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各位房东,投降吧!你们已经被包围了!

渔村书童 发布时间:2019.01.08 17:34:25
浏览:3060



最近个税抵扣的新闻是大家讨论比较多的新闻,书童元旦就想要写这个话题,可惜脑壳想的生疼也没有好的切入点。

 

昨晚在床上睡回笼觉的时候,突然电视上出现了电影《美丽心灵》的海报,“嘭”地一声打开了思绪,“下笔如有神”。

 

能被人用电影艺术来记述和歌颂的人并不多,如果你不够传奇,那么以你的经历拍出来电影只会有两种可能,一种是“老太太的裹脚布”——又臭又长;一种是“农夫三拳勾兑恒大冰拳”——平淡无味。

 

而《美丽心灵》里的主人公约翰.纳什就真的传奇。一个是爱情传奇,他从正常人变成疯子,又变成正常人的过程一直有爱相伴,一个是成就传奇,“非均衡博弈纳什均衡”成就足够耀眼。

 

扯远了,咱是一个房产号,所以切入点是纳什的经济学成就——博弈论。



为了把问题说清楚,就不得不回顾这几天的关于房租抵扣个税的前因后果说清楚。

 

前几日一篇名为《房东跟租客说:你要是申报租房抵扣个税,房子就不租给你了》的文章在朋友圈热传

                                             


其实在这篇文章广为传播之前,书童也没细想“房租抵扣”可能会导致房东被税这件事。

 

我相信绝大多数房东可能也没想过这档子事情,绝大多数人都还沉浸在“全国人民喜迎个税抵扣”的喜悦中

 

把一件琢磨起来难以接受的事情,包装地让你喜迎,可能也就我朝有这本事了~

 

所以不管是哪个群,只要是贴上这么一张图,瞬间就炸了。

 

房东们讨论的是如果租客申报,国家收租金税,怎么涨租。

 

租客讨论的是,如何搞到房东身份信息去申请“房租抵扣”,以及房东如果涨租怎么应对。

 

平时看不出来,出了点事,才发现群里个个都是人才


书童接触的房东多,所以闻到了很浓的焦虑气氛,大家都在忧虑税到底会不会收、怎么收。

 

很多房东想的也很简单,本来房子就是辛辛苦苦咬牙供的,现在一线城市普遍租金回报率1.5%-2%,二线城市高一点的也就2.5%。租金抵月供是不可能了。过10年,房子重新装修的时候,能把装修费赚回来就不错了,要是再增加租金税,那完全就是在替租客打工了,所以该涨房租。特别是租客申报个税抵扣50,自己却要交税500的话,必须通过涨租金转嫁出去。同时如果租客不申报,那就皆大欢喜,不暴露个人信息那是最好的。

 

房客想的更简单,就是一道简单的算术题。如果个税抵扣50,房东扣税500,涨租必然超过50,那肯定就不申报了。但是如果个税抵扣300,房东扣税200,涨租200,那就随你涨租好了,申报完了最后还能赚100。



6号的时候,有新闻回应

大意是:税务局辟谣了,目前暂无收租金税的通知。

 

当时书童就想说

呵呵,“目前”!我信你个鬼,你个糟老头子,坏得很!

 

房东们觉得信息一旦被掌握了,离“被税”也就不远了,殊不见“社保移交税务部门追缴”的新闻还是热的呢~

 


不卖关子,关于税率的问题,书童搜集了各方信息,目前啊目前有以下几种版本的答案。

 

一个版本是来源自“上海市税务热线”。 上海税务热线称,针对房租收入的综合税率为三万元以下3.5%,三万元以上5%。

 

另一个版本来自于书童的一位做税务相关工作的朋友。

 

他说和租金相关的主要有增值税、个人所得税、房产税、城建税、教育费附加五种,算起来比较复杂:

1.增值税: 个人住房出租按照5%的“征收率”减按1.5%计算交纳增值税。应纳增值税税额=出租收入÷(1+5%)×1.5%;月租金收入不超过3万元(含3万元)的,增值税免征; 2.个人所得税: 对个人出租住房取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。财产租赁所得,每次收入不超过4000元的,减除费用800元;4000元以上的,减除20%的费用,其余额为应纳税所得额。个人所得税=(出租收入-800或20%-抵扣税费)×10%。 3.房产税: 对个人出租住房,不区分用途,按4%的税率征收房产税;

4.城建税:以实际缴纳的增值税税额乘以城建税率7%(城市)计算缴纳; 5.教育费附加:以实际缴纳的增值税税额乘以教育费附加3%计算缴纳。

 

按照这个版本的计算,综合税率在11%左右。

 

还有一位朋友就告诉书童:“每个城市的税率会有区别,具体城市得具体算,要不你去交一回?”

 

“嘿嘿,目前不是还没有通知么,通知了就去交…”

 

说起来有点像是段子了,但估计不少房东都在心里掂量这件事,所以参考下上面的税率,书童这算是给各位房东做前期的心理建设了。

 

按照书童的想法,未来要征收租金税的趋势是很明显的。对于个人来说,这一点还有变通的可能,这一点下个章节具体来说。

 

对于长租公寓企业来说,不交税就等着被追缴吧。因为一个诺大的企业,收了成百上千套房子,结果每个月进项是0,按常理怎么也说不过去啊,所以也就是个查和不查的区别,只要查了,就嘿嘿了~

 


开篇就说了约翰.纳什,所以本篇的重点还是博弈论

 

在博弈论当中有一个经典的模型叫做——囚徒困境。

 

模型是这样的:两个嫌犯被警察抓住后,分别关在不同的屋子里接受审讯。警察知道两人有罪,但缺乏足够的证据。于是乎警察告诉每个人:如果两人都抵赖,各判刑1年;如果两人都坦白,各判8年;如果两人中一个坦白而另一个抵赖,坦白的放出去,抵赖的判10年。每个囚徒都面临两种选择:坦白或抵赖。

 

一眼扫过去,大多数人觉得,那肯定是一起抵赖啊,这样的总收益是最大的。

 

幼稚至极!

 

请各位读者老爷们站在囚徒的角度上再想想!

 

囚徒A的心理:

 

假如囚徒B选择了坦白,那么A坦白判8年,抵赖判10年,果断选“坦白”!

 

假如囚徒B选择了抵赖,那么A坦白直接自由,抵赖判1年,还是果断选“坦白”!

 

反之,站在囚徒B的角度也是一样。

 

是不是很神奇,不管别的囚徒怎么选,你的最优选择永远是坦白。

 

然而,两个囚徒都按照个人利益最大化去选择坦白时,出现了两人共同利益的最差选择——每人判8年。

 

“囚徒困境”描述的是一个惨淡的事实:“一个群体中,个人做出理性选择却往往导致集体的非理性”。

 

把模型延展一下,套用到这次的个税抵扣事件当中来,

 

两个“囚徒”分别是房东和租客。国家说租客可以申报房租去减免个税,房东听了吓得半死,对租客说,你要是申报我就加租金。

 

房东手里的牌是“涨租和不涨租”;租客手里的牌是“申报和不申报”。

 

书童也看了一些写房租抵扣的文章,结果发现很多小编可能连“个人所得税app”都没登陆就开始“编”文章了。


 

就书童而言,在深圳每次签租房合同,双方都会留下身份证号码。而租客填写“个人所得税app”的房东信息时,其实只要有身份证号码就行了,其他的随便编,没人管。所以租客完全可以在不告知房东的情况下就把这次的房租的个税抵扣给办了。

 

关于这一点,书童注意到南方都市报采访深圳市某区税务局政策法规科的一条新闻。

 

在采访中,税务人员从专业角度解释,享受附加扣除不以房东纳税为前提,也不要求合同已备案,个税改革的本意是减税,将实惠给到广大群众。

 

不要求备案,呵呵,也就不需要征得房东同意就能申报了啊。

 

在这样的情形之下,我们不妨畅想一下

 

租客的心理:

 

假如房东选择了涨租,那还考虑个P啊,果断选“申报”啊!

 

假如房东选择了不涨租,那还考虑个P啊,果断选“申报”啊!

 

反之,房东的心理:

 

假如租客选择了申报,那还考虑个P啊,果断选“涨租”啊!

 

假如租客选择了不申报,那还考虑个P啊,果断选“涨租”啊!

 

最后结果是涨租+申报。

......

 

申报,等于公开房东信息;涨租,租金税更高。欲哭无泪!吐血三升!

 

好大一盘棋,你们终于相信知识的力量了吧~

 

狗咬狗,一嘴毛

鹬蚌相争,渔翁得利

 

最后得利的是谁,俺就不多说了,上一篇写“降准”文章才被和谐,书童躲在角落吓得瑟瑟发抖。

 

俺这一篇是经济学,纯粹的学术讨论,完全没有暗示,请审核小组长手下留情,泪奔~

 


在博弈论当中,其实是有一种方案能解决这样的困境的——无限次重复博弈。

 

只要你敢做出对我不利的选择,那未来我锱铢必较,以牙还牙。

 

然而,现实当中房东和租客的关系很少有超过3年的。书童看过一份大数据统计,90%的租约都是3年以内的。签长租约呢?对于房东来说,长租约就意味着涨租困难,租金跟不上市场租金所带来的租金损失可比租金税高多了。

 

算了,书童给各位出个主意吧~

 

明天各位房东带着2瓶二锅头、三两猪头肉登门拜访租客,跪求不报。

 

谁让你有产呢,历来光脚的不怕穿鞋的,咱们是无产阶级专证的锅架!投降吧!

 

最后放一张深圳布吉18年12月的纳税通知,各位房东保重~

PS:


别跑!都看到这里了,关注一下再走呗~



书童vx:HongYu_sanshan,加入投资置业群,学习房产投资知识!


地产剑客 房产知识 宏观分析

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