深圳房地产月度统计分析报告（2018年4月）
来源：szhome数据中心
作者：张粉层 张馨冉 罗丽思
第一部分：土地市场
根据深圳房地产信息网的监测，2018年4月深圳仅出让1块商业用地，用地面积6131.49平方米，建筑面积68590平方米，成交金额8.22亿元，折合楼面地价11984元/平方米。
第二部分：新房市场
1、供应分析
根据深圳房地产信息网的监测，2018年4月全市7个项目取得住宅预售许可证，新房预售住宅面积266579平方米，环比增加145.9%，同比增加17.3%；预售住宅套数2840套，环比增加153.1%，同比增加30.9%。
附1：2018年4月份预售的住宅项目
附2：2018年4月份预售住宅户型构成
2、成交分析
2.1、4月份新房成交均价分析
在传统红五月的导向下，4月的新房市场在山语海、万科瑧山府二期、奥园翡翠东湾二期等新盘的带动下活跃起来。在严格的调控基调下，新房价格愈加理性，2018年4月新房住宅成交均价54169元/㎡，环比减少16元/㎡，同比下跌0.8%。
罗湖、福田由于成交体量小，区域新房均价波动较大，罗湖区新房住宅成交均价72357元/㎡，环比下跌8.5%；福田区新房住宅成交均价101963元/㎡，环比上涨28.8%；盐田区零成交。
南山区平价盘前海东岸成交活跃，带动区域价格大幅下行，为89009元/㎡，环比下跌18.8%。
宝安区鸿荣源壹成中心、宏发前城二期是成交主力，区域价格有所上行，为59337元/㎡，环比上涨5.6%；龙岗区成交以中低端平价盘为主，成交均价为39884元/㎡，环比上涨0.8%。
自2016年10月开始新房住宅成交均价“十九连跌”，2018年4月成交均价54169元/㎡。
2.2、4月份新房成交量分析
3月28日出台的二手房“三价合一”新政，成为新房市场的有力助推器，进入4月，新房市场的关注度和活跃度普遍高涨，数个新入市的项目，开盘销售率都不错，加上新房定价理性，新盘入市价格往往低于周边的二手房，更是受到刚需和改善客的青睐。2018年4月深圳全市共成交1934套新房住宅，环比减少4.7%，同比减少2.2%；成交面积187081平方米，环比减少8.3%，同比减少1.7%。
受供应量有限的影响，罗湖、福田成交量处于低位，罗湖区成交85套新房住宅，福田区成交21套新房住宅，盐田区零成交。
前海东岸、华润深圳湾悦府是南山区的成交主力，全区共成交171套新房住宅，环比增加64.4%，成交面积21281平方米，环比增加13.7%。
宝安区成交570套新房住宅，环比减少34.9%，成交面积55009平方米，环比减少36.6%。宏发前城二期、润科华府、鸿荣源壹成中心等是区域的成交主力。
龙岗区是全市新房住宅成交量最大的区域，成交1087套，占全市总量的一半以上，环比增加7.8%，成交面积98211平方米，环比增加5.8%。佳兆业未来城、奥园翡翠东湾、深房传麒尚林、吉祥里豪庭等是成交主力。
附：深圳市各行政区17年4月～18年4月新房成交走势图
第三部分：二手楼市
1、出售部分
1.1、4月份各区二手住宅挂牌均价
根据szhome二手房栏目的监测，4月份深圳二手住宅挂牌均价环比上涨1.0%，为64759元/平方米，同比上涨11.0%。
各行政区方面，龙岗区挂牌均价环比下跌4.9%，为40805元/平方米，同比下跌1.3%；宝安区挂牌均价环比下跌4.7%，为56480元/平方米，同比上涨4.6%；罗湖区挂牌均价环比上涨0.8%，为54716元/平方米，同比下跌0.7%%；福田区挂牌均价环比上涨1.0%，为70722元/平方米，同比上涨11.3%；南山区挂牌均价环比上涨3.3%，为78611元/平方米，同比上涨11.8%；盐田区挂牌均价环比上涨6.5%，为47033元/平方米，同比下跌10.5%。
附：深圳市各行政区17年4月～18年4月二手住宅挂牌均价走势图
2、出租部分
2.1、4份各区二手住宅租金均价
根据szhome二手房栏目的监测，4月份深圳的住宅租金为81元/平方米/月，环比上月上涨1.3%，同比去年4月上涨2.5%。
各行政区方面，全市六区除福田租金下跌以外，其它五区租金环比全部上涨，宝安区租金水平环比上涨3.2%，为64元/平方米/月，同比上涨12.3%；龙岗区租金均价环比上涨3.8%，为55元/平方米/月，同比上涨12.2%；盐田区租金均价环比上涨1.9%，为53元/平方米/月，同比下跌11.7%；罗湖区租金均价环比持平为78元/平方米/月，同比下跌8.2%；福田区租金均价环比下跌3.0%，为96元/平方米/月，同比上涨4.3%；南山区租金均价环比上涨1.0%，为99元/平方米/月，同比上涨1.0%。
附：深圳市各行政区17年4月～18年4月二手住宅租赁均价走势图
3、成交分析
1、4月份全市二手商品房成交概况
步入四月，二手房成交受网签滞后的影响，“三价合一”政策对二手楼市的影响还没有完全体现出来，市场在五六月份会有一个新政的消化期，随后市场慢慢恢复正常状态。数据显示：2018年4月深圳成交6588套二手房，环比增加5.0%，同比减少6.1%，成交面积533403平方米，环比增加3.5%，同比减少12.0%。
福田区成交1345套二手房，环比增加3.6%，同比减少4.5%，成交面积106981平方米，环比增加1.0%，同比减少7.4%。
龙岗区成交1550套二手房，环比增加13.2%，同比减少15.1%，成交面积123970平方米，环比增加11.4%，同比减少22.4%。
附：深圳市17年4月～18年4月二手商品房成交走势图
第四部分：商业
一、一手商业
1、商业新增预售分析
根据深圳房地产信息网的监测，2018年4月深圳全市3个项目取得商业预售许可证，商业预售面积22295平方米，环比减少68.4%，同比减少87.1%，商业预售套数411套，环比增加144.6%，同比减少83.9%。
附：2018年4月份预售的商业项目
2、一手商业成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2018年4月深圳商业成交面积33378平方米，环比增加25.2%，同比减少13.7%；商业成交套数446套，环比减少9.0%，同比减少10.4%。龙光玖钻商务中心成交11457平方米/99套，是全市商业成交量最大的楼盘。
二、二手商业
1、二手商业成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2018年4月深圳二手商业成交面积32465平方米，环比增加19.2%，同比增加256.8%；二手商业成交套数470套，环比增加8.8%，同比增加195.6%。
第五部分：写字楼
一、一手写字楼
1、写字楼新增批售分析
根据深圳房地产信息网的监测，2018年4月深圳全市2个项目取得写字楼预售许可证，写字楼预售面积99481平方米，同比减少68.4%，写字楼预售套数1964套，同比减少50.9%。
附：2018年4月份预售的写字楼项目
2、一手写字楼成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2018年4月深圳一手写字楼成交面积66059平方米，环比增加12.8%，同比增加23.3%；成交套数1105套，环比增加1.7%，同比增加14.3%。龙光玖钻成交30483平方米/706套，是全市写字楼成交量最大的楼盘，万科广场成交16705平方米/97套，居于第二位。
二、二手写字楼
1、二手写字楼成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2018年4月深圳二手写字楼成交面积8255平方米，环比减少35.2%，同比减少32.1%；成交套数86套，环比减少13.1%，同比减少14.9%。
第六部分：小结
随着传统红五月的临近，以及三价合一对新房市场的促进作用，4月深圳新房市场的活跃度有所提升，数个新盘理性低价入市均取得了不错的销售业绩，深圳楼市的需求还是很旺盛的，一旦市场价格有所回落，购买力就会迸发出来。相比之下，二手房市场在三价合一新政的威慑下有所震荡，市场需要一段时间的政策消化期，这段时间有购买需求的置业者，不放多多关注新房市场。
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