大数据：2017年深圳新房跌三成，仅25820套！

2017年深圳房地产统计分析报告

来源：深圳房地产信息网 数据中心  

 作者：张粉层 卢旭旭 张馨冉

【内容摘要】

2017年，是调控政策的深化和检验之年，调控举措在史上最严“深八条”的基础上，逐步收紧房贷利率遏制投机需求。此外，租售同权、加快棚户区改造、扩大人才房和安居房规模等，2017年楼市调控措施更多地从供给侧加大市场的供应。在多重政策的调控下，2017年深圳新房成交均价实现月度“十二连跌”，全年成交均价54445元，同比2016年微涨1.9%，市场成交以90平方米以下的刚需户型为主，楼市回归居住属性，调控效果显著！

2017年深圳出让商住混合用地5.7万平方米，同比减少76.1%……

2017年深圳住宅预售279万平方米/27324套，同比减少三成……

2017年深圳新房住宅成交259万平方米/25820套，同比减少38.0%……

2017年深圳新房住宅成交均价54445元/平方米，同比微涨1.9%……

2017年深圳新房住宅供求比为1：0.93，供略大于求……

2017年深圳房价收入比为36倍，租售比为1：736……

2017年深圳二手住宅的挂牌均价为59585元/平方米，同比上涨15.4%……

2017年深圳二手商品房成交632万平方米/73830套，同比减少33.1%……

2017年深圳的住宅租金为74元/平方米/月，同比下跌3.9%……

2017年深圳二手房的成交量是新房成交量的2.4倍……

第一部分：土地市场

2017年，是楼市深入调控的一年，随着调控政策的收紧和楼市的平淡，土地市场亦不温不火。根据深圳房地产信息网的监测，2017年深圳共成交22块宗地，其中12块商业用地，8块商业服务业用地，2块商住混合用地。2017年共计出让用地面积762352平方米，同比减少27.7%，建筑面积4085626平方米，同比增加0.2%，成交金额762.34亿元，同比减少19.3%，楼面地价18659元/平方米，同比下跌19.4%。

12块商业用地位于福田、南山、盐田、宝安、龙岗五个区，用地面积444391平方米，同比减少39.0%，建筑面积2440896平方米，同比减少5%，成交金额4720200万元，同比减少12.9%，楼面地价下跌8.4%，为19338元/平方米。

8块商业服务业用地位于南山、宝安两个区域，用地面积260681平方米，同比增加2倍，建筑面积1405550平方米，同比增加98.4%，成交金额2727600万元，同比增加82.9%，楼面地价下跌7.8%，为19406元/平方米。

2块商住混合用地位于宝安、龙岗两区，用地面积57280平方米，同比减少76.1%，建筑面积239180平方米，同比减少70.2%，成交金额175600万元，同比减少93.1%，楼面地价下跌76.7%，为7342元/平方米。

点评：2017年是深度调控的一年，限购限贷等多重限制，让楼市迅速降温。2017年地块出让以商业用地为主，这些商业用地多为定向转让，带给市场的有效供给十分有限。2017年市场化的住宅用地出让量为零，以后楼市的开发主要依赖于城市更新用地。

附一：2017年成交地块分布情况

附二：2017年成交地块的主要指标

第二部分：住宅市场

一、新房市场

1、2017年新房供应分析

2017年，是深圳楼市量跌价稳的一年，限购限贷政策的不断收紧，房贷利率的不断提高，极大地制约了市场购买力，房屋逐渐回归居住属性。随着政策的打压与收紧，市场开发节奏放缓，全年住宅预售量显著下滑。根据深圳房地产信息网的监测，2017年深圳新房住宅预售面积278.56万平方米，同比减少三成，预售套数27324套，同比减少28.7%。

罗湖区向西雍睦豪庭一个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积22885平方米，同比减少78.5%，住宅预售套数235套，同比减少80.6%。

福田区三个项目取得预售许可证，住宅预售面积167029平方米，预售套数857套。

南山区三个楼盘取得住宅预售许可证，住宅预售面积262200平方米，同比减少68.2%，住宅预售套数1338套，同比减少75.8%。其中天鹅湖1号预售量108868平方米/474套，是南山区预售量最大的项目。

盐田区2017年无住宅项目预售。

宝安区住宅预售面积1152475平方米，同比减少9.7%，住宅预售套数12146套，同比减少5.7%。其中鸿荣源壹成中心预售量162891平方米/1614套；宏发QCC前城预售量128884平方米/1214套；鸿荣源尚峻预售量108080平方米/1129套；天汇城预售量105118平方米/1146套；是宝安区预售量较大的几个项目。

龙岗区住宅预售面积1180969平方米，同比减少33.1%；住宅预售套数12748套，同比减少30.9%。其中卓越星源预售量132731平方米/1379套；奥园翡翠东湾预售量97723平方米/1170套；财富城预售量90376平方米/931套；京基御景中央预售量86120平方米/833套；麓园预售量85005平方米/992套；佳兆业未来城预售量80303平方米/835套，是龙岗区预售量较大的几个项目。

附一：2017年住宅预售项目汇总

附二：2017年预售住宅户型构成

2、2017年新房成交分析

2017年，是调控政策的深化和检验之年，调控举措在史上最严“深八条”的基础上，逐步收紧房贷利率遏制投机需求。此外，租售同权、加快棚户区改造、扩大人才房和安居房规模等，2017年楼市调控措施更多地从供给侧加大市场的供应。在多重政策的调控下，2017年深圳新房成交均价实现月度“十二连跌”，全年成交均价54445元，同比2016年微涨1.9%，市场成交以90平方米以下的刚需户型为主，楼市回归居住属性，调控效果显著！

2.1 成交均价分析

2017年，是深圳楼市的刚需元年，不断深化的调控政策令市场返璞归真，回归居住本性，虽然2017年楼市成交量萎缩明显，不过刚需产品的成交占比显著增加，正是刚需的活跃，带来了全年房价的“十二连跌”。根据深圳房地产信息网的监测，2017年深圳新房住宅的成交均价为54445元/平方米，较2016年（53454元/平方米）略涨1.9%。平价盘成交活跃是2017年房价持稳、调控效果显著的主因，刚需盘如天汇城、奥园翡翠东湾、远洋新干线、合正丹郡、卓越星源、华侨城四海云亭、金洪观荟、心海城、拾悦城、佳兆业城市广场、华盛西荟城等是全市价格持稳的贡献主力。

各行政区方面，2017年除龙岗区外，其余五区的新房住宅成交均价都上涨。南山区突破10万，福田区保持在8万+，罗湖区破7万，宝安和盐田迈入5万时代，龙岗区3万+的价格很接地气。

罗湖区2017年华润银湖蓝山和深业东岭是成交主力，华润银湖蓝山成交均价7.5万元，深业东岭成交均价7万元，带动全区的新房成交均价突破7万大关，为75047元/平方米，同比上涨16.7%。

万科瑧山府和安峦公馆是2017年福田区的量价贡献主力，其中万科瑧山府成交均价9.8万元，安峦公馆成交均价8.9万元，推动全区的新房成交均价上涨4.9%，为87377元/平方米。

南山区是2017年的豪宅主力供给区域，天鹅湖1号、华润深圳湾悦府、半岛城邦三期、双玺时光道等高端豪宅产品的热销，助力南山区成交均价突破10万大关，为101467元，是全市均价最高的区域，同比上涨23.5%。

盐田区2017年以消化存量盘为主，成交量很少，成交均价55230元/平方米，同比上涨23.8%。

宝安区成交平价盘与中高端物业叠加，天汇城、华侨城四海云亭、拾悦城、华盛西荟城、金洪观荟、阳基御龙山等这些价格级别在4万左右的主力成交楼盘，是宝安区价格持稳的关键因素，宝安区成交均价仅小幅上涨5.2%，突破5万关口，为50016元/平方米。

龙岗区2017年市场供给以刚需盘为主，价格3万级别的平价盘表现抢眼，是龙岗区的量价贡献主力，如合正丹郡、卓越星源、恒裕嘉城、麓园、奥园翡翠东湾、心海城等，低价盘的发力，推动全区成交均价下行，龙岗区成交均价36694元/平方米，同比下跌7.2%，是全市均价唯一下跌的区域。

附：2017年深圳各区代表性楼盘1-12月成交均价走势图

2017年深圳楼市在调控压力之下理性过度，大部分项目价格波动不大，少量个盘在片区利好、规划利好等因素的作用下价格小幅上扬，如：深业东岭、豪方天际、华润城、华盛西荟城、金洪观荟、心海城等。

2.2 成交量分析

2017年是深圳楼市深度调控的一年，在16年“深八条”调控政策继续严格执行的同时，多家银行上调了首套房贷款利率，在限购、限贷等政策多重围剿下，楼市投资环境日益严峻。17年楼市成交量持续在低位盘旋，甚至在2月险触历史成交量大底。

根据深圳房地产信息网的监测，2017年深圳市累计销售新房住宅259.29万平方米，较2016年（417.93万平方米）锐减38.0%，成交套数25820套，较2016年（40443套）大幅减少36.2%，2017年刚需盘成交量占比增加，成交金额同比下跌较重，为1411.69亿元，较2016年（2234.00亿元）减少36.8%。

罗湖区2017年仅新增了向西雍睦豪庭一个项目，供应骤减，全年共成交新房住宅63453平方米，同比减少65.2%，成交套数500套，同比减少70.6%，成交金额47.62亿元，同比减少59.4%。全区共有6个项目成交，其中，华润银湖蓝山、深业东岭、向西雍睦豪庭是全区的成交主力，三盘累计贡献全区85%的成交量。

福田区2017年有万科瑧山府、安峦公馆、万科兰江山第瑧山道三个新项目入市，可售房源数量显著增加。全区全年共成交13.27万平方米，同比增加1.5倍，成交套数694套，同比增加一倍，成交金额115.93亿元，同比增加165%。全区共有4个项目成交，其中，万科瑧山府和万科兰江山第瑧山道是成交主力，成交量接近十万平方米，贡献全区74%的成交量。

南山区2017年新入市的项目有：天鹅湖花园二期、柏瑞花园、香山里花园四期三个项目，供应减少导致2017年全区成交量下行，全年成交面积36.29万平方米，同比减少60.3%，成交套数2235套，同比减少67.6%，成交金额368.25亿元，同比减少51%。香山里、天鹅湖1号、华润深圳湾悦府、前海东岸是成交主力，四盘累计贡献全区62%的成交量。

盐田区2017年无新盘入市，主要以消化存量盘为主，受供应断档影响下半年新房住宅零成交，全年共成交新房住宅2891平方米，同比减少94.7%，成交套数20套，同比减少96.5%，成交金额1.60亿元，同比减少93.5%。

宝安区2017年新增供应楼盘主要集中在沙井、光明和龙华等刚需盘集中片区，新入市（或加推）的项目主要有天汇城、拾悦城、鸿荣源尚峻、润科华府等，虽有刚需盘大量成交作为支柱，宝安区成交量依然受大环境影响有所下滑，全年共成交新房住宅99.89万平方米，同比减少33.7%，成交套数10774套，同比减少31.2%，成交金额499.60亿元，同比减少30.2%。鸿荣源壹成中心是宝安区的成交主力，单盘成交13.16万平方米，贡献全区总量的13%。此外，天汇城、鸿荣源尚峻、华侨城四海云亭、金洪观荟也有不俗的表现，单盘成交量均超过5万平方米。

刚需盘较集中的龙岗区，全年共成交新房住宅103.21万平方米，同比减少29.8%，成交套数11597套，同比减少24.1%，成交金额378.70亿元，同比减少34.9%。奥园翡翠东湾、远洋新干线、合正丹郡、卓越星源单盘销量均超过6万平方米，龙岗区成交量TOP10贡献全区约一半的成交量。

2.3 热点片区分析

根据深圳房地产信息网的监测，2017年以下十个片区表现活跃，分别为：光明、华侨城、西乡、沙井、观澜、龙岗中心城、布吉、坪山、平湖、龙华。这些片区均为量价主要贡献者，或者对全市的房价有较大的支撑，如华侨城片区等，或者对全市的成交量有较大的贡献，如龙岗中心城、布吉片区、光明片区、龙华片区等，或者两者并有。

光明片区

光明片区2017年有天汇城、龙光玖龙台两个新盘入市，同时这两个盘也为片区贡献了66%的成交量。片区内的5个项目共成交207388平方米，同比增加55.9%；成交2196套，同比增加51.4%；成交金额83.14亿元，同比增加84.4%；成交均价40000元/平方米，同比上涨17.6%。

华侨城片区

2017年华侨城片区香山里和天鹅湖1号两个项目推售新品，同时这两个项目也是片区的量价支撑者。片区内共有3个项目成交，成交面积142847平方米，同比增加4.4%；成交套数707套，同比增加11.9%；成交金额140.23亿元，同比增加7%；成交均价98000元/平方米，同比上涨2.1%。

西乡片区

2017年西乡片区有润科华府、碧海君庭、康达尔山海上园二期、宏发前城二期等项目入市，然而受大环境影响片区成交量依旧下行。片区共有8个项目成交，成交面积108802平方米，同比减少36.1%；成交套数1205套，同比减少37.6%；成交金额64.15亿元，同比减少27.7%；成交均价59000元/平方米，同比上涨13.5%。

沙井片区

2017年沙井片区共三个楼盘成交，均为新入市的项目。沙井片区的交通因11号线的开通而获得极大改善，且推出的三个盘都是总价较低的楼盘，较受刚需青睐。片区共成交145382平方米，成交套数1656套，成交金额55.99亿元，成交均价39000元/平方米。

观澜片区

观澜片区目前是个刚需盘相对集中的区域，2017年仅阳基御龙山一个新盘入市，片区内以消化存量房为主，共计7个项目成交110215平方米，同比减少59.3%；成交套数1179套，同比减少53.9%；成交金额46.42亿元，同比减少52.2%；成交均价上涨16.7%，为42000元/平方米。

龙岗中心城

2017年龙岗中心城多个新项目入市：远洋新天地家园、深房翠林苑、吉祥里豪庭、名居广场、京基御景中央花园1期、御景蓝湾公馆和佳兆业未来城。片区内的17个项目共成交307659平方米，同比增加42.9%；成交套数3324套，同比增加44.5%；成交金额118.30亿元，同比增加41.5%；成交均价下跌2.6%，为38000元/平方米。

布吉片区

2017年片区内12个项目共成交227689平方米，同比减少40.8%；成交套数2437套，同比减少34.1%；成交金额103亿元，同比减少40.9%；成交均价45000元/平方米，同比持平。

布吉片区凭借距离中心区较近的地理位置，便利的地铁3号线、5号线双轨道贯通，且片区内楼盘均价较低，受刚需青睐。且目前很多楼盘在售，合正丹郡、万科麓城、花语馨花园是片区主要量价贡献者。

坪山片区

在轨道交通投入建设等多重利好的影响下，2017年坪山区的成交量大幅增加。片区共有4个项目成交，成交面积179273平方米，同比增加1.3倍，成交套数2028套，同比增加167.9%；成交金额58.9亿元，同比增加148.6%；成交均价33000元/平方米，同比上涨6.5%。

平湖片区

2017年平湖片区仅卓越星源一个楼盘入市，且这个楼盘支撑了片区大部分的成交量。共计成交面积66424平方米，同比增加1.4%，成交套数756套，同比增加1.1%；成交金额25.05亿元，同比增加13.0%；成交均价38000元/平方米，同比上涨11.8%。

龙华片区

2017年龙华片区未能维持去年的强势，全年片区内仅6个项目成交，共成交156712平方米，同比减少66.1%，成交1755套，同比减少65.6%；成交金额86.31亿元，同比减少62.6%；成交均价同比上涨10%，为55000元/平方米。鸿荣源壹成中心仍是片区的成交主力，贡献了全区84%的成交量。

2.4  2017年深圳新房供求比

根据深圳房地产信息网的监测，2017年深圳批准预售的住宅面积为2785558平方米，销售面积为2592872平方米，即供应略大于需求，供求比为1：0.93，市场存量有所增加。

各行政区方面，盐田区2017年无新增住宅供应；罗湖、南山两区供小于求，罗湖区供求比1：2.77，消化库存约4万平方米；南山区供求比1：1.38，消化库存约10万平方米；福田、宝安、龙岗三区供大于求，福田区供求比1：0.79，库存增加3.43万平方米；宝安区供求比1：0.87，库存增加15.36万平方米；龙岗区供求比1：0.87，库存增加14.89万平方米。

2.5  2017年深圳房价收入比

房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，是衡量房价合理与否的指标之一，国际惯例认为房价收入比在3－6倍之间为合理区间。下面以夫妇俩的家庭购买一套70平方米的住房计算2017年深圳房价收入比。

根据深圳统计局数据，2016年深圳年人均可支配收入48695元，名义上增长9.1%，按照同样的增长比率，预计2017年的年人均可支配收入为：48695×（1+9.1%）=53126元，则夫妇俩的家庭年平均收入为：53126×2=106252元。

根据深圳房地产信息网的监测，2017年深圳新房的成交均价为54445元/平方米，则一套70平方米的住房平均总价为70×54445＝3811150元。

根据上述数据，可估算出2017年深圳的房价收入比＝3811150÷106252≈36倍！低于2016年的房价收入比（38倍），2017年深圳房价涨幅收窄，低于居民的人均可支配收入，使得深圳房价收入比在2016年的基础上有所回落，不过仍远高于国际上限（6倍），即按2017年深圳的房价，一对夫妇俩的家庭要购买一套70平方米的住房，不吃不喝也要攒积约36年才能负担得起购房款！

2.6  2017年深圳租售比

租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200，即200至300个月的租金之和与该物业的购置总价大致相等。

根据深圳房地产信息网的监测，2017年深圳住宅的租赁均价为74元/平方米/月，新房成交均价为54445元/平方米，即2017年深圳的租售比为74：54445≈1：736，租售比较2016年（1∶694）有所偏离，深圳的租售比在2016年的基础上（2010年为1∶518，2011年1∶422，2012年1∶386，2013年1∶393，2014年1∶393，2015年1∶471）再度偏离合理底线（1∶300）。

对应74元/平方米/月的租金水平，深圳房价的合理高位为74×300=22200元/平方米，即目前54445元/平方米的房价较合理的高位偏高约145%。

2.7  2017年1-12月深圳新房量价走势分析

2017年深圳楼市持续遇冷，2016年颁布的“深八条”带来的寒潮还未褪去，多家银行宣布取消首套房贷款利率优惠，在“限购、限贷”等一系列调控政策围剿下，深圳房价持续小幅回落，成交量持续低位盘旋，全年楼市量价齐跌。

成交均价方面，1-12月深圳房价持续小幅下跌，从1月均价54931元/平方米，到12月份的54256元/平方米，一年内均价下跌675元/平方米，说明调控政策有效抑制了房价过快上涨，并使其小步下行，逐渐恢复理性。

成交量方面，1-3月成交量低位徘徊，3月成交803套，为全年单月最低，险触历史大底，4-12月成交量低位震荡，在2000-3000套附近波动，楼市旺季“金九银十”成交也不足3000套。楼市年底翘尾，12月份成交量突破3000套，为3248套全年最高。

2.8  2008－2017年深圳住宅供求及价格走势回顾

根据深圳房地产信息网的统计数据，2008-2017年深圳的住宅供应量大致可以分为三个阶段：2008-2010年为供应下降阶段，从2008年开始逐年减少；2011年-2015年市场向好，供应逐年回升，2015年增加至675万平方米，为2008年以来最多的年份；2016年随着市场转冷再次跳水，至2017年仅为279万平方米，为自08年以来的新低。

需求方面，2008-2017年深圳的住房需求呈波浪型走势，2011年与2017年分别下滑到谷底，2011年成交273万平方米，2017年仅259万平方米为近年来的最低值。需求在2009年和2015年达到两次波峰，尤其2012年后市场逐渐好转，销售量触底反弹，2015年在政策利好的催促下成交火爆，销售量666万平方米，为近年来的最高值。

供求比方面，2008年在金融危机的影响下市场需求量大幅下滑，供应过剩约250万平方米，供求比为1:0.6，创历史新低；2009年在救市政策的作用下刚需大量入市，市场出现供不应求的现象，供应缺口为177万平方米，供求比为1:1.4，为历史新高；2010年开始一系列调控后，销售量下滑，市场处于供过于求的状态，直到2015年和2016年实现供求平衡，在2016年再度颁布一系列调控政策后，2017年深圳楼市再度出现供应过剩，供求比为1:0.9。

房价方面，2008年在金融危机的影响下房价下跌，均价12657元/平方米，为近十年最低；2009年后在宽松政策的刺激下房价一路上涨，2010年突破2万大关，2011-2012年在打压政策的作用下房价再度回落，出现历史上罕见的“两连跌”，2013-2016年新房均价实现“四级跳”，2016年新房均价突破5万大关，达53454元/平方米，涨幅为59.9%，2016年颁布的“深八条”促使房价恢复理性，2017年均价仅同比小幅上涨1.9%。

3、2017年深圳楼盘成交龙虎榜

3.1  2017年深圳楼盘成交面积龙虎榜TOP10

根据深圳房地产信息网的监测，鸿荣源壹成中心以131623平方米/1468套取得了全市成交量冠军，市场参考价60000元/平方米；天汇城成交97097平方米/1058套，位居亚军，市场参考价40000元/平方米；奥园翡翠东湾成交88212平方米/1071套，位居季军，市场参考价31000元/平方米。

3.2  2017年深圳楼盘成交金额龙虎榜TOP10

根据深圳房地产信息网的监测，华润深圳湾悦府以80亿元取得了全市成交金额冠军；天鹅湖1号以76.2亿元位居亚军；鸿荣源壹成中心以75.7亿元位居季军。

3.3  2017年深圳开发商（商品房：含住宅、商业、写字楼）成交面积TOP10

根据深圳房地产信息网的监测，万科地产以386574平方米/3791套取得了全市开发商（商品房：含住宅、商业、写字楼）成交量冠军；龙光地产成交261555平方米/4416套，位居亚军；鸿荣源成交241012平方米/2423套，位居季军。

3.4  2017年深圳开发商（商品房：含住宅、商业、写字楼）成交金额TOP10

根据深圳房地产信息网的监测，万科地产以273.7亿元取得了开发商（商品房：含住宅、商业、写字楼）成交金额冠军；华侨城地产以170.6亿元位居亚军；鸿荣源以162.1亿元位居季军。

二、二手房市场

1、2017年深圳各行政区二手住宅挂牌均价

根据szhome二手房栏目的监测，2017年深圳二手住宅的挂牌均价同比上涨15.4%，为59585元/平方米（1-12月加权平均，下同）。六区的二手住宅挂牌均价均有不同程度上涨，盐田区以16.9%的年涨幅领涨全市，挂牌均价达54492元/平方米；南山区同比上涨16.3%至72967元/平方米，为六区最高；福田区同比上涨13.3%至69376元/平方米；宝安区同比上涨9.8%至52901元/平方米；龙岗区同比上涨9.6%至40967元/平方米；罗湖区同比上涨6.1%，为53184元/平方米。

2、2017年深圳各行政区二手房成交分析

受严格的调控政策影响，二手楼市成交量自2015年以来逐年下滑，尤其2017年是深入调控的一年，政策不断收紧，买房门槛不断提高，让原本火热的二手房市场也逐渐遇冷，2017年二手房成交总量同比去年下滑逾三成。

根据深圳房地产信息网的监测，2017年深圳二手房成交量为73830套，较2016年（107566套）减少31.4%，成交面积6321217平方米，较2016年（9448160平方米）减少33.1%。深圳因增量土地十分有限，同时受调控影响新房市场推盘节奏放缓，因此二手房成为部分刚需的置业首选。

罗湖区二手房成交面积861969平方米，同比减少37.3%；成交套数12182套，同比减少33.4%。

福田区二手房成交面积1240271平方米，同比减少25.7%；成交套数14325套，同比减少27.4%。

南山区二手房成交面积1100265平方米，同比减少27%；成交套数11987套，同比减少27.3%。

盐田区二手房成交面积136476平方米，同比减少44.2%；成交套数1657套，同比减少45.9%。

宝安区二手房成交面积1383273平方米，同比减少34.2%；成交套数14060套，同比减少36.6%。

龙岗区二手房成交面积1598962平方米，同比减少37.3%；成交套数19619套，同比减少29.5%。

3、2017年1-12月深圳二手房量价走势分析

根据深圳房地产信息网的监测，2017年深圳二手房的挂牌均价呈现震荡上升的走势，1-4月挂牌均价小幅低位震荡，5月挂牌均价突破6万大关，之后不断小幅震荡攀升，10月达峰值至68945元/平方米，11-12月小幅回落。成交量方面，1-2月受农历新年影响成交量处低位，3月以后不断起伏，但总体成交量同比去年仍处较低位，12月成交8372套年内最高收官。

4、2017年二手房成交中介排名

5、2017年深圳住宅租金

根据szhome二手房栏目的监测，2017年深圳的住宅租金为74元/平方米/月（1-12月加权均价，下同），较2016年下跌3元/平方米/月，同比跌幅为3.9%。各行政区方面，六区的住宅租金涨跌各异，其中，罗湖区同比上涨2.6%，租金为79元/平方米/月；南山区同比上涨2.3%至90元/平方米/月，为六区最高；龙岗区同比持平，为46元/平方米/月；宝安区同比下跌3.5%至55元/平方米/月；福田区同比下跌4.4%至86元/平方米/月；盐田区同比下跌6.7%至56元/平方米/月，跌幅最高。

6、2017年1-12月深圳各行政区租金走势图

三、2017年新房二手房量价比较

1、新房二手房价格比较

根据深圳房地产信息网的监测，2017年深圳新房二手房价格倒挂，新房成交均价比二手住宅的挂牌均价低8.6%。各行政区方面，罗湖区、福田区、南山区的新房成交均价都超过7万，远高于区域的二手房挂牌均价，盐田区的新房成交均价比二手住宅挂牌均价高1.4%，宝安区的新房成交均价比二手住宅挂牌均价低5.5%，龙岗区的新房成交均价比二手住宅挂牌均价低10.4%。

2、新房二手房成交量比较

2017年二手房市场、新房市场成交量均明显下滑，由于新房成交量减少幅度大于二手房，新房与二手房的成交差距增大，二手房成交仍然是深圳楼市的主力，全年二手房成交量是新房的2.4倍！各行政区方面，罗湖、福田、南山、盐田四区二手房成交占据绝对主导地位，罗湖区二手房成交量是新房的13.6倍，福田区二手房成交量是新房的9.3倍，南山区二手房成交量是新房的3.0倍，盐田区二手房成交量是新房的47.2倍。宝安、龙岗两区二手房成交略优于新房，宝安区二手房成交量是新房的1.4倍，龙岗区二手房成交量是新房的1.5倍。

第三部分：商业

一、一手商业

1、新增预售分析

在调控的震慑之下，2017年深圳楼市逐渐降温，随着住宅产品限购限贷的升级，商务公寓成为新的投资趋势，深圳住房租赁需求强大，也为商业地产的发展提供了想象空间。2017年商业物业预售量与2016年持平，根据深圳房地产信息网的监测，2017年深圳商业预售面积1386475平方米，同比减少2.4%；商业预售套数19238套，同比增加13.2%。

罗湖区商业预售面积81803平方米，同比减少2.7%；预售套数802套，同比增加19.3%。其中招商中环预售量80835平方米/781套，是罗湖区商业预售量最大的楼盘。

福田区商业预售面积6614平方米，同比减少83.6%，预售套数99套，同比减少77.4%。

南山区商业预售面积137992平方米，同比减少64.6%，预售套数911套，同比减少80.7%。其中，瑧湾汇预售量75728平方米/284套，万科蛇口公馆预售量26953平方米/551套，是南山区商业预售量较大的楼盘。

盐田区2017年无商业项目预售。

宝安区商业预售面积670052平方米，同比增加1倍，预售套数8812套，同比增加119.0%。其中龙光玖钻预售量196195平方米/2191套；汇隆商务中心预售量81198平方米/654套；嘉洲商务中心预售量62851平方米/753套，是宝安区商业预售量较大的几个楼盘。

龙岗区商业预售面积490014平方米，同比减少15.9%，预售套数8614套，同比增加20.7%。其中启迪协信深圳科技园预售量77454平方米/1133套；名居广场预售量57967平方米/1001套；恒大城市之光大厦预售量55766平方米/1247套；中粮祥云广场预售量50466平方米/916套，是龙岗区商业预售量较大的几个楼盘。

附：2017年商业预售项目汇总

2、一手商业成交分析

住宅的限购限贷和租赁新政的出台，为2017年商务公寓的活跃奠定了基础。根据深圳房地产信息网的监测，2017年深圳商业成交面积858794平方米，同比增加28.1%；商业成交套数11337套，同比增加18.0%。

个盘表现方面，位于南山留仙洞的万科云城是商业地产的引领者，商务公寓销量遥遥领先，成交77595平方米/1146套，市场参考价90000元/平方米，位于龙华的龙光玖钻以地段优势和区位优势，成交76831平方米/906套，居于第二位，市场参考价60000元/平方米，位于南山区的臻湾汇以开发商品牌和优越的地段获得热销成交68185平方米/259套，居于第三位。此外，位于罗湖笋岗的招商中环、位于龙岗大运新城的启迪协信深圳科技园均有不错的表现，单盘成交量超过60000平方米。

附：2017年楼盘成交龙虎榜之商业TOP10

3、2017年1-12月深圳各行政区一手商业量价走势图

二、二手商业

1、二手商业成交分析

2017年在调控收紧的大背景下，二手商业表现欠佳。根据深圳房地产信息网的监测，2017年深圳二手商业成交面积441796平方米，同比减少18.9%；二手商业成交套数7590套，同比增加9.2%。其中，福田区成交117100平方米/1481套；龙岗区成交116814平方米/2926套，南山区成交68058平方米/929套，是二手商业成交量较大的区域，三区成交量之和占全市总量的68%。

第四部分：写字楼

一、一手写字楼

1、新增预售分析

2017年，是深圳写字楼供应充裕的一年，根据深圳房地产信息网的监测，2017年深圳写字楼预售量981947平方米，同比增加58.8%；写字楼预售套数14634套，同比增加138.0%。

罗湖区3个楼盘取得写字楼预售证，预售面积63295平方米，同比减少51.8%，预售套数942套，同比减少38.7%。其中汇金天琅大厦预售量25519平方米/541套，是罗湖区写字楼预售量最大的楼盘。

福田区2个楼盘取得写字楼预售证，预售面积34798平方米，同比增加76.7%，预售套数799套，同比增加8倍多。

南山区3个楼盘取得写字楼预售许可证，预售面积154694平方米，同比增加23.8%，预售套数1579套，同比增加28.4%。其中恒大天璟大厦预售量101735平方米/1313套，是南山区写字楼的预售主力。

盐田区2017年无写字楼项目预售。

宝安区写字楼预售面积416423平方米，同比增加184.8%，预售套数7549套，同比增加541.4%。其中龙光玖钻商务中心预售量208485平方米/4606套，是宝安区的预售主力。

龙岗区写字楼预售面积312737平方米，同比增加59.4%，预售套数3765套，同比增加77.6%。其中万科时代广场预售量130253平方米/964套；中粮祥云广场预售量67116平方米/620套；龙光玖云著大楼预售量48646平方米/1119套，是龙岗区的预售主力。

附：2017年取得预售证的写字楼项目

2、一手写字楼成交分析

2017年是深圳写字楼表现较为活跃的一年。深圳新兴产业的发展，对写字楼市场的发展有很好的推动作用。根据深圳房地产信息网的监测，2017年深圳一手写字楼成交面积528666平方米，同比增加73.3%，写字楼成交套数7555套，同比增加近3倍。

个盘表现方面，位于坪山新区的龙光玖云著是写字楼市场的引领者，成交77818平方米/1770套，是全市写字楼成交量最大的楼盘，市场参考价33000元/平方米，位于南山区留仙大道的塘朗城以地段优势赢得市场份额，成交49964平方米/71套，居于第二位，市场参考价65000元/平方米，位于龙华的龙光玖钻成交45787平方米/912套，居于第三位，此外，万科广场、前海卓越时代广场、佳兆业前海广场均有不错的表现，单盘成交量超过40000平方米。

附：2017年楼盘成交龙虎榜之写字楼TOP10

3、2017年1-12月深圳各行政区一手写字楼量价走势图

二、二手写字楼

1、二手写字楼成交分析

2017年二手写字楼表现平平，根据深圳房地产信息网的监测，2017年深圳二手写字楼成交面积143456平方米，同比减少22.4%，成交套数1139套，同比减少12.7%。其中，福田区成交69931平方米/485套，罗湖区成交35923平方米/261套，是二手写字楼的主力成交区域，两区合计占全市总量的74%。

第五部分：政策点评

第六部分：2017年小结

2017年是深圳楼市调控效果的实践和检验之年，是2016年10月史上最严“深八条”的延续和深化。2017年的楼市调控包括需求侧和供给侧，需求侧是限购限贷的严格执行，供给侧调控是2017年楼市的亮点，如大力发展租赁房市场、加快推动棚户区改造、加大保障房供应力度等，供给侧需求侧调控双方加码，2017年深圳楼市低位震荡，市场处于高压调控后的低迷期和混沌期，投机投资需求退出市场，刚需成为市场的主要购买力，房价小幅震荡回落，17年全年实现“十二连跌”，12月深圳楼市以3248套/均价54256元收官，调控效果显著。2017年是深圳楼市的刚需元年，中低端产品是楼市的成交主力，较好地抑制了房价的过快上涨，2017年深圳全市共成交25820套新房住宅，同比减少36.2%，成交面积2592872平方米，同比减少38.0%，成交均价小幅微涨1.9%，为54445元/平方米，成交金额1412亿元，同比减少36.8%。

调控举措的频频收紧，楼市前景不明朗，市场观望氛围加重，开发商推盘节奏放缓，2017年深圳楼市总体供应量大幅萎缩，全年住宅预售量2785558平方米/27324套，同比减少三成，2017年深圳新房供求比为1：0.93，供应略大于需求，截止2017年12月31日，深圳楼市库存量为3385872平方米/33718套，按照月均3000套的销售速度，这个存量不足1年即可卖完，2017年深圳楼市整体表现不理想，不过仍没有库存的压力，压力更多地来源于市场供给的不足。

随着深圳新增土地资源的紧缺，新房的供应量越来越有限，二手楼市是深圳楼市的主战场，2017年深圳二手房成交量下滑明显，不过与新房市场相比仍有诸多亮点，全年共成交73830套，同比减少31.4%，成交面积6321217平方米，同比减少33.1%，二手房挂牌均价59585元/平方米，同比上涨15.4%。2017年楼市翘尾，12月二手房成交8372套为全年月度最高。深圳是一座年轻的移民城市，2017年楼市总体数据虽不太理想，不过市场潜在需求十分强大，二手房因选择范围广，配套完备、价格选择的空间大，往往是刚需的首选。2017年二手房与新房的成交量之比为2.4：1。

房价与土地市场正相关，土地资源的紧缺势必意味着高房价。2017年深圳仅出让2块商住混合用地，位于大鹏的G15401-1498宗地，是三类居住用地，位于龙华的A811-0323宗地，含有较大比例的人才房，2017年深圳土地市场的住宅用地供应基本是空缺。近年来深圳楼市的发展更多地依赖旧改用地，旧改拆迁成本高，加上新增土地资源的紧缺，深圳房价高位运行也是市场规律。

2017年成交量大幅下滑，创7年来新低，不过市场仍有热点。位于龙华新区的鸿荣源壹成中心成交面积13.2万平方米，成交金额76亿元，连续两年蝉联深圳楼盘成交龙虎榜桂冠，是极具性价比的刚需物业。位于光明新区的天汇城成交面积9.7万平方米，是首次置业者优质的上车盘。位于坪山新区的奥园翡翠东湾、位于龙岗中心城的远洋新干线，成交面积超过8万平方米，位于布吉的合正丹郡、位于平湖的卓越星源、位于龙华新区的鸿荣源尚峻、位于沙井的华侨城四海云亭、位于观澜的金洪观荟均有出色的表现，单盘成交量超过5万平方米。此外，高端产品市场亦有亮点，位于华侨城片区的天鹅湖1号和香山里，位于深圳湾的华润深圳湾悦府、位于安托山的万科瑧山府等，销量可观，有效补充了市场对豪宅产品的需求。

2017年，是深圳楼市调控效果的检验之年，是调控举措之下深圳房价理性回归的一年，是严控之下成交量低位徘徊的一年，是市场产品切换、中低端产品成交占比大幅增加的一年，是刚需逐步入市的一年……，与2016年相比，楼市调控效力在2017年逐步显现，房价“十二连跌”碎步回落，投机需求退出市场，刚性需求主导楼市购买力。2017年深圳楼市量跌价稳，为刚需赢得了充裕的选房空间和买房机会，展望后市，2018年，在“房子是用来住的，不是用来炒的”主基调下，房价高位企稳是大概率的事情，有真实需求的购买力，仍有良好的入市时机。

第七部分：2018年预测

1、打压式调控继续承压，调控举措多样化

自2016年10月最严“深八条”调控以来，深圳楼市持续承压，不过2017年的调控措施更多地关注供给侧的举措，如大力发展租赁市场、加快推进棚户区改造等，2017年10月，十九大报告再次重申：坚持房子是用来住的不是用来炒的定位。楼市的进一步调控旨在建立房地产长效调控机制，除了需求侧打压投机需求外，更加关注房屋的居住属性，租房市场、安居房市场有望扩容，供给侧的调控将为市场带来多样化的居住选择。

2、房地产业经营多元化

在过去，房地产市场主要通过开发销售的模式实现行业的发展，2017年7月住房城乡建设部等九部委发文要求大中城市加快发展住房租赁市场，深圳允许商改住和农民房规模化租赁，随着租赁政策的不断完善，租赁市场将是一块巨大的蛋糕，深圳目前长租公寓已开始试水。安居房市场的规模也在不断加大，未来房地产行业的经营更加多元化。

3、房贷利率继续收紧，加息通道有望开启

2017年7月，全国金融工作会议强调经济去杠杆、执行稳健的货币政策。2017年房贷利率优惠数次上调，现在不少国有银行已取消房贷利率优惠，上浮房贷利率。2018年，在稳健的金融政策下，不排除加息的可能。

4、库存有限，供需矛盾仍然突出

数据显示，截止2017年12月31日，深圳楼市库存量为3385872平方米/33718套，按照2016-2017年的月平均销售速度来看，这个存量约需1年左右的去化周期，深圳楼市没有去库存的压力，相反，由于土地资源的有限，市场供应紧缺、供需错位、供给不足一直是深圳楼市面临的问题和压力，虽然以后市民可以通过安居房、租房等途径解决住房需求，不过供需矛盾在未来仍然突出。

5、需求理性，房价高位盘整

2017年深圳楼市量跌价稳，调控政策步步紧绑，房价高位持稳，1-12月均价在54000元上下波动，2018年，预计调控仍将持续，市场需求更加理性，入市购买力以刚需和改善型需求为主，房价继续高位盘整，全年的房价涨幅约在5%-8%左右，预计全年的成交均价约为56000-58000元/平方米。