最新！深圳法院：不受理“历史违建”使用权和租金收益纠纷！

作者｜张茂荣

主攻：房地产大要案（重大、疑难、复杂房地产纠纷）、各类小产权房（历史违建、绿本房、农民楼等）拆迁争议解决

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原文>>：深圳法院：全面禁止“小产权房”诉讼趋势明显！

“小产权房争议解决”是张茂荣律师团队的特色专项法律服务，自2017年至今，笔者研究并代理了大量的小产权房纠纷案件，感觉深圳法院不受理范围日益扩大，如笔者代理的“已拆违建”拆迁补偿权益归属纠纷，一、二审法院仍以必须行政机关先行“确认产权、依法拆除或者没收、准许临时使用”为由，裁定驳回客户起诉，今又遇到无关权属的租金收益纠纷都不受理的客户咨询，遂发文与主审法官商榷。

基本案情：

涉案整栋“深圳市历史遗留违法建筑”（简称“历史违建”）农民楼由A、B两兄弟共同申报，A控制管理并确认权益实际为双方共有，各50%份额。

A独占租金收益，B向法院起诉，要求实物分割并判决A支付一半已收租金。

因不存在份额争议，案情简单清晰，但一、二审结果却出乎包括B在内的所有人意料！

一审法院观点：

一审法院查明“庭审中，原、被告均表示希望能够按照楼层对涉案房屋进行分割，再进行现金补偿，双方各占50%的比例”，然仍旧认为：

对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定的内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，在行政主管部门对涉案房产作出处理决定前，原告起诉请求分割涉案房产以及租金收益，不符合人民法院受理民事案件的条件。

2022年8月24日，深圳市南山区人民法院裁定：驳回B的起诉。

二审法院观点：

涉案房屋为历史遗留违法建筑，未取得不动产权登记权证。在政府有关部门对违法建筑进行处理之前，当事人对案涉房屋不享有所有权，无论当事人系要求分割所有权或是要求分割所有权衍生的使用权，性质仍是要求对相关物权进行确认和分割。当事人就该违法建筑的产权确权纠纷不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故一审法院对B要求分割案涉房屋的诉讼请求予以驳回起诉，并无不当。

B要求A向其支付上述两处房产从2013年1月1日至今的50%房租收益，系以主张其为房产所有权或使用权的共有权人为前提，而如前所述，违法建筑的产权确权纠纷不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故一审法院对B要求分割房租收益的诉讼请求予以驳回起诉，亦无不当。

2023年10月24日，深圳市中级人民法院裁定：驳回B上诉，维持原裁定。

张茂荣律师说

1、不认同本案一、二审裁定观点，理由如下：

①合法建筑对应物权所有权，违法建筑对应物业使用权：没有合法“所有权人”，丝毫不影响违法建筑“权利人”的存在，否则也不会出现城市更新中历史违建“权利人核实”的问题；

②占据深圳住房市场50%以上、没有合法产权的历史违建都被人居住使用，都存在出租收益的事实证明：占有使用权可以脱离物权所有权独立存在，没有所有权，也可以有使用权，深圳中院认为使用权衍生于所有权的观点值得商榷；

③大量的离婚纠纷、继承纠纷、分家析产纠纷都对违法建筑使用权进行实物分割的事实进一步证明：违法建筑具有独立的使用权，并且可以实物分割；

④违法建筑已经产生的租金收入，丝毫不涉及违法建筑的行政处理，当事人违反约定引发的租金归属争议属于平等民事主体之间的民事争议：本案A确认涉案历史违建权益为双方各50%所有，双方当庭均同意“实物分割，现金补偿”，该要求不违反法律规定，如不损害他人利益，应当制作调解书确认；

⑤本案一、二审裁定驳回B的起诉，结果是默认了A独自占有自认属于双方共有的涉案整栋历史违建农民楼出租收益，这不符合法律所追寻的诚实信用原则和公平正义原则；

⑥如果认为历史违建没有独立的占有使用权和收益权，那么生效判决执行租金收益、强制拍卖违建建筑物又如何解释？——推荐阅读>>《两千万买农民楼，七年后高法裁定：不能排除卖家债权人查封执行！｜深圳市历史遗留违法建筑》

2、深圳法院大有全面拒绝受理“历史违建”类小产权房纠纷的趋势！

笔者认为，就违建类小产权房纠纷来说，主张或诉请所有权的，确不属于法院受理民事诉讼案件范围，但独立于所有权的使用权争议、租金归属争议、拆迁补偿争议、合作建房争议均与所有权无关，当予以受理，实践中从产权争议不受理到以“先行后民”之名均不受理，特别是已拆违建、纯租金争议都不受理可以看出，深圳法院全面拒绝受理“历史违建”类小产权房纠纷趋势明显！

3、“不予受理”、“裁驳起诉”并非绝对无解。

并非所有的“不予受理，裁驳起诉”都是无解，如前文笔者代理的“已拆违建”法院都裁驳的案子，二审后，笔者明知违建已灭失行政机关不可能再处理，仍旧代理客户以民事裁定为依据起诉深圳市政府处理，迫使行政机关出具不再处理《复函》，以《复函》为新证据即可申请再审或重启诉讼（推荐阅读>>《区监察局怼市中院：“已拆违建”是否还需行政处理？市中院：需要！罗监局：不需要！》），本文案件中B也正在委托笔者启动法院受理。