文｜张茂荣 信荣（全国）房地产律师团队首席律师
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今天（新年上班第三天），信荣团队收到深圳市宝安区人民法院绿本小产权房判决：大获全胜，驳回原村民要求确认合同无效、返还房屋、支付十年占用费的全部诉讼请求！
基本案情：
涉案房屋为绿本小产权房，2007年9月28日登记于原村民黄某父子名下（产证载明非市场商品房），先后发生三手连环买卖；
2008年11月20日，经广东明轩律师事务所见证，黄某父子以60万元转让给第一手买家何某；
2013年3月26日，第一手买家何某又转让给第二手买家何某兴；
2016年3月1日，第二手买家何某兴又以139.8万元转让给第三手买家郑某（委托人），郑某办理了水电过户手续；
2017年4月黄某向宝安法院起诉，要求确认《私宅转让协议书》无效、返还房屋并赔偿2008年至今的房屋占用费！
原告诉称：
原告原村民黄某起诉认为：买家不是本村村民，涉案房屋是在宅基地上建设的私宅，依法不能向本村村民以外的第三人转让，本村村民一户只能拥有一块宅基地，故而转让合同无效，买家应应返还房屋并赔偿十年来的占用费。
被告辩称：
作为最后一手买家郑某代理人，本团队认为：1、根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，买卖合同效力与出卖人是否拥有标的物所有权或处分权无关；2、黄某父子转让涉案房屋长达十年之久从未提出过异议，相关三份连环买卖合同均是各方当事人真实意思表示，均属有效；3、2004年出台的《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》已将包括涉案房屋所占用土地内的深圳全部土地实现了国有化，涉案房屋所占用土地已转为国有性质，房屋在转让前已经政府确认，取得房屋产权证，为国有土地上所建合法建筑物；4、郑某按合同约定占有使用涉案房屋，按期缴纳水电费至今，属有权占有，与黄某父子之间不存在合同关系，没有违约行为，黄某要求郑某支付房屋占用费没有法律依据。
法院观点：
深圳市宝安区人民法院经审理认为（判决原文）：涉案房屋虽系私宅，但经申报历史遗留违法私房后，已由深圳市国土资源和房产管理局宝安分局核发房产证，且宝安区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。因此，涉案房屋不存在原告主张的法律、行政法规禁止转让的情形。双方签署协议后，原告已向买家交付房产，并办理了水电过户手续，近十年来均未要求返还，故《私宅转让协议书》为双方基于房屋买卖的真实意思表示而签署，合法有效。最后手买家郑某（委托人）依据与前手买家签署的《私宅转让协议书》有权占有使用涉案房产，原告诉请其支付房屋占用费缺乏理据，不予支持。
2018年11月9日判决：驳回原告黄某的全部诉讼请求，案件受理费3148元由原告自行负担。
信荣说：绿本房合同有效，但无法办理过户手续，风险依然存在
1、绿本小产权房转让合同有效。不同于违反规划、没有报建手续、没有取得房地产证的其他小产权房，涉案绿本房初期也属于违法建筑，但依据《深圳市经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》（简称《若干规定》）申报确权发证后，使用权即合法化，转让合同有效；
2、非法律和行政法规效力性强制性规范不能认定合同无效。《若干规定》虽然规定除市政府另有规定外，违法私房确认产权后不得买卖，但该禁止性规定并非法律和行政法规层级，且不属于效力性强制性规范，不能作为认定合同效力的依据；
3、绿本房不能过户的事实并不影响转让合同的效力。涉案房屋为绿本非市场商品房，房地产权登记部门不予办理过户登记行使的是行政管理职权，限制的是不动产物权的处分行为，只对引起房屋物权变动的合同能否继续履行构成影响，并不能影响对合同效力的判断；
4、合同具有相对性，连环合同后手合同效力与前手合同无关。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第九条规定，房屋连环买卖中，前手买卖合同被确认无效，不影响后手买卖合同的效力，涉案三份《私宅转让协议书》效力相互独立，即便第一手买家拖欠原告购房款，后手买家也不负有连带责任；
5、转让合同有效，购买依然有风险。虽然绿本小产权房转让合同有效，但是无法办理过户手续，房屋始终无法登记在买家名下，合同客观上无法全面履行完毕，拆迁时也会遇到障碍，建议还是谨慎购买；
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