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商务公寓可入学?下手之前这些最好知道

淘房哥-学霸先锋 淘房哥 发布时间:2018.10.12 17:41:00
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 随着731新政的落地,限购政策的进一步收紧,公寓凭借着不限购不限贷的优势最近话题不断,那公寓到底值不值得入手呢?


从日常网友咨询及讨论来看,公寓的居住属性还是比较弱,相当一部分的置业者也并不是为了居住而购买,他们面临的情况也基本类似,家庭没有购房名额或者购买二套住宅需要七成首付,因为名额和资金的限制而转向低总价的公寓产品。

 

所以在这里我们就能看出来一个问题,公寓产品的热度是政策实施之后的附加效应,实际上并不是在一个正常的市场环境中容易被大家关注的类别,那在正常稳定的市场中公寓是否受欢迎就决定了公寓投资能否获得回报的一个关键。

 

首先我们来看下公寓的分类:

 

住宅类公寓:和类住宅不同,这是真正的住宅产品,仅仅是小区名字带了“公寓”二字,比如百花公寓、友邻公寓等,房产用途标注的有住宅、单身公寓、单身宿舍等,限购限贷,和正规住宅并无二致,大多是早期命名不够严谨,现在新房极少看到此类名称,此类公寓不在我们今天讨论范围。


商务公寓:政府认定的正规公寓,具有居住功能,也可注册办公,部分还引入民用水电、燃气等,按照住宅标注建设,也就是我们经常说的类住宅产品。土地性质一般是二类居住用地、商住用地或商业用地,产权一般是40-50年,也有长达70年的,房屋用途明确写着“商务公寓”,个人名义购买,不限购不限贷。


商业/办公类公寓:改造类公寓,土地性质一般是商业服务业,产权多是40年。房屋用途则是办公或者商业,不具备居住功能,可以个人名义购买。


产研用地类公寓:俗称工改工公寓,土地性质一般是产业用地,产权比商业/办公类公寓长一些,大部分是50年。房屋用途则是产业研究用房,明确只能以企业名义购买,价格相对会更低一些。


事实上只有商务公寓才是我们日常所认知的公寓,办公类、产业类公寓则大多是开发商混淆视听,为了增加利润而创造出来的市场怪胎,后面两类公寓学霸建议初级投资客在任何情况下都应避开。


 那正规的商务公寓我们是否就可以投资购买呢,接下来学霸和你一起分析下商务公寓和住宅相对比的劣势。

 

首先大家都知道在过去的几年中,因为深圳的新生儿数量暴增,每年公办学位都非常的紧张,进而导致一些学区房价格上升较快,尤其是一些名校学区房,房价中的相当一部分其实是学位价值的反应,学位到底值多少钱,大家可以参考相距1千米房价差了500万?你家学位值多少钱【点击链接】阅读这篇文章。

 

然而遗憾的是公寓产品并不能保证入学,目前在深圳各区入学政策中,也仅福田、南山、罗湖允许商务公寓申请学位,但同时也存在各方面的限制。

 

福田:同等条件下,公寓比住宅积分低10分。

南山:同等条件下,公寓比住宅积分低20分,且要求是家庭唯一住房方可申请学位。

罗湖:公寓划为C类特殊房产,积分相比住宅低20分,且不计算居住时长积分。


从政策来看,在学位紧张的前提下,购买商务公寓几乎是无法保证入学的,自然也就无法享受到学位升值带来的回报。

 

而另外一方面,学霸特别惋惜的是在目前的市场环境下大家关注的大多都是一手公寓,更加反应出相当一部分的置业者对公寓产品没有做深入的了解

 

我们都知道现购买一手房相比较二手房能够省出不少的税费,公寓当然也是这样,但是极少人真正去考察过二手公寓的现状,尤其是二手公寓相较于二手住宅来说,税费增加的可不是一点点。


新房税费比较简单,按备案价格只有3%的契税,但是在二手公寓的交易过程中,税费非常重,也就说二手商务公寓交易过程中产生的税费将会大大吃掉利润空间。


 

 

①增值税:(过户价-登记价)/1.05x5.6%【普通住宅满两年免征】

②城市维护建设及教育附加费:增值税x12%【普通住宅满两年免征】

③契税:(过户价-增值税)x3%【住宅首套1到1.5%】

④个税:(过户价-增值税)x1.5% 或者 (过户价-登记价-增值税)x20%

⑤土地增值税:(过户价-增值税)x5% 或者 (过户价-登记价-增值税)x(30%-60%)【住宅免征】

⑥印花税:(过户价-增值税)x0.1%【住宅免征】

⑦转移登记费:550元【住宅80元】

⑧交易手续费:4元/平

⑨贴花(客户缴纳):5元


以实际成交的一套满五不唯一的罗湖某商务公寓为例,原登记价格为710000元,成交价为1750000元,粗略计算共需纳税218850元,而同等条件的住宅按首套仅需纳税35200元左右。如果是商业办公类公寓呢,这个费用将会攀升至303500元,更何况这只是175万的公寓而已,如果是4、500万的公寓简直是细思极恐,这样的公寓你还敢下手么?


在目前严格的三价合一政策之下,二手公寓的税费将是一笔极大的负担,会给投资人的信心严厉的打击,也造成了目前在二手市场上商务公寓鲜有人问津这样一个局面。


所以学霸认为在开发商和中介的信息轰炸下购买公寓产品是非常盲目的,对于普通的投资客而言,商务公寓是“三高产品”——首付高、税费高、月供高,转手利润却不高,购买之前一定要做好市场调研,公寓并不是严格政策下的避风港。

  


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