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一季度惠州新房库存将超500万㎡ 利率松动多盘仍低首付

牛浩思-惠阳大亚湾 发布时间:2019.01.10 15:44:58
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近日,国家统计局惠州调查队发布了近期房地产价格分析报告,结合2018年以来的价格走势和市场供求情况,近期惠州房价仍将保持稳定为主。此外报告中提到,2019年住宅新开工面积和待售面积均超过2018年,2019一季度惠州市区新建住宅库存预计将超500万平米,将回到2015年去库存前水平。


截图来源:国家统计局惠州调查队

 

2018年11月销量环比、同比均下降  均价稳定


2018年下半年以来,除10月份因“金九银十”集中推售成交量环比上涨外,其余月份成交量均下降,但降幅呈现收窄现象,开发商虽然加推和促销动作明显,全市粗略估计有超30个楼盘存在不同形式促销,但对销量影响有限。


年末楼市供应继续保持高位,需求依然平衡。受限价水平和限售政策影响,城区市场投机需求低,购房者以刚需为主,成交波动小。数据显示,2018年11月,惠州市区新建商品住宅成交套数5411套,环比下降2.1%,同比下降8.3%;成交均价11121元/㎡,同比微跌0.2%,但近5个月同比降幅持续收窄,同比预计将进一步企稳,均价稳定。



2019一季度库存预计将超500万㎡


国家统计局惠州调查队发布的数据显示,受供需关系影响,2018年11月,惠州市商品房库存37787套,升至近16个月新高,库存面积440万平米,同样升至近16个月新高。


2018年下半年以来,惠州市区楼市供需逆转,需求端方面,刚需为主,加上调控力度不会放松,房价持续平稳,银行利率短期下调有限,需求端将继续平稳;供给端方面,开发商资金压力较大,年底回款需求强烈,从12月前三周批预售情况来看,12月推售量预计将进一步放大,库存仍将上升。


通过与房管部门了解情况,2019年住宅新开工面积和待售面积超过2018年,按目前推盘节奏,2019一季度市区新建住宅库存预计将超500万平米,将回到2015年去库存前水平。



新房二手住宅价格走势背离 存在倒挂风险


2018年11月,新建住宅价格指数环比上涨0.3%,比上月回落0.3个百分点,同比上涨3.8%,比上月回落0.1个百分点;二手住宅环比上涨0.8%,比上月回升0.3个百分点,同比上涨6.8%,比上月回升0.8个百分点。



新建商品住宅指数环比、同比均回落,但受惠州楼市限价政策和市场结构影响跌幅有限,基本保持平稳;二手住宅涨幅回升,同比涨幅进一步扩大,与国家统计局监测的35个三线城市同比涨幅略涨的趋势较一致。



正常来说二手住宅涨跌一般会跟随新建住宅走势,但近五个月以来,惠州二手住宅价格趋势与新建住宅出现背离,同比走势背离明显,应该是受新建住宅限价政策影响。虽然开发商受回款压力影响目前对备案价接受度较高,但限价政策或者当前限价水平长期压制新建住宅价格导致走势背离,存在新建住宅二手住宅价格倒挂风险,2019年限价政策方面也许存在调整或者放宽需。


银行按揭利率出现松动  多盘仍低首付优惠


贷款方面,近几月惠州部分商业银行按揭利率上浮已出现松动,首套房由之前上浮30%-40%调整至上浮25%-30%,二套房在上月也有所松动,部分购房者二套房按揭利率上浮可做到30%-40%,此前一直是40%-50%。一方面可能是银行存在贷款余额需要放出,另一方面显示银行贷款对刚需仍有倾斜,有利于市场长期健康发展。



近一年多来惠州房贷利率上浮较高,购房者观望情绪增强,加上供应充足,市场回归理性。年末期间,惠州楼盘优惠和促销增多,开发商为冲刺业绩加快回款以价换量,预计2019年初开发商将保持促销力度


据牛浩思-惠阳大亚湾统计,目前惠州仍有不少楼盘继续执行低首付及购房优惠吸引客源,例如惠阳区的融创玖樟台、中洲公园城两新项目,均为2018年末入市,目前仍执行1.5成首付;家路壹号、实地木槿雅著、海伦熙岸、富盈公馆等楼盘均为1成首付;此外惠城区的碧桂园珑尚花园推出9字头特价房、方圆东江月岛有92折购房优惠。


数据来源:国家统计局惠州调查队


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惠州 房价走势 库存

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