直播｜11月6日戴德梁行粤港澳大湾区论坛

论坛主题：产业与房地产引领大湾区投资商机

论坛时间：2018年11月6日 13:30-16:30

论坛地点：深圳四季酒店3楼 宴会厅

13:30：现场花絮

现场花絮

13:35：嘉宾签到入场

签到处

嘉宾合影

14:15：

深圳Allen：尊敬的各位领导、各位来宾、合作伙伴们、媒体朋友们，大家下午好！欢迎大家莅临戴德梁行2018年THINK-IN粤港澳大湾区论坛现场，我是本次论坛的主持人，来自戴德梁行策略发展顾问部的肖伟，很高兴能在深圳会场为大家主持。

今年以来，随着粤港澳大湾区上升为国家战略，湾区建设逐步进入“加速期”。在刚刚过去的两个月，我们就迎来了具有里程碑式意义的两个重大项目：9月23日，广深港高铁香港段开通运营，广深港间的时空距离被大大缩短。10月23日，在国家领导人的主持下，跨越伶仃洋、总长约55公里的世纪工程港珠澳大桥也正式开通。

深圳会场主持人：戴德梁行策略发展顾问部-肖伟

想象一下，现在我们可以从旁边的深圳福田站出发，乘坐14分钟的高铁去繁华的香港西九龙进行商务洽谈；然后再乘坐港珠澳穿梭巴士，2个小时即可到达珠江西岸的澳门或珠海。城市间的交通时间成本大大缩短、珠江口东西岸的联系将更为紧密，粤港澳大湾区内部的“1小时经济圈”雏形初现，城市间的互联互通、人们的工作和生活方式都将发生翻天覆地的变化，而这又将为我们的房地产市场带来难以估量的投资商机。

面对历史性的发展机遇，戴德梁行THINK-IN论坛延续“提供洞察 创造远见”的理念，聚焦粤港澳大湾区，以“产业与房地产引领大湾区投资商机”为主题，汇集广州、深圳、香港致力于粤港澳大湾区发展的政府学者、行业专家，为大家分享他们眼中湾区房地产发展和城市产业融合带来的投资机遇和挑战。那么今天，我们的论坛也将以广深港三地互动连线这样一个特别的方式来进行，让我们跨越时空的界线，畅谈大湾区的未来远景。

今天会场现场为大家准备了同声传译，有需要的嘉宾可以在中粤语之间进行切换。

稍后，我们连线广州、香港会场，今天在广州会场担任主持人的是来自产业地产部的张婷婷Celine，在香港会场担任主持人的是来自资本市场部的苏暐婷Queeny。让我们和她们打个招呼。Hi，广州会场Celine，你好！

广州Celine：这里是广州，广州向大家问好！

深圳Allen：好的，谢谢Celine，让我们和香港会场打个招呼，香港会场Queeny，你好！

香港Queeny：你好Allen，我是Queeny。

14:20：

深圳Allen：谢谢Queeny。我们这次论坛也是延续了THINK-IN论坛多地连线的方式，在接下来的几个小时中，我们将有机会看到广深港三个地方的嘉宾跨越空间进行智慧火花的碰撞。

首先有请戴德梁行大中华区副总裁、华南及华西区董事总经理程家龙先生为我们致欢迎辞，有请程总。

程家龙：尊敬的各位来宾、各位朋友，大家下午好！首先我代表戴德梁行对各位来宾以及参加论坛的各位嘉宾，参加戴德梁行广深港一起举办的“粤港澳大湾区论坛”，对你们的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

戴德梁行大中华区副总裁、华南及华西区董事总经理 程家龙先生致辞

湾区是一个重要的经济形态，它对全球经济增长起到至关重要的引擎作用，所以几年前我们开始讨论湾区的经济发展，大家可以看到美国纽约湾、旧金山对美国经济的影响，东京湾对日本经济的影响，我们也看到京津冀、长三角、珠三角对中国经济的影响，几年前我们提出粤港澳大湾区的概念，这个概念提出之后，戴德梁行一直都在关注粤港澳大湾区的研究，这些年来做了很多有关粤港澳大湾区的论坛，包括“深圳粤港澳大湾区产业发展新机遇”，在香港也举办过粤港澳大湾区论坛，今年年初我们特意成立了粤港澳大湾区平台，请公司董事江冰河任粤港澳大湾区平台业务发展总经理，经过过去的半年时间我们准备了一份白皮书《科创内核驱动湾区的发展》，等会江总会跟我们分享科创湾区的机会，主要讲产业升级以及湾区发展。

过去这么多年，戴德梁行一直进行着产业方面的研究，早些年做新型城镇化研究，率先提出产、城、人的融合，发表关于新型城镇化的白皮书，最近做了特色小镇，我们参与了全国100个左右特色真的产业研究，其中有5个为国家级特色小镇。产业研究方面我们专门搭建了全国新型城镇化产业研究平台，请大中华区副总裁、策略发展顾问部主管陶汝鸿主持，等会儿他会跟我们分享大湾区产业发展的机会。

过去几年我们一直在做THINK-IN论坛，主要是给大家提供共享的发表意见的平台，我们要发表真知灼见，洞察先机，创建未来，大家一起做思想风暴。

活动现场

蓄势待放的粤港澳大湾区，刚刚主持人在开场白中讲到港珠澳大桥开通，未来还有深中通道以及频密的城际铁路、高速公路网等，这些是大湾区未来发展的坚实基础，这个坚实的基础为大湾区带来了重要的发展机会，今天的论坛中也会请到基汇资本投资部总经理卢庆雄先生跟我们分享大湾区房地产投资发展机会。

最后，祝戴德梁行大湾区论坛圆满成功，祝大家身体健康，万事如意。谢谢各位！

14:20：

深圳Allen：感谢程总的致辞，让我们对今天的论坛充满了期待。接下来将开始主题演讲环节，首先移步广州，让我们把画面给到广州。

广州Celine：接下来将请出今天的第一位演讲嘉宾，他是戴德梁行大中华区副总裁、大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿先生。陶汝鸿先生曾参与无数的估价、研究及策略顾问工作，有丰富的地产市场知识与经验，是城市发展、区域规划、产业研究专家。今天他将为我们带来题为“大湾区城市群产业发展演变趋势与机遇”的演讲，大家掌声欢迎！

陶汝鸿：非常荣幸有机会在这里跟大家分享大湾区白皮书，还记得去年7月份我们作了白皮书第一期发布会，当时主要是说宏观和产业发展方向，今天我跟大家分享的是过去一年有什么具体项目落地，有什么具体机遇能跟大家分享。

连线广州会场：戴德梁行大中华区副总裁、大中华区策略发展顾问部主管-陶汝鸿先生

我们昨天讨论了很久今天应该用什么语言发言，有两个观点，第一个观点是大湾区说普通话的人超过65%，另外由于今天的时间比较紧，担心我的普通话发言不标准，所以最后决定开场用普通话，之后还是说广东话，希望大家能接受。

今天我要分析的是城市群，粤港澳大湾区可以分为三个城市群，即广佛肇、澳珠中江、港深莞惠，以珠江作为分界线，珠江以东即广深地区，可以用人均GDP、人均收入和基本总量来说，这个区域比其他两个城市群经济发展速度高一些，广深的GDP，特别是人均GDP比较高，另外两个城市群会低一些。每一个城市群都是以创新科技为主，以储能制造、高科技为方向，未来基汇资本肯定会增加。澳珠中江主要是集中休闲科技，香港、深圳的朋友一定对这三个区域非常熟悉，所以我今天会重点讲讲过去一年各地政府有什么政策出台，未来最有潜力的方向又是什么，重点放在第二、第三个城市群。

大湾区未来的发展产业，除了金融服务业就是创新科技和智能制造，这两个产业能否发展、能否提升，主要是靠催化剂，以前学化学就会知道化学作用，什么加什么就会产生一个成分，怎么样使化学成分加速呢？这就要靠GDP了，我们需要原始的交通系统来推动产业转型和发展。先从TOD的角度来看，分成铁路、公路和机场，2016-2020年，铁路的长度是增长37%，公路增长57%，新建或扩建机场有4个，如果将香港也包括在内的话，有5个机场。整个概括起来看，简直是一个天文数字。

这些对于城市发展有什么影响呢？我们将每一个功能的商业价值提高，发展产业，加速人口导入，优化城市功能，相信你们都非常清楚，我会用具体案例来分析怎么样将商业价值提高，怎么样将产业转移。以深圳为例，深圳地铁开通之后有三种业态，商业、住宅、写字楼，对站点有什么反映呢？商业增幅非常大，地铁站一定范围之内的价值可以翻两倍甚至以上，主要靠人流来发展，如果人流离得越远，价值也就掉得越快。我们可以看到由于地铁站的出现，房价增加了40%-50%。写字楼对地铁站距离的敏感度比较低，大概是增长20%。

TOD对产业的变化有什么影响？其实香港有很多例子，很多地铁线开通之后，9个区怎么样完成商业区呢？完全是因为TOD商业系统的反映，如果将它放在大湾区里面又会怎么样呢？中山翠亨新区是连接珠江两岸的西桥头堡，产业发展不仅以TOD为中心，TOD是一个催化剂，重要的是依靠政策推动，中山是国家定位创新的城市，未来由于区域的关系，会由休闲转成低碳，新能源科技和创新。当然，其医疗也很重要，由休闲变成创新中心，由于产业发展，整个城市的市场变化非常之快，2016年正式出台时是1800多的底价，当时深中通道完全没有落实，翠亨新区是因为深中通道才影响了产业集群的发展，2016年到现在仅仅两年时间，楼价已经升到99%。

假设深中通道不是出现在2020，而是2024、2025完成的，从福田CBD到中山由两个半小时减少到45分钟。目前珠海的房价已经超过3万/平米，假设未来几年每年市场的涨幅是2-3个百分点，到2025年中山的楼价一定会超过3.5万/平米，这就是为什么说TOD对产业发展和商业的提高非常明显。

我们总结了一下，整个湾区将会有22个铁路交汇点，这不仅拉动了房价的上升，同时也拉动了产业的发展，这也是我们未来投资的领域，以澳珠中江东西两岸发展来看，最新的湾区更值得我们关注。

今天由于时间关系，不可能将22个站点一一进行按照分如果全部做完可能需要两天时间。

活动现场

另外，湾区未来四年有5个机场建成，其中有两个机场要特别关注，一个是高明，一个是增城，高明机场就是要将大湾区的西边带起来，图中蓝线是高明市场的变化，在高明机场影响下，房价明显升了130个百分点。增城目前的楼价是9000多，而过往两年的增幅已非常明显，当时整个市场已经增长了40%。为什么增城有40%增长，而高明有80%增长呢？这就是因为每个地区TOD站点带来的升幅是不太一样的，如果一个城市的交通发展非常成熟，带来的效应也会非常明显，这也是为什么高明的影响那么大，也是为什么TOD会作为一个例子。

接下来看看空港，刚刚讲了高明、增城两个机场，如果这两个机场放到整个大湾区，它的定位是非常大的，如果说到广佛肇的话就是面向国内，客运、旅游的比重相当高，1000万人次，香港对国内的需求量不是特别大，但对国际已经达到70%、80%，这是一个枢纽，我们将两个资源结合在一起，再向国际辐射出去。今天你可以看到这里面有14个空港经济区，如果想进一步了解情况的话，可以会后跟我探讨。

TOD能推动创新产业、智能制造、创新科技，下一个环节我会谈到机遇的问题，每一个城市群担任的角色都是不一样的，广佛肇的高科技研究资源是最厉害的，大湾区里大概有80%高校，70%国家级研究中心，企业研发主要集中在广深，图中红线是广深科技创新走廊。

今天每一个城市群的功能都是不一样的，广佛肇注重高科技，接下来如果以研发和制造来分析的话，广佛肇主要是智能制造，广深主要是高科技研发。

今天总结了三个重点：

一是TOD带来的机遇无穷大，值得投资的铁路枢纽站点有22个，重点关注9个，新建及扩展机场项目4个。

二是创新科技产业集中于广深科技创新走廊，每个人对智能的定位都不一样

三是如何定位健康产业是非常重要的问题，今天的每一个城市不存在竞争，而是形成配合、形成产业链、形成大湾区的发展。

我的分享就到这里，下一个环节由江冰河跟我们分享创新科技产业未来的前景。谢谢！

14:45：

广州Celine：谢谢陶汝鸿先生。相信在粤港澳大湾区各个重大交通枢纽不断建成以及产业链不断融合的趋势下，大湾区的城市将会通过合理分工及资源共享，为湾区发展提供源源不断的动力。接下来把画面交给深圳。

深圳Allen：好的，谢谢Celine。听完陶汝鸿的分享，相信大家对大湾区城市群不同产业的发展演变和趋势都有了更深的了解。在大湾区的产业融合发展中，最受瞩目的无疑是科创产业，今年戴德梁行重磅发布了《粤港澳大湾区科创产业及物业载体研究报告》，对广州、深圳、东莞、香港的科创产业现状和发展进行了深入分析。接下来有请戴德梁行粤港澳大湾区业务发展总经理及高级董事江冰河先生为我们进行这份报告的钻体分享。

江冰河：谢谢各位，刚才陶总讲了，科创产业确实是大湾区的重要产业力量，今天我讲的产业升级和湾区发展的机遇，也可以看到科创产业怎么和大湾区结合以及怎么看未来对房地产的机遇。

深圳会场：戴德梁行粤港澳大湾区业务发展总经理及高级董事-江冰河先生

报告分三个部分：一是看粤港澳大湾区未来的发展趋势，二是科创湾区的现状与融合发展之路，三是未来发展空间和市场空间。

我们研究了世界三大经济湾区：纽约湾、东京湾、旧金山湾的比较，找出了世界湾区经济发展的六大定律：

一是发达的交通网络，二是港口经济，三是行业权威机构落地和龙头科创公司聚集、四是丰富的教育资源和良好的创新机制，五是通过风险投资推动科创的快速发展，六是湾区整体规划有利于协调整个湾区的协同和发展。

对应粤港澳大湾区未来怎么发展，有三点：空间重构、重合发展、深入辐射。粤港澳大湾区有几个核心城市，但过去发展中的融合、协调还不够，未来还要更多的融合和协调。这个区域要更多的深入辐射，通过核心轴带去带动整个大湾区腹地的发展。

（PPT演示）从这张图可以看到大湾区未来会通过核心发展轴，广州、深圳、香港、东莞，这个核心发展轴来驱动大湾区的发展，同时在西岸可以看到一个次级发展轴，即佛山、中山、珠海、澳门，通过次级发展轴发力。未来通过广佛一体化和深中通道开通之后深圳和中山西岸的互联互通更密集，港珠澳大桥开通后，香港和澳门、珠海互联互通更能带动珠江西岸的发展，整个粤港澳大湾区未来是均衡化，更多的优势互补，共同打造这一愿景。

科创湾区现在到底是什么样的发展状况？从刚才讲的核心发展轴可以看到广深港莞这四个城市在湾区的核心作用，四个城市的GDP加起来有7.2万亿人民币，占粤港澳大湾区的70%，粤港澳大湾区目前是将近10万亿人民币，可以看到这四个城市在粤港澳大湾区举足轻重，这四个城市的经济增长非常稳定。深圳是以科创为主的发展，2010年深圳确定将高新技术产业作为四大支柱产业以来，到2015年明确七大战略新兴产业，2017年新兴产业增加值占GDP的40.9%，这个数字非常惊人。深圳近十年来高新技术产业增加值占GDP的比重一直保持在30%以上，产业增速也一直高于GDP，未来深圳重点发展的产业板块是节能环保、新一代信息技术、新能源、生命科学和生物技术、智能制造、新材料、航空航天、海洋科技。

这几年深圳高新技术产业的公司发展非常迅猛，每年增长三千多家，世界500强企业在大湾区有17家，深圳有7家，粤港澳大湾区独角兽企业有21家，而深圳有14家，可以看到其创新活力非常好。

广东过去以传统产业为主，最近几年在战略新兴产业方面加快转型升级，未来广州通过传统产业衍生出更多战略新兴产业，通过汽车衍生出新能源汽车、智能制造、节能环保，电子产品衍生出新一代信息技术，石油化工向新能源、新材料方向转移，未来广州新旧动能转换、转变经济发展方面方面应该后来居上。

广州的另外一个优势是高校资源，每年高校毕业生大概有30万，广州还有很多科研院所，包括重点国家实验室、省级实验室、大学科技园，广州的孵化平台、创新平台也非常多，这也是未来很好的基础，广州可以利用这个优势跟深圳形成互补，而深圳在教育方面还是相对弱一点，所以广深之间可以更多的优势互补。

香港在科创方面定位为全球创新要素的聚集地，香港一直是科创公司海外融资圣地，这些年海外公司上市、融资IPO非常多，最近这些年政府支持科创力度非常大，本地研发费用占GDP的比重由0.73%增加到1.5%，一年有450亿港币的投入，政府将500亿资金投入科创产业，200亿投入落马洲口岸，还有一些投入到科创基金，成立专门的创新科技局扶持香港科创企业的发展。

香港在大湾区的科技优势非常强，在全球100强大学中，香港有5所大学区列其中，香港的科技力量可以更好的助力大湾区。在很多专业学科方面，比如香港的电机工程、计算机科学、化学科学以及医学方面都非常突出，甚至排名全球前50位，香港可以利用科技平台跟大湾区更好地结合，也有些国外的科研技术通过香港的平台转入大湾区，所以香港未来在大湾区也非常独特。

再看看东莞的角色，过去一直说东莞是“世界工厂”，以制造业为主，其实这些年东莞也在转型升级，从国际制造业中心向先进制造业中心转型，东莞未来的五大重点新兴产业新一代信息技术、新材料、生命科学、生物技术、高端装备制造和新能源。东莞在广深港科创走廊中有一个独特的优势，就是位置太好了，从这张图可以看出，从东莞到广州、到香港、到深圳只需半个小时，区位条件优越，这也带来东莞未来在产业转型方面更有利的条件。东莞未来在科创走廊是世界级成果转化中心。

综合来看，深圳未来是国际科技创新中心，是创新先行区；广州是国际创新枢纽，而且是大湾区创新大脑；香港不但是融资圣地，而且可以利用更好的国际平台为大湾区服务，成为大湾区源头，提供源源不断地动力；东莞通过制造业转型升级成为创新成果转化基地。

最后再看一看科创产业怎么和房地产结合，这么多科创公司蓬勃发展，未来他们会到哪里？现在他们又在哪里？怎么和现在的物业结合？

科创产业主要是租用写字楼和研发用房，我们先看写字楼，现在广深港区域内最集中的科创产业，深圳是产业区，广州主要是珠江新城、琶洲，香港是铜锣湾和鲗鱼涌。图中蓝色是存量，灰色是新增供应，目前南山区是科技企业扎堆的地方，南山区未来还有600万平米新增供应，也就是说未来南山是深圳科创产业主要的承载区域。广州琶洲现在有60万，未来还有210万互联网高科技产业。香港现在写字楼中的科创企业主要在铜锣湾和鲗鱼涌，铜锣湾主要是成熟的高科技公司，比如阿里巴巴、谷歌、甲骨文，这个区域未来的租金会越来越高，新增供应只有31万方，所以香港未来科创企业有可能会往鲗鱼涌或港岛东区寻找新的物业，也有可能去找新的科学园。

深圳的科创企业主要是在南山区，南山区的存量和未来的供应主要集中在前海，前海占50%，未来还有后海、深圳湾，这三个区域是承接未来新增科创企业的重要地区，前海主要是科技和信息服务业，后海已经入驻了阿里巴巴、众安科技，未来深圳湾超级总部基地都会选址在这里，这个区域是科创企业总部优选区域。

广州科创企业未来发展最重要的区域是琶洲，琶洲目前的定位是互联网和科创企业集聚区，琶洲西区是未来最重要的行业，包括小米、腾讯、唯品会、阿里巴巴都已经在这里购地建楼，未来琶洲可能是重要的科技产业集聚区。

还有一个市场是研发用房，大湾区的研发用房租金相对较低，研发用房基本都位于离城市稍微远一点的地方，比如松山湖、广州科学城，广州研发用房主要集中在天河智慧城、广州科学城，深圳研发用房主要是深圳高新区，深圳最早的科技企业都是在这里成长发展起来的，这个区域的租金已经和甲级写字楼差不多。香港主要是在科学园，这也是政府重点支持的科创企业发展园区，重点发展生物医药、电子、绿色科技等等，目前入驻企业600多家。东莞科技企业主要集中在松山湖，占东莞高新技术企业40%以上集中在松山湖区域。

除了现状产业园、研发用房，未来还有一些非常有潜力的，未来几年才能建成的产业新城，深圳主要是坂雪岗区域，创新走廊的空港新城、滨海新区、滨海湾新城连成一带，和前海自贸区形成错位的竞争关系。深圳东部还有坝光深圳国际生物谷，主要发展生物医药、生命信息。

广州未来发展潜力板块有两个，一是广州中新知识城，一是广州大学国际创新城，广州中新知识城未来主要是知识经济+生物科技，以智能制造为主，广州大学城是利用12所华南高校整合的高等教育科研创新平台和孵化基地。

香港未来最有潜力的科创平台是在和深圳合作开发的落马洲河套地区，还有香港将军澳旧工业区试验项目，将建成数据科技和信息科技中心。东莞未来的潜力发展地区位于东海湾新城，这个区域未来和前海空港新城形成产业对接。

从企业选址来看，最关注的是五个因素，除了刚才讲的物业租金成本以外，还有行业上下游是否集聚，这个地方的人才是不是集聚，这个地方有没有科技创新研发机构和技术孵化平台，以及交通便利路，这些因素都会影响到企业的选择。

大湾区的融合将带动更多区域内要素自由流动，要素流动可以支撑粤港澳大湾区的融合发展，大湾区的融合也会促进要素流动，要素包括人口、企业、物资、资金和商务，分别带动住宅、商业、写字楼和产业园区、仓储、物流、资金、酒店和商务活动，在融合过程中给大湾区带来更多的房地产投资商机。

15:05：

深圳Allen：感谢江总精彩的演讲，让我们对于大湾区的产业及物业空间载体有了更为全面的认识。

接下来把画面交回香港，看看香港会场的嘉宾有什么精彩的内容可以与我们分享。

香港Queeny：你好，Allen。刚刚听了讲解，我们对大湾区的发展有了更多了解，如果你想进一步了解今天的议题，可以看一下10月发布的大湾区研究报告。接下来有请基汇资本董事总经理卢庆雄先生，Tony2009年担任基汇资本资本董事总经理及投资委员会成员，他对大湾区区域非常了解，促成很多大项目，相信大家都听过卢庆雄先生的战绩，今天很荣幸邀请到卢先生跟大家谈谈粤港澳大湾区房地产投资今昔与展望，掌声欢迎！

卢庆雄：大家好！我先用五分钟来介绍基汇资本在大湾区的投资情况，首先看一看大湾区的前期，其次是聚焦房地产投资，商铺比较难讲，因为会涉及到地点的敏感性，所以我想用两个小故事来说明商铺在大湾区的作用。最后我还找了一张地图，我同事陈先生在几年前做的，我想用这张图来总结大湾区的前景。

连线香港会场：基汇资本董事总经理-卢庆雄先生

2011年已经有很多非常多的报道，大家都在说中国在做巨型城市，用4200万人口来挑战全世界。不到一周的时间，广州就澄清没有这样的事情，没有理由澳门、香港不参与。2012年有报告分析了全球很多个城市，我选了前30个，因为香港排名第30。成长总量排名第一的是上海，上海非常厉害，上万亿，香港也不差，已经有五千亿，最近排名第30，这个排名非常不错，我将总量转变为增长的百分比来看，增速最高的是西安，超过500个百分点，香港差一点点，但高过巴黎、纽约、东京，还不错。如果在200个百分点划一条线的话，所有高过20%的城市都在中国。

将这些城市放到中国地图，有三个地点：一是长江流域，从重庆到上海；二是千年古都西安、沈阳、北京、天津，而其他城市无一例外都在大湾区，香港号称“亚洲纽约”，IPO一直排第一或第二，而唯一能对标香港的就是纽约，澳门是几倍的拉斯维加斯，深圳更加不用说了，软硬都有，是中国非常厉害的城市。广州的商贸辐射到全中国，佛山是世界级别的工业基地。高铁已经在粤港澳大湾区连通，作为投资者来说，这样的消息是爆炸性的。

再看看大湾区的前景，我以英国为标杆，英国跟大湾区的人口差不多，英国人均GDP已经达到上万元，但大湾区的经济也非常厉害，以IPO来算，深圳、香港已经甩开英国一条街，工业方面也领先很多。所以我请同事做了下面这张PPT，我们来看一下大湾区什么时候能超过英国，英国每年增长3%，而大湾区每年增长9%，2029年就可以追上英国的GDP，在我心目中，大湾区潜力超强。

再看看房地产，大湾区的房地产占比一直比较大，特别是2017年公布了大湾区规划之后，我想这样的势头还会继续。大家可以看仔细一点，大湾区也包含香港，香港占8成，广州7个百分点，深圳6个百分点，虽然现在少一点，但将来一定会增加。基汇资本会积极投资大湾区的城市，香港是一个不可多得市场，而大湾区其他城市也非常厉害。

再讲一下写字楼，写字楼需求和服务业息息相关，服务业越强劲，写字楼的需求就会越强，我将9个广东城市以服务业表现出来给大家看，2011年是49%，2017年是56%，2024年是60%，增长非常明显，而且是直线增长，大湾区写字楼需求有着坚实的基础，香港占的比例非常高，已经达到90%，没有办法再升高，深圳60%、广州是70%，还有上升空间。

刚才我是用增量和存量来看一看哪个城市比较有潜力，哪个城市即时受益。广州写字楼由300多万上升到6000多万，双倍增长，香港是6900万，深圳更厉害，有3倍的增长。香港甲级写字楼每年增长3%，最多4%。大湾区引入企业、引入人才，这些都反映在写字楼的需求当中，如果来到香港的话，香港的供应这么少，我相信写字楼也会即时受益，租金价格将非常可观。深圳更厉害，有30%的增长，由3200多万增长了3倍，增量这么厉害自然就会看到市场的波动，市场波动也是投资者的机会，深圳有很大的潜力和空间。两年前我想去深圳买一个写字楼，当时有人跟我讲今年写字楼的销量是1000万英尺，这个消息非常震惊，有没有搞错？深圳吸收了全国的人才，吸收能力相当强，消化能力也管强，未来在大湾区是排第一的，长线来看毫无疑问是深圳。

这是深圳、广州、香港的租金上升情况，可以看到深圳的租金波动非常明显，租是很划得来的。

商铺这一块不讲具体的，只讲故事。有一个人去银行取500元人民币，银行职员不是很满意，500元应该去柜员机取，露出不满意的表情，后来这个人给柜员提出拿两亿，结果整个分行都达不到要求，最后这个女士取出20万再存回199500。我们年纪相仿，她居然有两亿。

2010年我在美国工作，每年要回来报告业务一次，为了吸引注意力，我报了两点：一是澳门博彩收益是拉斯维加斯的7倍，当时老板就注意到我。二是瑞士表入口以及销售最多的国家是美国，这是理所当然的，有3亿人口，世界第一强国。

根据我当时的讲法，我说香港第二，少于美国，但09年金融风暴，香港排第一，美国第二。各位朋友，在香港买瑞士表是最便宜的，2017年香港依然遥遥领先。商铺有两样东西最主要，一是人比较有钱，二是必须要有贵的东西可以买，你不可能只买粥和油条。这两个故事都发生在大湾区，也可以让你们有信心，大湾区的商铺是值得投入的。

没有理由大湾区比大陆还差，香港2014年的比例居中，2013年开始不满意，所以零售业降低，我相信很快会恢复正常。虽然我更喜欢写字楼，但我认为商铺也是非常重要的。

我同事陈先生几年前做了一张图，我非常喜欢，接下来用这张图来总结。图中蓝色部分是自贸区，圆形是重要城市，这是港珠澳大桥、中山大桥，中间这条虚线，资金成本是9个百分点，物业回报是5个百分点，毫无疑问是负数，也就是存在逆向收益差距，如果以香港投资资本衡量大陆，我们可以看到人民币是升值的，这是2014年的情况，戴德梁行优化了这张地图，也很厉害，但比较复杂。还有一点也非常重要，就是税务问题，刚才我讲到资金成本差距、物业回报率差距，税务差距也非常厉害，香港没有增值税这一说法，企业、人才、资金要流动，如果让我选的话，我肯定是流到香港做生意，买写字楼，一定要首选甲级写字楼。

总结来说，大湾区的投资一定会即时受惠，也就是香港的甲级写字楼。

15:30:

香港Queeny：谢谢卢先生。接下来将时间交给广州Celine。

广州Celine：非常感谢三地嘉宾的精彩演讲。接下来三地预告一下精彩内容，广深港三地都会进行圆桌讨论，讨论结束后，每个城市的观众将有十分钟提问环节，向本地圆桌嘉宾发问。三地各自提问环节之后，我们将再次连线，由三个城市的现场观众跟12位圆桌嘉宾进行互动问答。

我先介绍一下广州圆桌讨论的主题，广州将联动佛山，讨论“广佛产业及房地产发展新机遇”，各路拉开咖包括佛山市投资促进局局长俞红平先生；越秀房地产投资信托基金主席、执行董事、行政总裁林德良先生；星河产业集团产业发展中心总经理吴先生；光大产业集团副总裁、光大We谷产业园总经理林建强先生，主持圆桌讨论的是戴德梁行广州产业地产部高级助理董事及主管黄文礼先生。

深圳Allen：谢谢Celine。今天深圳的圆桌讨论主题为大湾区产业升级转型发展新机遇，将由戴德梁行华南及华西区策略发展顾问部高级董事及主管李伟进行主持。参与讨论的嘉宾有：深圳市规划国土发展研究中心总规划师邹兵博士；中城新产业董事长刘爱明先生；招商蛇口产业研究院院长段景伦博士，天安数码集团副总裁何文先生。

深圳圆桌讨论嘉宾

香港Queeny：香港讨论主题是“大湾区大时代：房地产投资攻略”，嘉宾包括基汇资本董事总经理投资部卢庆雄先生；霸菱亚洲投资董事总经理房地产林熙龄博士；领展资产管理首席策略总监丘兆祺先生以及嘉华国际总经理温伟明先生，主持讨论的是戴德梁行香港董事总经理萧亮辉先生。

广州Celine：三地连线就进行到这里。

15:35:

深圳Allen：下面有请圆桌讨论的主持人和嘉宾上台，有请主持人戴德梁行华南及华西区策略发展顾问部高级董事及主管李伟先生，嘉宾包括：深圳市规划国土发展研究中心总规划师邹兵博士；中城新产业董事长刘爱明先生；招商蛇口产业研究院院长段景伦博士，天安数码集团副总裁何文先生。

李伟：谢谢Allen。各位来宾，下午好！我是戴德梁行策略发展顾问部的李伟，非常高兴与大家一道跟台上的四位重量级嘉宾有一个讨论和交流的机会，四位嘉宾都是不同市场参与主体，代表很多方面的特点，非常荣幸请到他们参与讨论，他们也见证、推动并且作为先锋引领了市场的发展，接下来非常期待跟四位重量级嘉宾互动“大湾区产业转型新机遇”这一话题，插播一下，本场讨论之后，我们会跟广州、香港进行实时空间连线。

戴德梁行华南及华西区策略发展顾问部高级董事及主管 李伟先生

刚才三位演讲嘉宾分别通过对粤港澳大湾区城市群分工、科创产业新机遇以及大家都很关注的焦点房地产市场进行了深度洞见和分享。说到房地产，跟我们今天探讨的主题“产业转型新机遇”息息相关，房地产是一个重要的空间载体，供需在过程当中互相作用，共同生长。我们都很关注机遇，但现在看来更多的是希望通过机遇看到不确定当中的确定性，尤其是今年和未来几年大家都非常关注。

今天我的第一个问题会提给规划国土发展研究中心邹总，在长期发展当中，深圳在粤港澳大湾区担当的角色和与香港的协同互动关系如何？请您帮我们梳理梳理，给我们一个确定性的线索。

15:40:

邹兵：非常高兴能参加今天的论坛，我本人不是专门做产业研究的，我专注于规划空间与产业的互动关系，刚才前面三位嘉宾已经把粤港澳大湾区未来产业发展格局和设想已经作了全方位描绘，理解或认识布局时我们要想一下产业转型升级和空间演进之间的落实关系，如果不知道我们是怎么来的，就不知道我们会往哪个方向去。

深圳市规划国土发展研究中心总规划师 邹兵博士

先简要梳理一下深圳这个城市是怎么来的，深圳的城市发展与产业发展有着高度契合性，深圳特区刚刚建立时只有渔业和农业，基本上没有工业，刚开始是贸易和建设驱动的，所以深圳罗湖口岸和沙头角是以贸易开始的，城市起点在沙头角和罗湖口岸，1985年正式明确经济特区要搞外向型工业，当时开始策划皇岗口岸，因为我们要出口，要利用香港的口岸，引进香港资金，发展“三来一补”外向型工业，所以有了皇岗口岸，有了后来的福田中心区，这个城市的发展逻辑是这么来的。

靠香港的贸易，引进香港的资金、香港的管理、香港的技术，所以整个城市的起点是靠着口岸，沙头角口岸、罗湖口岸、皇岗口岸，蛇口虽然不是口岸，但有码头。在没有盐田港和蛇口港之前，所有出口都要通过香港，从深圳皇岗口岸到香港，不仅深圳，整个珠三角都要通过香港，所以第一条广深高速公路插到深圳的城市中心区，这很不可想象，一般高速公路是不会进城市中心区的，因为当时深圳只是一个通道城市。

深圳什么时候有转机呢？

90年代初期深圳做了一个很大的决定，深圳经济特区内部停止“三来一补”企业，我们要发展高新技术企业，大量来自香港的劳动密集型加工业到了宝安、东莞，深圳特区开始转型升级，而且这个过程中有一个很大的变化，原来深圳所有的产业基础，包括技术、资金、产业基本都是香港转移的，唯有深圳的高新技术产业是自发的，不完全是从香港来的，高新技术产业为什么能在深圳异军突起？关于这一点有很多解释，我不展开讲，但至少可以说它不完全来自于香港，这也是为什么今天深圳和香港能在产业互补或高度合作上有这么一个前提条件，如果都是拿别人的，就没有合作空间。

后来我们又有了新的口岸，比方说深圳湾口岸，2007年建成，这时深圳已经转型升级了，原来深圳湾口岸想的是把大量货物不要再穿过城市中心区，从西部走，但2007年深圳湾口岸建成时，深圳已经全面转型升级了，我们有了自己的盐田港、蛇口港，大量货物不需要通过香港。深圳的产业升级出口总量基本稳定，而且大量货物贸易转向南沙，所以大家可以看到深圳湾口岸通关之后不是货流为主，大量地变成了客流，这跟城市演进脉络非常相关。

我们把这个区域放大，整个深圳刚开始是沿着口岸成长，沿着最早的广深高速公路和广深公路，因为这条走廊是广州通到香港最主要的通道，当时深圳仅仅是通道城市，如同今天的东莞，只是一个过客。后来因为深圳增长越来越快，由通道变成门户，下一步是往枢纽转变，现在深圳还很难说是枢纽，因为枢纽主要是广州，现在深圳正在往这方面走，不断开辟国际航线，高铁也在向深圳聚集，但离核心枢纽还是有差距。当然，深圳肯定是个门户，所以大量的投资，包括总部都在深圳。

活动现场

正是因为长期以来有了广深高速公路和广深107国道，不断叠加要素，原来是公路和国道，叠加城际、高速公路、港口、机场等等，广深科技走廊是水到渠成，它必须选择这样的空间载体。整个粤港澳大湾区的重心，不管有几个都市区，有几条发展轴，最重要的脊梁或发动机就是沿着东岸这条轴，我们最重要的节点就是前海，包括新布局的大空港新城、海洋新城，东莞的滨海湾新区、虎门长安，一直往北，南沙也想加入这个区域，广深港这条走廊是整个大湾区的核心，这个地位很长一段时间不会改变。

对于未来的发展，无论预测有多少产业选择和设想，因为产业是最不具有确定性的，我们几年前很难想象共享模式的产生，所以我们也很难预测未来产业门类、布局或者会产生哪些主要的部门，但有一个趋势跟房地产特别相关，就是后工业化时代是产业跟人走，工业化时代是人跟产业走，原来想工业园区都是想着怎么用高速公路更快地连接港口，怎么把物流输送出去，现在是人在什么地方，产业会跟着人走，这就带来宜居环境的塑造，或者是怎么提供更便捷的交通、医疗、教育服务，这是新一轮产业布局最核心的要素。

在粤港澳大湾区规划推出之前，广东省已经跟香港、澳门共同做了几件事情，包括环珠江口宜居湾区计划，共创优质生活圈的设想，得到香港、澳门政府的积极响应，这是大家共同的心愿，我不管产业怎么样，也不在乎是否要提升竞争力，但共同打造一个宜居的湾区，共创优质生活圈，这是大家高度的共识，而且愿意推动的一项行动。

未来湾区的发展，包括居住、公共服务、教育、医疗、交通、通勤、就业等，在整个大湾区范围内，尤其是核心区范围内是统筹布局的考虑，包括养老和其他设施的安排，首先是要构筑发达的交通网络，其次是制度要素，促进资金流、人流、信息流更便捷地联系，既要在基础设施上进行突破，体制机制上也要有所创新。

15:50：

李伟：谢谢邹总。深圳从通道变成门户、枢纽，具备强大的产业基础，营商环境不断优化，也让参与其中的在座各位对深圳未来发展的确定性充满信心和期待。

第二个问题我想跟中城新产业的刘董事长交流，在大湾区发展过程中，从深度参与产业的较短，在落地过程中，我们能看到什么样的产业组织方式特征和可能呈现的新趋势？

刘爱明：戴德梁行组织这个论坛很有必要，其实粤港澳大湾区最大的特点就是产业，并且我判断会强者恒强，因为这里的产业链是最全的，可以为全世界生产东西，美国怕我们正是怕这一点，中国给全世界生产东西，你有什么高科技也没用，都在我这儿生活。从这一点来说，谈今天这个话题意义还是比较重要的。

中城新产业董事长 刘爱明先生

我是产业上的新兵，原来是做房地产，但因为我创业干的是产业，可能思考更多。这几年产业方面有三个特征：

一是现在呈现出越来越强的城市协作，原来粤港澳大湾区的城市都是自己搞自己的，都是简单的加工、生产、制造，现在是城市协作，更多企业把研发、营销总部放在深圳，生产在深圳待不住了，深圳东莞和惠州有一些地方现在也不让待了，生产再往西边走。这自然是产业转移的过程，我觉得粤港澳大湾区这一点表现得非常或，城市的协同性很强，我们之间没有太多竞争，大家谈得更多的是协作，以民营经济为主。

我也利用这个机会在这儿呼吁一下，从微观层面观察，我倒有一种担心，因为不管怎么样，粤港澳大湾区最大的竞争优势就是产业链比较全，我们很担心把一些产业链搞得不全，现在有一个趋势是谈环保，环保很强势，把很多你根本看不见、不在乎的产业链环节赶走，我觉得这可能会有问题。举个例子，全球只有深圳能生产手机，在一个城市能造出手机来，这是竞争优势，上海造不出手机，是因为深圳的技术比上海高吗？不是，深圳的技术能力不如上海，但深圳能造出手机，就是因为深圳什么都有，很全。手机有3000个零件，缺一个，在这个城市都造不出来。所以我在这里呼吁，我们不能因为环保，把产业链比较全的优势搞没了。

二是科技引领，这一点很明显，大家都非常重视科技方面的投入，深圳原来是以电子产品、智能终端为优势，但是我们居然没有一个像样的航空电子实验室，所有电子产品都要检验能不能上飞机，不能上飞机的电子产品是不能生产的。深圳的医疗器械企业规模也不小，刚开始的迈瑞也是深圳的企业，但深圳没有一个动物实验室，这很奇怪，所有医疗器械都要先在动物身上做实验，然后再在人身上做实验，如果这一点都做不到，何谈美国FDA？我们连中国CFDA都没有。但这一轮我们看到的情况不一样了，以动物实验室为例，中科院和深圳市政府要投入几十亿做一个动物实验室，东莞也要搞动物实验室，包括我们在内也想做。东莞跟中科院合作散列中子园，这是非常大的科技投入。这一轮在这个特点下，我想说的另外一点就是冰河同志刚才提到的，粤港澳大湾区科技水平最高的实际上是香港，所以这个协作很重要，不能强的放那儿不用，我们自己在这儿弄，香港的科技力量是很强的，香港的大学在全球排在前几十名，大疆无人机、商汤人脸识别原创技术都来自于香港，国家自然科学一等奖空缺多年，去年有一个一等奖，香港科技大学教授唐本忠院士，香港科技能力还是很强的，怎么样协作好是非常重要的一点。

第三个特征是重视产业生态，政府想搞产业，产业就像一个森林，我们往往只关注大树，华为是大树，迈瑞是大树，腾讯是大树，但是森林不能只有大树，下面的花花草草和水土也很重要，我们跟东莞、佛山、肇庆、深圳等政府聊天，大家都很重视这一点，我经常举一个例子，你移一些大树过来没有意义，存活不了，重要的是你这儿有没有土壤，土壤就是产业生态的建设，现在政府已经足够重视这一点了。产业生态可能说得玄乎一点，我经常说产业没有服务业，这话可能有点极端。我们做住宅开发，有戴德梁行这样优秀的机构给我提供服务，为我做市场研究，有人给我设计，有人给我盖，有人给我卖，有人给我提供物业管理，甚至融资都有人服务，你做房地产会发现有一帮人为你服务。

但是今天一个高科技企业想要服务，可以说几乎得不到任何服务，比如我们想要电池行业研究报告，有钱也买不到，得自己研究，就像房地产，我们自己研究市场、自己搞设计、自己施工，这就很累了，行业发展不起来。所以我在这儿呼吁一下，实际上产业是需要大量服务业的，我举个例子，斯坦福大学有一个Biomedicine（生物中心），比如你是医疗器械行业的设计者，医生是使用者，但是因为有许可制度，医生和设计者不能见面，这就很怪了，设计者不能见到使用者，Biomedicine说干这个事，三个人一个小组到北京一家三甲医院，梳理出三百多条需求。

这就是典型的服务业，但问题是它既没有产业也没有税收，医疗中心如果多一些Biomedicine这样的服务业，相信这个行业能发展得更好。有了服务业就相当于有了帮手，这样企业才能发展得更好。这几年我跟很多搞产业的企业家聊过，冯仑那句话说得非常形象，叫“野蛮生长”，这些企业成功，没有得到任何帮助，他死了也没人关注。所以在这儿呼吁服务业，这样粤港澳大湾区的产业能做得更好。

16:00：

李伟：刘总一开始说他是一个新人，非常谦虚，最后举的斯坦福的案例，生命科学的科学家们对市场不是太了解，在进入临床阶段需要有靶向的人给他们提供服务，刘总现在做的事情就是在产业和房地产层面架起桥梁，非常有意义。在大的尺度空间上，我们也想跟招商蛇口产业发展中心的段院长交流，一直以来作为标杆，同时也是实践创新和引领的先锋，招商蛇口在产业转型升级当中有那些经验可以跟我们分享？刚才刘总也提到大湾区未来前瞻性的角度来看，蛇口的产业生态轮廓是怎么样的？

段景伦：非常感谢有机会向大家学习，大家应该都非常了解蛇口，刚才李总的话题可以从两条线来说，一条线是看得见的有形的线，可能最近大家关注蛇口的宣传“前港中区后城”，实际是中心化的过程，蛇口原来是绝对的末端，我研究生毕业到蛇口工作时，很多人问我“你是在关内还是在关外？”当时觉得在关外是很没面子的一件事。从城市空间最早是发展临港产业、港口物流、制造、出口加工，蛇口早期是研究自贸区，只不过当时不知道是自贸区，所以搞了蛇口工业区。

招商蛇口产业研究院院长 段景伦博士

80年代的发展很快，90年代我加入公司之后面临着一个瓶颈，当时三、四百家企业，绝大部分不赚钱，很多都是内部配套产业，结合您说的产业升级，升级有几种升级，一种是主动的，一种是被动的，90年代那次是被动的。2000年后蛇口网谷是倍受关注的项目，再往后是文创，南海意库、价值工厂等项目，实现了比较好的产品迭代，包括城市功能不断完善，我经常跟地方政府洽谈一些项目，地方政府觉得你做产业新城，应该70%做产业，最后我没办法，让同事把蛇口的功能用地算出来，我说我们只有百分之二十几，因为每个人的工业空间是很小的，但回到家不能也是10、15平方。

我把蛇口的模型套到深圳市照样适用，我画一个三角形，上面的三角形是制度创新，左下角是产业孵化，右下角是环境构建，仔细看一下，凡是发展得比较好的区域，基本上就是这个三角形在轮动，其中一个角往上抬的时候，另外两个角跟着往上走，这就是良性的，其中一个角往下跌的时候，另外两个角跟着往下走，这就是恶性的。

80年代要素流动受到非常多的限制，蛇口不断地通过制度创新吸引人才，深圳最引以为傲的就是人才，当时蛇口从全国各地引进大批人才需要克服非常多的障碍，当时要通过国家领导人才能把人挖过来，所以招商局博物馆还有袁庚写过清华大学校长刘达的一封信，为了引进其中一位员工费尽了周折。

我们说到自贸区的时候经常会说投资便利化、贸易便利化等等，实际上蛇口早期做的就是这些事。另外一块是产业孵化，大家耳熟能详的招商银行、平安保险、中集、南玻等等，30多家上市公司从蛇口出来，深圳总共才一百多家，蛇口就像一个火种，一直到科技创新走廊。右下角是环境构建，蛇口是一个小社会，我们经常开玩笑说是“最后一个人民公社”，这个小社会运行有自己一套机制，蛇口在80年代进行了大量的社会和政治创新，包括选举制，这套体制保证了招商局今天有二次辉煌，这一点非常重要。

说句实在话，我不太喜欢用“产业生态”这个词，因为产业只是其中一支，产业只是生态体系中的一部分。发展到今天，整个蛇口已经变成招商系的母港，大家知道，蛇口有一个邮轮母港，但蛇口更像是一个母港，招商系所有旗舰总部基地都放在这儿。

说得再形象一点，我们就像是一个航母舰队，大航母在香港上环，珠江口这一带遍布着招商系的各个口，物流、航运、金融、地产、园区等等，这个战斗群是覆盖深港的，企业在这里面的联动作用将来非常重要，这个舰队本身也是一个生态体系，招商蛇口这些年从发展产业的角度，是3+2的体系，其中有三个是基础，包括大健康、文创和金融，另外还有电子信息和海洋经济，每一个点上都有一条长长的产业链。

16:10：

李伟：段总跟我们分享了招商蛇口的基因。何总是老天安，也是老深圳人，天安在大湾区承载了产业转移的空间载体，我想听听您的分享。

何文：感谢戴德梁行的机会，天安数码城28年的成长跟今天讨论的主题紧密相关，天安数码城源于香港，起步于深圳，发展于粤港澳大湾区，1988年我们跟深圳市政府谈合作，当时李灏书记的原话是“把深圳开发公司下属的车公庙工业区1.1平方公里划出450亩地，引进香港先进工业园区的投资、开发、运营、管理模式，以及把香港商人引到深圳来，带动深圳外向型经济的发展。天安数码城90年成立，到现在已经28年，很多人觉得天安数码城越来越旧、越来越老，其实“旧”和“老”，在这个园区的几种业态，我们所看到的建筑形态，就可以看到供需之间的变化。

天安数码集团副总裁 何文先生

从IF1.6到IF5.8，IF代表工厂factory，1.6是最早期做六层的造访，从1.6到5.8第五栋八层，当时取的名字是天发大厦，当时深圳就是“三来一补”，我2010年跑东莞，东莞当时也是“三来一补”，工业厂房面对的是加工型企业，当时的厂房比国内平层厂房。后来我们把香港的工贸大厦引进来，很多人说是在工业用地上建写字楼，不是厂房，这实际上是贸工技、技工贸转换过程中，过去做贸易的需要有技术、需要有工厂，如何把这三者融合？所以工贸大厦在这个时候出现了，这是第二种业态。

第三种业态是创新科技广场一期和创新科技广场二期，我们当时叫“创新广场”，国土资源部和深圳市国土局来调研，国土资源部向深圳学习节约集约利用土地，深圳市政府重点推了天安数码城，觉得创新广场很好，完全是工业上楼，充分利用土地集约化。国土资源部说你不应该叫创新科技广场，因为讲广场是针对商业用地，讲写字楼，你应该叫创新科技产业用房，用房是按工业用地的性质。2008年深圳市建设创新型国家城市报告中把创新型产业用房写进去，后来M0用地和创新产业用地就这样诞生了。

第四种类型，从数码时代大厦的写字楼，本身450亩地中就规划了商业大厦，高尔夫花园一期是学香港的商住楼，既可以商业，又可以住，用李灏书记当时的一句话就是怎么让香港人不要每天往返，让他们在园区里有住的。如果把人的问题解决了，自然产业空间就有了。当时园区很多上市公司讲我们住的这个地方800米距离就可以上班了，很方便。从早期的蓝领公寓，到后期的珑园，我们从建筑形态来讲完全是根据市场的变化、产业的变革和企业的需求。软性构建方面，97、98年张高丽书记到深圳做书记，他提出特区内不能做“三来一补”，我们率先转型升级，如果“三来一补”在特区内不适合，我们就重点做软性上的服务，跟清华大学深圳研究院合作，把智慧园区做好，跟深圳市科技局、深圳市政府一起做第一个民营科技园，重点强调中小微企业特别是海归人才的创新孵化，所以天安数码城做了国内第一批天使投资，软性服务这些年一直在不断升级。

我特别认同刘总讲的，产业服务业是我们近5-8年一直在重点推进的，我们跟福田区政府一起做创业园，核心是围绕着企业需求的资金、信息、技术、人才、市场、品牌以及资金通道，这两年线上、线下，不管是带企业走出去的国际直通车，还是把企业创新生态圈所需要的，不断是众创、孵化、加速到产城融合的生态圈建设，到2018年重点提出创新企业倍增发展解决方案提供商，把企业和产业服务商做好，相信粤港澳大湾区不管是转型还是升级，还是粤港澳大湾区国际化，一定都会做得更好。

无论是规划局的顶层设计，还是刘总的新型创新的强大力量，还是老牌招商蛇口的专业产业研究，我们最近跟戴德梁行接触特别多，我们的大招商、定制招商全来自戴德梁行。我周四陪总裁去上海跟戴德梁行对接了一个大企业，谈定制，也会拜访大中华区总部，我印象最深的是戴德梁行这两年给我们引进了一些企业，不管是硬性空间还是软性服务方面，特别是硬性空间，国际企业的需求真的不一样。刚才刘总说要重视产业服务业，我呼吁很多转型过来做地产或者做产业的企业，多一点重视产业物理空间创新的提供，我觉得这一块有更大市场。

16:20：

李伟：谢谢何总。何总给我最大的感觉就是专注，一直以来深耕产业园，在创新和软环境营建上专注也是非常重要的。

接下来是互动环节，大家有什么问题可以向台上嘉宾提问。

提问1：我有一个问题想请教刘董事长，请问您对转型进入产业园区投资开发运营的传统地产企业有什么建议？

现场提问

刘爱明：这个问题问我是对的，因为原来我就是开发商，我在中海和万科工作了二十年，我现在就是转型的，原来做了二十几年住宅开发，现在做产业园，个人觉得最大的突破还是思维上的，产业地产更像商业地产，住宅就是住宅，因为住宅以销售为主，投资、卖，赚了钱回来，这个过程就结束了。商场不一样，商场是投资，不是卖，要经营，产业也要经营，一个是销售，一个是经营，完全是两码事。产业园如果经营不好，还是不值钱，我经常用万象城和中信城市广场举例，从位置上来说，中信城市广场更好一点，价值上只是万象城的一半。万象城里有一拨人是买地、设计、建造的，还有一拨人完全是商场招商运营的，这两拨人长得不一样，思考问题的方式也不一样，奖金激励也不一样，所有东西都不一样，没有一点是相同的，所以我觉得核心还是思路的转变。

我跟大开发上、央企都有合作，我经常问一个问题，你是为了产业而地产，还是为了地产而产业？也就是说你的重心是在产业上还是在地产上？如果重心还是地产，我可以告诉你没有活路，如果重心在产业上，产业有产业的逻辑，今天台上的嘉宾讲的都是产业的逻辑，你按照这个逻辑来思考、决策，最后投资、赚钱，做得好也能赚大钱，天安、招商这样的也赚大钱。商业地产商我经常用恒隆举例，恒隆在中国上海就两个商场，其他商场在别的城市都没赚钱，在香港上市市值八、九百亿港币，2015年初我跟郁亮主席有过对话，2015年初万科的市值才1100、1200亿，差别不大。

活法不一样，如果你聚焦在产业上，也可以活得很好，也可以赚大钱，但两者不能兼顾，这是两条完全不一样的路，不能往后看，不能做着产业想地产。诸位回去可以问你们的老板到底是想产业还是想搞地产，他不指明方向，你没办法干，干了也全是错的。

16:25：

李伟：谢谢刘总。接下来的时间交给Allen。

深圳Allen：非常感谢Mars，也感谢四位嘉宾的精彩分享。

广州Celine：hello，Allen，广州上线了。

深圳Allen：香港会场的情况怎么样？看来香港那边讨论得更热烈，我们稍稍等一下。

两年前戴德梁行启动THINK-IN论坛的初衷就是希望将业界最强大脑用几个小时的时间聚在一起，针对最热的行业话题进行讨论、交流，而且我们不仅跟本地最强大脑交流，更希望跟不同区域、不同城市的专家进行空间无限制的思想碰撞。粤港澳大湾区各种生产要素相互融合，大家的智慧也需要互联互通，这也是本次粤港澳大湾区论坛在广州、深圳、香港同步举办的意义之所在。

广州Celine：接下来是三地连线环节，请问香港有没有什么问题想问广州的嘉宾？

深圳Allen：深圳这边有一个问题。

提问：光大We谷产业园副总裁林建强先生，林先生，您长期从事产业园相关工作，您如何看待大湾区未来的产业发展趋势，您认为最主要的盈利点在哪里？

林建强：我刚刚回答了广州朋友的同样的问题，一开始拿地的时候就要跟政府谈条件，比如三七、四六或者二八，也就是说房地产这边能弥补一部分做产业长期回收的时间问题。建好园区之后，如果自持不卖的情况下，怎么样把它变成可以流动的东西？打个比方，光大We谷现在跟三年前相比已经涨了两、三倍了，把一部分投资融回来，再进行发展。现在我们以场地入股、资金入股，现在做得比较深的一个服务是FA，当然还有科技中介，但科技中介不需要我们做，已经有更专业的人在做了。现在我们的团队把更多精力放在FA，帮助企业想办法融资。此外还有其他更细的东西，但我认为最大的一块还是政府拿地，盘活固定资产，剩下那些基本是投资的形式。

做好产业园一定要分工合作，我认为大湾区做产业是非常有前景的，三年前正式接手光大We谷的时候，我就认为三年时间就能做到风生水起，到目前为止才两年多，已经做得相当不错了，在大湾区的服务水平排名非常靠前。

广州Celine：接下来看看香港这边有没有什么问题？

香港Queeny：我们刚刚总结了台下观众的问题，我代表香港的观众来问广州会场越秀房地产投资信托基金主席林德良先生一个问题，面对国际经济形势的转变，物业需求受到一定的压力，面对房地产多元化的大湾区，房企在哪些业务上可以进行创新呢？作为投资者，应该在哪些方面进一步考虑呢？

林德良：刚刚卢先生讲得很好，对大湾区的研究我们都要跟他学习，十年前跟你学习，今天一样是跟你学习。我们留意到很多行业基金都成立了大湾区基金，最近我们接触了北欧的基金，专门来投资大湾区。过往我们在内地市场接触的基金业越来越多，他们指明要投资粤港澳大湾区，接下来我们会见到越来越多国外的基金。房地产投资基金上市，首先一定要稳定的现金流，这也就意味着选择的强度越来越大。

创新方面又是如何做的呢？过往的两三年房投基金已经在创收方面做了一些工作，比如我们收购了广州最高楼，2012年10月份收购时，酒店和商业都没有营业，按道理来说没有开业就没有现金流，我们做了不同的创新安排，让投资者进行投资，你可以看到投资率非常高。去年我们在武汉也进行了收购，按照不同创收工具来实现创收，令投资者满意，让他们接触港内外的基金，海内外的基金已经关注到大湾区的情况。关于创新有很多可以分享的内容，希望下一次还有机会。

广州Celine：接下来把画面该给深圳。

16:35：

深圳Allen：谢谢Celine。现在画面回到深圳会场，广州和香港会场的嘉宾有那些嘉宾想要提问呢？

提问：我有一个问题想问深圳天安数码城的何总，随着粤港澳大湾区的发展，各个城市的产业升级和产业转移是必然，作为其中的重要参与者，您认为深莞穗在这个过程中的产业转移趋势是什么？

何文：谢谢您的提问。我只能以我在数码城21年的观察和对国家政策形势的判断来说，深圳、广州、东莞，包括惠州、佛山这几个城市，产业定位也好，产业规划也好，产业转移也好，2011年我在东莞天安数码城，针对东莞的转型升级，我做了全国第一个产业转型升级企业体验中心，第一篇章是产业发展转移轨迹规律分析和判断，从中国产业转型发展过程来看，我97年来到深圳，最早是从香港把“三来一补”转到深圳，深圳再往周边的东莞、惠州、佛山转，现在周边的城市当中以东莞比较突出，往周边的河源或广东之外的郴州、赣州、广西一带转移。

我一直在思考，到底哪些东西是要重点转移出去的，哪些东西是要保留和发展的，这个过程中有两条，不管是在市场还是在政府，都应该引起重视。假设他是环保企业，对其采取更大的干预、采取一刀切，可能就失去了对产业正常的保护和发展。我之前去德国巴斯夫化工集团考察，如果讲污染，我觉得它比传统化工更大，但国外的保护措施做得相当好，我们在转移过程中不能一刀切，东莞园区有一个台湾的化工企业，专门做镜片玻璃面化工处理，其实也可以在城市中心园区发展。

对于低附加值但又需要劳动密集型的企业来说，粤港澳大湾区最大的特点是劳动力成本上升非常快，还有物业成本和企业综合成本，假设我们的产值并不是很高，对企业的生存发展都会带来影响。刚才我跟刘总、段院长聊，现在不管企业到哪个地方，政府首先说税收、产值，东莞一个企业家在杭州有生产基地，杭州要求他必须把一个亿税收从广州迁到余杭去，他说毕竟东莞有东莞的市场，杭州有杭州的市场，但是如果不迁的话，原来是A类企业就会降到C类。

不管怎么样，产业转移和转型升级发展，最终还是按照市场规律去推动和支持、促进，如果太多的人为、政策干预，可能不利于产业的转型发展。

这是我的理解，可能有失偏颇，我前段时间去惠州看一个开发区，政府让我们去发展，整个定位我都没有读懂。整个东莞，不管是碧海新区还是松山湖，都是经过十多年的发展摸索出来的，当年东莞引进华为时，东莞本地就有很多不同的意见，为什么要给他那么多地？他是不是过来？现在看来，华为确实带动了松山湖科创板块的力量，今天很多人觉得当时领导做的是对的。

关于这个问题，可能段院长、刘总更有说服力。

深圳Allen：谢谢何总的精彩解答。接下来把提问机会给到香港。

香港Queeny：我们有一个问题要问深圳会场的嘉宾。

提问：我想问招商蛇口产业研究院段景伦博士，深圳前海自贸区是未来大湾区的核心商业区，前海的定位和香港中环是否有重叠？是取代还是互补关系？

段景伦：这个题目应该30年后回答，一个是全球瞩目的商务中心，一个标杆，另外一个是孕育之中的商务中心，现在这个时点不具有完全可比性。之前我们做太子湾的时候，戴德梁行专门出过一份报告，当时前海还没有现在这么热，将来围绕自贸、围绕太子湾本身，有可能发展离岸金融，把香港的一部分业务拆过来，或者一些业务单位拆过来。现在前海、蛇口是一体化的，我更希望看到大湾区是个共融圈，像一个大家族，各自有分工，我们经常说互联互通，其实很大程度上是一体化的过程，但这里面也要注意到几个特大城市。

如深圳、香港、广州，随着通讯的变化、互联互通的变化，有可能特大城市会走向消融，特大城市消融也就意味着周围的卫星城会大量涌现，我们可不可以预测一下，30年后在大湾区会有一百多个城市，各具特色，非常生态，这里面可能有一两个龙头，纽约边上的新泽西有很多个小市镇，这些小市镇都很精彩，里面都有自己的产业，这个围绕金融后台，那个围绕科技研发，我觉得大湾区将来会朝这个方向走。如果这样的话，在可以预测的未来，用形象一点的说法，把中环比喻为月亮，大湾区“七星伴月”的格局会长期维持，说前海会超过中环，打死我也不信。

深圳Allen：非常感谢段博士，由于时间关系，深圳会场的提问环节告一段落，现在把话筒交回到香港。

16:45：

香港Queeny：谢谢Allen。广州会场有没有嘉宾想对香港会场提问呢？

提问：我想问一下香港基汇资本的卢总，之前我们都看到基汇资本在佛山有综合项目，比如阳光小镇，我们留意到阳光小镇有很多不同的产品，包括住宅、公寓、酒店等等，请问卢总，之后会否考虑在大湾区其他城市，如东莞、珠海、中山以及其他地方继续投资类似项目？

卢庆雄：谢谢你的问题。我们这个项目是非常成功的，基汇资本是大湾区的受益者，随着经验的积累，团队不断成熟，我们希望在大湾区进一步进行混合性开发，混合性开发对我们来说是有吸引力的，我们的佛罗伦萨小镇有许多业务，我们希望继续混合性开发。

香港Queeny：互动环节就到这里，如果还有需要的话，可以跟我同事进一步沟通，同时也非常感谢各位嘉宾和领导，再见！

深圳Allen：由于时间关系，今天的互动提问环节到此结束，相信三地嘉宾精彩的解答也让大家对湾区的发展有了更深刻的认识。

16:50：

今年戴德梁行成立了专门帮助企业挖掘湾区生意机会、服务湾区项目的粤港澳大湾区业务平台，由全国跨区域跨部门的行业精英们共同参与，利用他们深耕湾区几十年的经验，为粤港澳大湾区发展建言献智。我们也愿意与政府、学界、企业和社会各界的有识之士一起，为粤港澳大湾区建设为世界一流湾区献上自己的一份力量。

时间过得很快，今天的THINK-IN粤港澳大湾区论坛已接近尾声，十分感谢各位专家、领导的精彩分享以及在座各位来宾的莅临。如果大家对本次论坛意犹未尽，欢迎关注戴德梁行官方微信公众号，我们也把本次论坛的精彩内容发布在上面供大家回看。更多相关的话题，我们也时刻准备着和大家一起深入交流。