之间。
04户型整体的均价约20932元/m²，总价区间在200-218万之间。
老牛发现，本次推出的所有户型使用率均达到了0.797以上。对于22层的高层，只能说是中规中矩吧。
从层差上来看，波动较大。开发商可能对4较为忌讳，每逢4楼和14楼都会出现明显的跳差。
楼层价格差在30-80元不等，楼层越高层差价就越小。老牛认为这是与视野和景观有一定的关系。
而03和04户型的顶层和次顶层的面积都要比其余楼层大，所以开发商也调低了单价，使得总价与其它楼层不会相差太大，加上顶层和次顶层的原因，层差会显得较大。
顶楼则因为日晒时长较长和渗水率较其余楼层高，所以定价较低。这都是比较合理和常见的定价方式。
如果购房者对房号、楼层数不忌讳的话，老牛认为14楼将会是性价比较高的楼层。
项目周边配套较为成熟，一公里范围内，有天虹商场、不夜天美食广场、酒吧街、少年宫、虎门三中、虎门客运站和虎门公园。周边沿街商业也比较丰富，在效果图上看，项目还自带商业体、写字楼和幼儿园。项目驾车大约十分钟可接驳京港澳高速和莞佛高速，后期配套会更加的完善。但是目前项目以民房和工厂居多，居住氛围会受到一定的影响，且临近酒吧街和不夜天美食广场，易受噪音影响。
本周末，老牛将继续带一些朋友到长安、虎门看房，有相关置业需求的朋友，可以联系老牛（微信号：DGloutan2）一起去看房。
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