首先提示下，文章最后一段有一个大瓜！
之前书童在《深度解读：深圳房产税费新政，双11官方送钱谁最赚？》这篇文章当中，给大家详细介绍了豪宅税新政的情况，已经官方出台此次政策的背景。
此后几天，更是在《楼市调控转向，新一轮刺激即将到来？》这篇文章当中描述了一个更宏观的背景，即目前的房产调控已经进入了犹抱琵琶半遮面的状态。
2019年年初任何的房产调控放松都处于露头就打的状态，而到了年终这种情况已经有了巨大的转变，连深圳这样的一线城市都可以在严厉的调控政策之上撕开一个小口子了。
昨天新华社旗下的经济参考报更是直白——考虑到经济下行压力确实比较大，接下来各地在因城施策的基础上会适度加大主动权。
上述表态很清楚地表达了只要房价能较为稳定，不出现大涨，未来房产调控的走向必然是趋于放松的姿态。
11.11深圳豪宅税新政之后，书童对于市场行情预测分为两个层级。
第一层，正常预期。
每套房子最多涨原来税费的额度，大概率是买家和卖家平分税费减少的收益。因为大涨的基础不存在，限购限贷政策依然严格，所以市场不会出现根本性转变，但是热点片区一旦房价涨上去了，就很难在降不来了。
对于刚需和改善而言，几天之内，房价涨了几十万是令人煎熬的，一年的工资也就是几十万，政策一出等于辛辛苦苦一整年又白干了。
第二层，超额预期。
买房时，税费是和首付一起要准备好的钱。1000万的房子，新政前需要300万的首付和50万的税，新政后可能就只需要300万的首付和20万的税了。
首期款省下的30万，如果都拿来做首付，3成首付杠杆放大后，就能买得起1066万的房子。
换一个维度去思考问题，原本1000万的房子，有潜力涨到1066万，整整涨66万。
上面两种可能当中，书童偏向于第一种的正常预期。因为目前深圳的楼市非常成熟，除了刚需小白傻傻分不清以外，有房在手的客户都异常精明。
买卖双方博弈的结果，基本上就是瓜分税费减免的红利，留给买家加杠杆拉高房价的余地并不大。
要问最近深圳楼市哪里最热闹，有的人会说宝中的小户型，也有的人会说前海的颐湾府和招商领玺，还有人会说龙华的金茂府。
公说公有理婆说婆有理，可是实际如何，还得靠数据说话，为此书童特意从深圳贝壳的朋友那里要来了新政后的各项数据。
第一个问题，豪宅税新政后深圳哪个片区最火？
从新政第一周的数据可以看出，杀入市场当中的买房客人数增长最多的区域是龙岗和南山，均超过了5000人。
可是从环比来看，买房客增长速度最快的是南山和龙华，增速分别为27.3%和16.3%。
从这一点来判断，那些鼓吹宝中最近疯涨的人就有点居心不良了，市场的实际情况是南山最热、其次是龙华。
书童这里从贝壳了解到，新政后第一周涨幅最大的楼盘既不是在南山，也不是在龙华或者宝安，而是在龙岗布吉。
从这一角度思考会发现，许多刚需在新政出台后恐慌性入市的情况非常严重。
第二个问题，哪些房子成交量的最大？
书童之前说过，豪宅税新政等于是变相减税，降低二手房交易的摩擦成本。过去一年多的时间里，许多置换需求由于税费太高被迫推迟了置换计划，大量的置换人群积压在中小面积段的房子当中。
豪宅税新政之后，二手交易成本大幅下降，置换需求大量入市。从数据当中我们可以看到，60-144㎡的房子成交量占比持续扩大，其中60-90㎡面积段成交占比小幅上涨3.4个百分点，90-144㎡面积段成交量占比增幅明显，增加了8.3个百分点，成交涨幅最大。
相应的，从2房换到3房、4房的人也增长明显。
具体到总价上，书童发现600-800万价格段的成交量增长最为明显，增长了5.4%。
从另一个角度印证了，书童所说的这一波入市的人当中改善型需求是最多的。
第三个问题，豪宅税一波刺激过去之后，
应该追涨么？
关于是否应该追涨的问题，不少朋友都在茶话会上问过书童。
这里可以给一个官方回复了，那就是书童不建议追涨！因为板块是轮动的，特别是热点板块之间一定是轮动的。
从新政后第一周和第二周的成交量对比来看，一开始的热点南山、龙华慢慢淡了下来，反倒是罗湖和龙岗逆势反超，成交量节节攀升。
成交量跌幅最大的是宝安和南山区，跌幅分别为22.9%和20.3%。成交量的跌幅从一方面反应了南山和宝安部分片区最近挂盘价虚高的情况，那些诚心的买家发现南山整个小区一套没成交，所有业主就先加了50万，直接崩溃了。
这样的购买力舔舐完自己内心的伤口之后，就把购房的目标转移到东部的罗湖和龙岗了。
内心一句MMP
南山宇宙中心！住不起，太TM贵了！告辞！
看完这些数据，书童觉得是否应该追涨答案就很明显。前段时间前海自贸区扩容之类的消息被部分居心不良的媒体和中介大肆渲染，继而导致部分小区挂盘价虚高。
挂盘价虚高能成交么？真的都当刚需是接盘侠么？
花样年花郡成交价
花样年花郡挂盘价
为了了解市场的真实情况，书童特意和宝中的一个资深中介区经聊了很久，他告诉书童自从花样年花郡的挂盘价站上9万以后，所有的大中介一套成交也没有，更别提单价10万，刷屏朋友圈的那一套了。
因此，说宝中的小户型站上10万单价就是个伪命题，纯属中介自嗨！
最近深圳楼市的炒作氛围非常严重。
书童一直说深圳楼市经过三年多的调整，稳定是大局，想要跌不太可能，想要大涨上面也不允许。
可是从个盘上面看，蠢蠢欲动的炒家借由11.11豪宅税新政来炒作市场紧张气氛的情况可谓十分严重。
这里涉及到一个历史问题。
在2015年330新政出台后，许多深圳业主蒙蒙的，自家要卖的房子也没有上调价格就把自己的房子给卖了出去。
结果房子一天一个价，一周能涨几十万，许多人在一两个月的交易过程中，眼睁睁地看着自己原来的房子涨了几十万，自己要买的房子买不起，所以深圳2015年的时候出现了大面积的房产交易违约潮。
后来的深圳的司法实践是不支持违约的，意思就是如果房价翻倍了，卖家就算愿意承担20%的违约金都没用，一样得完成交易。
到了2016年以后，深圳有房阶级都学乖了，一有利好消息，并且跟自己小区粘上点边的，那么立马房价上调几十万。
一副成交不成交不重要，先把气氛搞起来的样子
对于最近宝中虚高的价格，书童投资群群友直接就说
一些宝中的业主，挂的是三年后的价格
书童喜欢把文章的高潮放到最后，虽然明知道会流失一部分没有耐心的读者，但是没关系好饭不怕晚，毕竟能有耐心把文章读完的才是读者粉丝才能收获到完整的知识。
经常有人问书童，那些炒fang客到底是怎么炒fang的？
书童就以最近宝中的某个小户型为例来进行解读
前两天，书童在一个房产老炮群当中听人吐槽宝中某小区的某个户型被某个投资客给包圆了，现在市面上挂的所有房源都是她的。
书童觉得市场经济，大家都凭本事吃饭，资金量大到能垄断某个小区个别户型的所有房源那是本事。
可是如果觉得能凭借一己之力，就将价格炒高，并且一定能忽悠来接盘侠来接盘那可能就是高估自己了。
不过这个案例从着实反应了宝安中心区部分房源现如今价格的虚高的程度，书童写这篇文章的主旨也是希望深圳的读者粉丝们不要盲目追高透支涨幅的区域。
同时呢，也是希望大家树立正确的买房的知识体系，提高警惕，不要落入大炒家早就布好的陷阱。
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