东莞新盘备案22 虎门.君悦东方加推 总价204万起

老牛在东莞发改局发现君悦东方4栋已经成功备案。项目位于东莞市虎门镇太沙路与金捷路交汇处北侧，项目占地面积约4.1万m²，总建面约21万m²，计划分为两期开发，规划集住宅、写字楼、酒店和商业中心于一体的综合体项目。

本次备案共84套，均为住宅产品。整体的备案均价约22347元/m²，备案总价区间为204-246万。户型涵盖100-103m²，均为三房两厅两卫户型。两梯四户，22层高。

相比起去年12月项目首推的2、3栋的备案均价，只上涨了58元/m²，备案均价基本维持一致，但是开盘具体价格以开发商为准。

因为如果有了解过君悦东方这个项目，或者看过我们东莞深度楼评的朋友应该知道，此前项目所售的2栋和3栋需要加收装修费，加上装修费后基本首付款都在100万左右，直接加大了购房者的首付成本。4栋的具体情况，目前老牛还不清楚。

回看本次4栋的本案价格，虽然四个户型面积相差无几，但是备案均价上，最大相差了接近3000元/m²。01和02户型因为，不临路且看花园，所以备案单价较03和04户型高，这个定价较为合理。

这次推出的所有户型使用率都达到了0.78以上，但是对于22层高的中高层来说，公摊面积较大，这样的使用率是偏低的。

以01户型为例，从层差上来看，楼层差价不太规律，采用的是类似倒差定价方式。虽然层差不太稳定，楼层差价范围在30元/m²-360元/m²不等，虽然波动较大，但整体差价仍算合理。

14楼出现了一个明显的跳差，老牛认为是开发商对特定数字的忌讳，但是如果对14不忌讳的朋友，这一层无疑是性价比最高的楼层。

同时顶楼也出现了一个明显的跳差价，因为顶层受到日照面积和时常都较大，且渗水率也较其余楼层大。所以这样的定价也是合理的。

项目周边配套较为成熟，一公里范围内，有天虹商场、不夜天美食广场、酒吧街、少年宫、虎门三中、虎门客运站和虎门公园。除此之外，自带购物中心、幼儿园、写字楼、公交首末站和洲际集团旗下酒店。

项目临近东莞地铁R2南延线金捷路站，但目前出行更多需要依靠自驾，所以造成周边道路时常出现拥堵或缓行的情况。目前项目以民房和工厂居多，居住氛围会受到一定的影响，且临近酒吧街和不夜天美食广场，易受噪音影响。

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