2018年深圳房地产统计分析报告
来源：深圳房地产信息网 数据中心
作者：张粉层 张馨冉 罗丽思
【内容摘要】
2018年以来，深圳楼市延续稳房价的调控主基调，全年12个月新房住宅成交均价在54000元/㎡上下波动，年底召开的2019年中央经济工作会议再次重申：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导。2018年深圳楼市不断理性回调，全年共计成交29396套新房住宅，同比增加13.8%，全年成交均价54120元/㎡，同比微跌0.6%。
2018年深圳出让居住用地15.9万平方米，同比增加1.8倍……
2018年深圳住宅预售387万平方米/38158套，同比增加四成……
2018年深圳新房住宅成交292万平方米/29396套，同比增加12.8%……
2018年深圳新房住宅成交均价54120元/平方米，同比微跌0.6%……
2018年深圳新房住宅供求比为1：0.75，供应大于需求……
2018年深圳房价收入比为33倍，租售比为1:644……
2018年深圳二手住宅的挂牌均价为61869元/平方米，同比上涨3.8%……
2018年深圳二手商品房成交609万平方米/73047套，同比减少3.6%……
2018年深圳的住宅租金为84元/平方米/月，同比上涨13.5%……
2018年深圳二手房的成交量是新房成交量的2.1倍……
第一部分：住宅市场
一、新房市场
1、2018年新房供应分析
2018年是调控加码的一年，深圳政府出台了四个调控政策。三月颁布了“三价合一”政策，七月颁布了“731政策”，八月发布了二次房改方案，十一月份政府发布了房地产市场监管办法修订草案征求意见稿，规定了开发商明码标价商品房，限制房价下跌或上涨比例。2018年房地产市场回归理性，价格走势趋于平稳，开发商入市积极，全年住宅预售量加大。根据深圳房地产信息网的监测，2018年深圳新房住宅预售面积387.44万平方米，同比增加39.1%，预售套数38158套，同比增加39.7%。
罗湖区住宅预售面积65825平方米，同比增加187.6%，住宅预售套数705套，同比增加2倍。
福田区住宅预售面积181656平方米，同比增加8.8%，预售套数1149套，同比增加34.1%。
南山区住宅预售面积426885平方米，同比增加62.8%，住宅预售套数2981套，同比增加122.8%。
盐田区有半山悦海花园和佳兆业山海城家园（一期）两个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积131570平方米，住宅预售套数1283套。
宝安区住宅预售面积1908469平方米，同比增加65.6%，住宅预售套数19678套，同比增加62.0%。
龙岗区住宅预售面积1160014平方米，同比减少1.8%；住宅预售套数12362套，同比减少3.0%。
附一：2018年住宅预售项目汇总
附二：2018年预售住宅户型构成
2、2018年新房成交分析
2016年104新政叠加2018年731新政，拉开和延续了这一轮深圳楼市漫长调整的步伐，刚刚召开的2019年中央经济工作会议再次重申：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导。在调控政策的主导下，2018年深圳楼市不断理性回调，全年12个月的新房住宅成交均价稳定在54000元/㎡上下，调控效果显著！
2.1 成交均价分析
2018年以来，深圳楼市延续稳房价的调控主基调，全年12个月份新房住宅成交均价在54000元/㎡上下波动，虽然2018年成交体量较小，不过与二手房市场相比，新房在限价政策作用下，高性价比优质新房频频受到市场青睐，比如上半年热销的海上世界双玺三期、华润城三期，岁末热销的万科星城、华强城等，2018年全年深圳新房住宅成交均价54120元/㎡，同比2017年的54445元下跌了325元/㎡，同比微跌0.6%。盐田区是2018年深圳新房住宅价格跌幅最大的区域。
罗湖区2018年成交以中端物业为主，新房住宅成交均价72910元/㎡，同比下跌2.8%。
福田区以中高端产品成交为主，2018年新房住宅成交均价93803元/㎡，同比增加7.4%，万科瑧山府、天健公馆是价格贡献主力。
在限价因素作用下，以豪宅盘著称的南山区，2018年新房住宅成交均价92095元/㎡，同比下跌9.2%，海上世界双玺三期、华润深圳湾悦府等是南山区的价格贡献主力。
盐田区2018年成交以普通物业为主，成交均价47589元/㎡，同比下跌13.8%。
与2017年相比，2018年宝安区的中高端物业供应占比量增加，全区新房住宅成交均价53788元/㎡，同比上涨7.5%，宏发前城二期、玖悦雅轩、金亨利都荟首府、安宏基天曜广场等是宝安区的价格贡献主力。
龙岗区2018年新房住宅成交均价38397元/㎡，同比上涨4.6%，佳兆业未来城、凯旋天玺名庭、京基御景中央、里城玺樾山等是龙岗区的价格贡献主力。
附：2018年深圳各区代表性楼盘1-12月成交均价走势图
2018年深圳楼市在调控威慑之下理性运行，大部分项目价格持稳，少量个盘在地段优势、片区利好的作用下价格小幅上扬，如：宏发QCC前城、万科麓山、深业东岭、华润城等。
2.2 成交量分析
2018年是调控之年，限制性政策一直都是主旋律。市场仍有大量被抑制的购房需求，受政府调控、银行监管和房改的政策影响，全年住宅成交价格表现稳定。新房在限价政策作用下，高性价比优质新房频频受到市场青睐，2018年成交量回升。
根据深圳房地产信息网的监测，2018年深圳市累计销售新房住宅292.42万平方米，较2017年（259.29万平方米）增加12.8%，成交套数29396套，较2017年（25820套）增加13.8%，2018年刚需盘成交量占比增加，成交金额同比上涨，为1582.6亿元，较2017年（1411.69亿元）增加12.1%。
罗湖区2018年中海鹿丹名苑、实地剑兰郡、传麒东湖名苑三个项目入市，全年共成交新房住宅46750平方米，同比减少26.3%，成交套数509套，同比增加1.8%，成交金额34.09亿元，同比减少28.4%。全区共有5个项目成交，其中，深业东岭、向西雍睦豪庭、实地剑兰郡是全区的成交主力。
福田区2018年有万科瑧山府、天健公馆、中洲湾、深物业金领、万科香蜜府五个新项目入市，全区全年共成交10.54万平方米，同比减少20.6%，成交套数589套，同比减少15.1%，成交金额98.85亿元，同比减少14.7%。全区共有6个项目成交，其中，万科瑧山府和天健公馆、万科兰江山第瑧山道是全区的成交主力。
南山区2018年新入市的项目有：山语海苑（二期）、海上世界双玺（三期）B区、万科蛇口公馆、华润城润府三期、乐尚林居、香山里花园五期六个项目，供应大增导致2018年全区成交量增长，全年成交面积39.44万平方米，同比增加8.7%，成交套数2651套，同比增加18.6%，成交金额363.21亿元，同比减少1.4%。华润城、香山里花园、海上世界双玺、华润深圳湾悦府是南山区的成交主力。
盐田区2018年有半山悦海花园、佳兆业山海城家园（一期）两个新盘入市，全年共成交新房住宅2.03万平方米，同比增加6倍，成交套数230套，同比增加10倍，成交金额9.67亿元，同比增加5倍。
宝安区2018年新增供应楼盘主要集中在沙井、光明和龙华等刚需改善楼盘集中片区，新入市（或加推）的项目主要有万科星城、华强城、天汇城、星河天地、满京华云著等，片区内有大量刚需盘成交作为支撑，2018年全区成交量上涨，全年共成交新房住宅111.5万平方米，同比增加11.6%，成交套数11561套，同比增加7.3%，成交金额599.73亿元，同比增加20.0%。鸿荣源壹成中心是宝安区的成交主力，单盘成交13.12万平方米，贡献全区总量的11.8%。此外，龙光玖龙台、宏发QCC前城、满京华云著单盘成交量均超过8万平方米。万科星城、博林君瑞也有不俗的表现，单盘成交量均超过6万平方米。
刚需盘较集中的龙岗区，全年共成交新房住宅124.24万平方米，同比增加20.4%，成交套数13856套，同比增加19.5%，成交金额477.05亿元，同比增加26.0%。远洋新天地、佳兆业未来城，单盘销售量均超过9万平方米，京基御景中央单盘销售超过8万平方米，佳兆业城市广场、卓越星源、深城投中心公馆单盘销量均超过5万平方米。
2.3 热点片区分析
根据深圳房地产信息网的监测，2018年以下十个片区表现活跃，分别为：香蜜湖、布吉、龙岗中心城、龙华、坪山、西乡、沙井、华侨城、光明、松岗。这些片区均为量价主要贡献者，或者对全市的房价有较大的支撑，如华侨城、香蜜湖片区等，或者对全市的成交量有较大的贡献，如龙岗中心城、布吉片区、西乡片区、龙华片区等，或者两者并有。
龙岗中心城
2018年全年龙岗中心城表现抢眼，片区内以刚需盘为主，是全市成交量的主要贡献区域。全年共有16个项目共成交446477平方米，同比增加45%；成交套数4775套，同比增加44%；成交金额1936811万元，同比增加64%；成交均价上涨13%，为43000元/平方米。
坪山片区
坪山区2018年全年片区内的8个项目共成交224398平方米，同比增加25%；成交2473套，同比增加22%；成交金额802949万元，同比增加36%；成交均价36000元/平方米，同比上涨9%。
布吉片区
2018年全年布吉片区内共8个项目成交137041平方米，同比减少40%；成交套数1719套，同比减少29%；成交金额697480万元，同比减少32%；成交均价上涨13%，为51000元/平方米。布吉片区凭借双地铁便利的交通且楼盘均价较低，受刚需者青睐。
光明片区
2018年全年光明片区支撑者为龙光玖龙台，片区内共5个项目成交，成交面积179315平方米，同比减少14%，成交套数1783套，同比减少19%；成交金额814196万元，同比减少2%；成交均价45000元/平方米，同比增加13%。
龙华片区
2018年全年龙华片区成交量回升，鸿荣源壹成中心仍是片区的成交主力。片区有3个项目成交，共成交205692平方米，同比增加31%，成交2098套，同比增加20%；成交金额1132378万元，同比增加31%；成交均价与去年持平。
西乡片区
2018年西乡片区的成交较为抢眼，全年片区内共7个楼盘成交，共计成交面积245885平方米，同比增加126%，成交套数2583套，同比增加114%；成交金额1513494万元，同比增加136%；成交均价62000元/平方米，同比增加5%。
华侨城片区
2018年全年华侨城片区的支撑者依旧是天鹅湖1号和香山美墅两个项目，片区内项目共成交102559平方米，同比减少28%；成交套数611套，同比减少14%；成交金额879672万元，同比减少37%；成交均价下跌12%，为86000元/平方米。
香蜜湖片区
2018年全年香蜜湖片区共四个楼盘成交，片区共成交100117平方米，同比减少24%；成交套数534套，同比减少23%；成交金额942296万元，同比减少18%；成交均价94000元/平方米，同比上涨8%。
沙井片区
2018年全年沙井片区成交量有所上升，片区内共5个项目成交。成交面积172867平方米，同比增加19%；成交套数1777套，同比增加7%；成交金额756148万元，同比增加35%；成交均价44000元/平方米，同比增加13%。
松岗片区
2018年全年松岗片区满京华云著一个项目推售新品，成交面积81685平方米，同比增加122%；成交套数911套，同比增加122%；成交金额331362万元，同比增加129%；成交均价41000元/平方米，同比上涨5%。
2.4 2018年深圳新房供求比
根据深圳房地产信息网的监测，2018年深圳批准预售的住宅面积为3874419平方米，销售面积为2924236平方米，即供应大于需求，供求比为1：0.75，市场存量增加95万平方米。
各行政区方面，除龙岗区供小于求之外，其余五区均供大于求，罗湖区供求比1：0.71，库存增加1.9万平方米；福田区供求比1：0.58，库存增加7.6万平方米；南山区供求比1：0.92，库存增加约3万平方米；盐田区供求比1：0.15，库存增加约11万平方米；宝安区供求比1：0.58，库存增加约80万平方米；龙岗区供求比1：1.07，消化库存约8万平方米。
2.5 2018年深圳房价收入比
房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，是衡量房价合理与否的指标之一，国际惯例认为房价收入比在3－6倍之间为合理区间。下面以夫妇俩的家庭购买一套70平方米的住房计算2018年深圳房价收入比。
根据深圳统计局数据，2017年深圳年人均可支配收入52938元，名义上增长8.7%，按照同样的增长比率，预计2018年的年人均可支配收入为：52938×（1+8.7%）=57544元，则夫妇俩的家庭年平均收入为：57544×2=115087元。
根据深圳房地产信息网的监测，2018年深圳新房的成交均价为54120元/平方米，则一套70平方米的住房平均总价为70×54120＝3788400元。
根据上述数据，可估算出2018年深圳的房价收入比＝3788400÷115087≈33倍！低于2017年的房价收入比（36倍），2018年深圳房价有所回落，居民的人均可支配收入小幅增加，使得深圳房价收入比在2017年的基础上有所回落，不过仍远高于国际上限（6倍），即按2018年深圳的房价，一对夫妇俩的家庭要购买一套70平方米的住房，不吃不喝也要攒积约33年才能负担得起购房款！
2.6 2018年深圳租售比
租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200，即200至300个月的租金之和与该物业的购置总价大致相等。
根据深圳房地产信息网的监测，2018年深圳住宅的租赁均价为84元/平方米/月，新房成交均价54120元/平方米，即2018年深圳的租售比为84：54120≈1:644，租售比较2017年（1：736）有所回落，不过仍远偏离合理底线（1∶300）。
对应84元/平方米/月的租金水平，深圳房价的合理高位为84×300=25200元/平方米，即目前54120元/平方米的房价较合理的高位偏高约115%。
2.7 2018年1-12月深圳新房量价走势分析
2018年深圳楼市继续低位盘整，相关调控举措如“三价合一”、“731新政”等在2016年104“深八条”的基础上再度加码，在“个人限卖、企业禁买”等一系列调控政策的打压下，深圳房价持续碎步回落，成交量低位震荡，全年楼市价跌量滞。
成交均价方面，1-12月深圳房价微幅碎步式下跌，从1月均价54240元/平方米，到12月份的54060元/平方米，一年内均价下跌180元/平方米，说明经历过2年的调控之后，深圳房价已回归理性，开始筑底，市场进入平稳期。
成交量方面，1-3月成交量波动震荡，2月成交794套，为全年单月最低，4-8月成交量稳步攀升，8月成交3688套，为全年单月最高，9月开始成交量跳水，岁末12月在刚需入市的推动下翘尾，成交3375套。
2.8 2009－2018年深圳住宅供求及价格走势回顾
根据深圳房地产信息网的统计数据，2009-2018年深圳的住宅供应量大致可以分为三个阶段：2009-2010年为供应下降阶段；2011-2015年市场向好，供应逐年回升，2015年增加至675万平方米，为2009年以来最多的年份；2016年随着市场转冷再次跳水，2017年仅为279万平方米，为自09年以来的新低，2018年市场供应量有所增加。
需求方面，2009-2018年深圳的住房需求呈波浪型走势，2011年与2017年分别下滑到谷底，2011年成交273万平方米，2017年仅259万平方米为近年来的最低值。需求在2009年和2015年达到两次波峰，尤其2012年后市场逐渐好转，销售量触底反弹，2015年在政策利好的催促下成交火爆，销售量666万平方米，为近年来的最高值。
供求比方面，2009年在救市政策的作用下刚需大量入市，市场出现供不应求的现象，供应缺口为177万平方米，供求比为1:1.4，为历史新高；2010年开始一系列调控后，销售量下滑，市场处于供过于求的状态，直到2015年和2016年实现供求平衡，在2016年再次颁布一系列调控政策后，2017年、2018年深圳楼市再度出现供应过剩，2018年供求比为1：0.8。
房价方面，2009年在宽松政策的刺激下房价一路上涨，2010年突破2万大关，2011-2012年在打压政策的作用下房价再度回落，出现历史上罕见的“两连跌”，2013-2016年新房均价实现“四级跳”，2016年新房均价突破5万大关，达53454元/平方米，涨幅为59.9%，2016年颁布的“深八条”促使房价恢复理性，2017年、2018年房价高位盘整，2018年同比小幅微跌0.6%。
3、2018年深圳楼盘成交龙虎榜
3.1 2018年深圳楼盘成交面积龙虎榜TOP10
根据深圳房地产信息网的监测，鸿荣源壹成中心以131216平方米/1245套取得了全年全市楼盘成交量冠军，市场参考价60000元/平方米；华润城位居亚军，全年成交127807平方米/972套，市场参考价85000元/平方米；龙光玖龙台位居季军，全年成交111814平方米/1093套，市场参考价47000元/平方米。
3.2 2018年深圳楼盘成交金额龙虎榜TOP10
根据深圳房地产信息网的监测，华润城以1088015万元取得了全年全市楼盘成交金额冠军；鸿荣源壹成中心以775278万元位居亚军；香山美墅以730339万元位居季军。
3.3 2018年深圳开发商（商品房：含住宅、商业、写字楼）成交面积TOP10
根据深圳房地产信息网的监测，龙光地产全年共销售349710平方米/5663套，取得了全年全市开发商成交量冠军；万科地产以324171平方米/2951套位居亚军；华润置地以258897平方米/1828套位居季军。
3.4 2018年深圳开发商（商品房：含住宅、商业、写字楼）成交金额TOP10
根据深圳房地产信息网的监测，华润置地全年共销售2203904万元，取得了全年全市开发商成交金额冠军；万科地产以2108081万元位居亚军；龙光地产以1921503万元位居季军。
二、二手房市场
1、2018年深圳各行政区二手住宅挂牌均价
根据szhome二手房栏目的监测，2018年深圳二手住宅的挂牌均价同比上涨3.8%，为61869元/平方米。六区中除盐田区挂牌均价下跌之外，其余五区二手住宅挂牌均价均有不同程度上涨，南山区二手住宅挂牌均价同比上涨21.4%，为88603元/平方米，福田区二手住宅挂牌均价同比上涨13.3%，为78600元/平方米，罗湖区二手住宅挂牌均价57137元/平方米，同比上涨7.4%，宝安区二手住宅挂牌均价56205元/平方米，同比上涨6.2%，龙岗区二手住宅挂牌均价同比上涨5.9%，为43366元/平方米，盐田区二手住宅挂牌均价同比下跌9.0%，为49595元/平方米。
2、2018年深圳各行政区二手房成交分析
2018年3月底出台的“三价合一”是调控深圳二手楼市的一记重拳，紧接着731调控新政出台，二手房成交量连连受挫，进入2018年第四季度，深圳二手房成交量大幅走低，2018年全年深圳二手房成交量有所回落。
根据深圳房地产信息网的监测，2018年深圳二手房成交量为73047套，较2017年（73830套）减少1.1%，成交面积6094931平方米，较2017年（6321217平方米）减少3.6%。
罗湖区成交面积828948平方米，同比减少3.8%，成交套数12094套，同比减少0.7%；
福田区成交面积1255750平方米，同比增加1.2%，成交套数15168套，同比增加5.9%；
南山区成交面积1206534平方米，同比增加9.7%，成交套数12577套，同比增加4.9%；
盐田区成交面积135496平方米，同比减少0.7%，成交套数1603套，同比减少3.3%。
宝安区成交面积1293404平方米，同比减少6.5%，成交套数14847套，同比增加5.6%。
龙岗区成交面积1374799平方米，同比减少14.0%，成交套数16758套，同比减少14.6%。
3、2018年1-12月深圳二手房量价走势分析
根据深圳房地产信息网的监测，2018年深圳二手房的挂牌均价呈现震荡回落的走势，1-4月挂牌均价小幅高位震荡，5-10月在三价合一新政的作用下震荡走低，9月为全年最低值60225元/平方米，10-12月价格小幅上扬。成交量方面，2月受农历新年影响成交量为全年最低值，3-8月成交量高位震荡，从9月开始成交量高位回落，10-12月持续低位运行。
4、2018年二手房成交中介排名
5、2018年深圳住宅租金
根据szhome二手房栏目的监测，2018年深圳的住宅租金为84元/平方米/月，较2017年上涨10元/平方米/月，同比上涨13.5%。各行政区方面，宝安区住宅租金为68元/平方米/月，同比上涨23.6%，福田区住宅租金100元/平方米/月，同比上涨16.3%，龙岗区住宅租金53元/平方米/月，同比上涨15.2%，南山区住宅租金102元/平方米/月，同比上涨13.3%，罗湖区住宅租金85元/平方米/月，同比上涨7.6%，盐田区住宅租金50元/平方米/月，是2018年租金唯一下跌的区域，同比下跌10.7%。
6、2018年1-12月深圳各行政区租金走势图
三、2018年新房二手房量价比较
1、新房二手房价格比较
根据深圳房地产信息网的监测，2018年深圳新房二手房价格倒挂，新房成交均价比二手房住宅的挂牌均价低12.5%。各行政区方面，罗湖区、福田区、南山区的新房成交均价都超过7万，高于区域的二手房挂牌均价，盐田区的新房成交均价比二手住宅挂牌均价低4.0%，宝安区的新房成交均价比二手住宅挂牌均价低4.3%，龙岗区的新房成交均价比二手住宅挂牌均价低11.5%。
2、新房二手房成交量比较
2018年二手房市场成交量有所下滑，新房市场成交量有所增加，故新房与二手房的成交差距有所缩小，二手房成交仍然是深圳楼市的主力，全年二手房成交量是新房的2.1倍！各行政区方面，罗湖、福田、南山、盐田四区二手房成交占据绝对主导地位，罗湖区二手房成交量是新房的17.7倍，福田区二手房成交量是新房的11.9倍，南山区二手房成交量是新房的3.1倍，盐田区二手房成交量是新房的6.7倍。宝安、龙岗两区二手房成交略优于新房，宝安区二手房成交量是新房的1.2倍，龙岗区二手房成交量是新房的1.1倍。
第二部分：商业
一、一手商业
1、新增预售分析
在住宅限购政策下，商务公寓承接了部分住宅外溢的需求，商业地产市场销售不俗。“7.31”政策规定深圳公寓5年限售，限制了公寓短期炒作，公寓首当其冲受到冲击。新政实施后，未来新供应用地的商务公寓，一律只租不售，商业物业市场降温。2018年深圳商业预售量与2017年基本持平，根据深圳房地产信息网的监测，2018年深圳商业预售面积1365189平方米，同比减少1.5%；商业预售套数16723套，同比减少13.1%。
罗湖区商业预售面积191334平方米，同比增加133.9%；预售套数2638套，同比增加228.9%。其中深业泰富广场预售量97900平方米/1560套，是罗湖区商业预售量最大的楼盘。
福田区商业预售面积145351平方米，同比增加2097.6%，预售套数2342套，同比增加2265.7%。其中深业中城预售量62866.52平方米/751套，是福田区商业预售量最大的楼盘。
南山区商业预售面积328934平方米，同比增加138.4%，预售套数2327套，同比增加155.4%。
盐田区2018年仅蓝郡公馆一个楼盘取得商业预售证，预售面积61101平方米/659套。
宝安区商业预售面积346708平方米，同比减少48.3%，预售套数3953套，同比减少55.1%。其中汇德大厦预售量65391平方米/102套；嘉洲商务中心预售量50560平方米/540套；会展湾南岸广场预售量29902平方米/635套，是宝安区商业预售量较大的几个楼盘。
龙岗区商业预售面积291761平方米，同比减少40.5%，预售套数4804套，同比减少44.2%。
附：2018年商业预售项目汇总
2、一手商业成交分析
随着“7.31”公寓5年限售调控政策出台，商业地产市场也遇冷。根据深圳房地产信息网的监测，2018年深圳商业成交面积799281平方米，同比减少6.9%；商业成交套数11038套，同比减少2.6%。
个盘表现方面，位于龙岗中心城的金地龙城中央是商业地产的引领者，商务公寓销量遥遥领先，成交72777平方米/1376套，市场参考价34000元/平方米，位于龙华的汇德大厦以地段优势和区位优势，成交71839平方米/232套，居于第二位，市场参考价63000元/平方米，位于龙华区的汇隆商务中心以开发商品牌和优越的地段获得热销，成交68989平方米/559套，居于第三位。此外，位于龙华的龙光玖钻、位于罗湖笋岗的深业泰富广场均有不错的表现，单盘成交量超过50000平方米。
附：2018年楼盘成交龙虎榜之商业TOP10
3、2018年1-12月深圳各行政区一手商业量价走势图
二、二手商业
1、二手商业成交分析
深圳近几年来，公寓的供应量较大，再加上深圳房地产调控的政策越来越严格，投资氛围受到影响，同时二手公寓的高税费等问题，使得投资客在选择时，还是更青睐一手公寓。2018年深圳二手商业成交面积357530平方米，同比减少19.1%；二手商业成交套数5657套，同比减少25.5%。
第三部分：写字楼
一、一手写字楼
1、新增预售分析
2018年，深圳写字楼市场供应活跃，根据深圳房地产信息网的监测，2018年深圳写字楼预售面积1081317平方米，同比增加一成，写字楼预售套数9038套，同比减少38.2%。
罗湖区写字楼预售面积288605平方米，同比增加3.6倍，写字楼预售套数2598套，同比增加1.8倍，招商开元中心预售量134567平方米/800套，是罗湖区写字楼预售量最大的楼盘。
福田区写字楼预售面积58508平方米，同比增加68.1%，写字楼预售套数284套，同比减少64.5%。
南山区写字楼预售面积367633平方米，同比增加1.4倍，写字楼预售套数1714套，同比增加8.5%。
盐田区写字楼预售面积12965平方米，写字楼预售套数62套。
宝安区写字楼预售面积165610平方米，同比减少六成，写字楼预售套数1808套，同比减少76.0%，龙光玖钻商务中心预售量70401平方米/805套，是宝安区写字楼预售量最大的楼盘。
龙岗区写字楼预售面积187996平方米，同比减少四成，写字楼预售套数2572套，同比减少31.7%。
附：2018年取得预售证的写字楼项目
2、一手写字楼成交分析
深圳中高端产业不断升级，对写字楼市场的活跃有正向的推动作用，根据深圳房地产信息网的监测，2018年深圳一手写字楼成交面积710952平方米，同比增加34.5%，成交套数9437套，同比增加24.9%。
个盘表现方面，位于龙华新区的龙光玖钻是写字楼市场的佼佼者，成交175972平方米/3850套，是全市写字楼成交量最大的楼盘，市场参考价65000元/平方米，位于龙岗中心城的万科广场成交60285平方米/414套，居于第二位，市场参考价45000元/平方米，位于福田中心区的深业中城成交58508平方米/284套，居于第三位，市场参考价110000元/平方米，此外，潮商广场、红山6979、华润置地大厦、瑧湾汇均有不错的表现，单盘成交量超过30000平方米。
附：2018年楼盘成交龙虎榜之写字楼TOP10
3、2018年1-12月深圳各行政区一手写字楼量价走势图
二、二手写字楼
1、二手写字楼成交分析
在市场低迷的大环境下，2018年二手写字楼成交低迷，根据深圳房地产信息网的监测，2018年深圳二手写字楼成交面积135352平方米，同比减少5.6%，成交套数1092套，同比减少4.1%。其中，福田区成交70861平方米/462套，罗湖区成交29660平方米/270套，是二手写字楼的主力成交区域。
第四部分：土地市场
2018年，是深圳楼市调控继续深化的一年，新房市场表现平淡，土地市场热度一般。根据深圳房地产信息网的监测，2018年深圳共成交27块宗地，其中14块商业用地，3块商业服务业用地，10块居住用地。2018年深圳共计出让用地面积411086平方米，同比减少46.1%，建筑面积2144955平方米，同比减少47.5%，成交金额3716850万元，同比减少51.2%，楼面地价17328元/平方米，同比下跌7.1%。
14块商业用地位于罗湖、南山、宝安、龙岗四个区，用地面积196427平方米，同比减少55.8%，建筑面积1081277平方米，同比减少55.7%，成交金额2131700万元，同比减少54.8%，楼面地价19715元/平方米，同比上涨1.9%。
3块商业服务业用地位于福田、南山、龙岗三个区，用地面积56020平方米，同比减少78.5%，建筑面积424550平方米，同比减少69.8%，成交金额602000万元，同比减少77.9%，楼面地价14180元/平方米，同比下跌26.9%。
10块居住用地位于宝安、龙岗两区，用地面积158639平方米，同比增加1.8倍，建筑面积639128平方米，同比增加1.7倍，成交金额983150万元，同比增加4.6倍，楼面地价15383元/平方米，同比上涨1.1倍。
点评：2018年深圳土地出让以商业用地为主，这些商业用地多为定向转让，2018年深圳居住用地成交仅为158639平方米，且很大一部分为租赁居住用地和人才房，能够提供给市场的有效供给十分有限，未来深圳楼市的供给更多地依靠城市更新用地。
附一：2018年成交地块分布情况
附二：2018年成交地块的主要指标
第五部分：政策点评
第六部分：2018年小结
2018年是深圳楼市调控效果的深化和巩固之年，是2017年调控效力的接力和延续。2018年，深圳楼市以个人限卖、企业禁买、抑制离婚炒房等举措，再次限制需求侧的投机和投资需求，市场需求更加合理化和刚需化，供给侧方面，保障房的比例不断增加，到2035年，深圳新增建设筹集各类住房共170 万套，商品房40%，人才房20%，安居商品房20%，租赁房20%，保障房有效分流了一部分楼市需求。2018年深圳楼市震荡筑底，市场处于调控后的理性期，全年房价微幅波动，基本稳定在54000元/平方米上下。2018年深圳楼市成交以低端刚需产品和中端改善型产品为主，全年共计成交29396套新房住宅，同比增加13.8%，成交面积2924236平方米，同比增加12.8%，成交金额15825955万元，同比增加12.1%，成交均价微跌0.6%，为54120元/平方米。
在市场经历了2017年和2018年的长时间压抑之后，2018年年底市场推盘节奏显著加快，全年新房住宅预售量3874419平方米/38158套，同比增加约四成，2018年深圳新房供求比为1：0.75，供应大于需求，截止2018年12月31日，深圳楼市库存量3464703平方米/35004套，按照月均3000套的销售速度，这个存量约需1年的消化周期，深圳楼市没有库存的压力，由于土地供给有限，现阶段新增的新房供应，往往地段偏远，不能满足买房者的真实需求，深圳楼市存在着实际供给与市场实际需求错位的现象。
受“三价合一”新政的影响，2018年深圳二手楼市表现低迷，不过与新房市场的供应量和成交量相比，二手房成交仍是深圳楼市的主力军。2018年深圳共成交73047套二手房，同比减少1.1%，二手房成交面积6094931平方米，同比减少3.6%。二手房挂牌均价61869元/平方米，同比上涨3.8%。受调控影响，2018年深圳二手房成交量在四季度不断回落，市场呈现震荡走低态势，福田、龙岗、宝安等区域的高性价比二手房，是市场购买力的首选之地。2018年深圳二手房与新房的成交量之比为2.1：1。
2018年成交量筑底运行，处于2010年以来的低谷值，不过在限价政策作用下，新房市场性价比高，成为2018年市场追逐的热点。位于龙华的鸿荣源壹成中心成交面积13.1万平方米，是全市住宅成交量最大的楼盘，位于南山大冲的华润城成交12.8万平方米，排名第二，以超高的性价比受到市场的大力追捧，位于光明区的龙光玖龙台是刚需青睐的一个楼盘，成交11.2万平方米，居于第三位，此外，位于龙岗中心城的远洋新天地、位于龙岗大运的佳兆业未来城和京基御景中央、位于南山华侨城片区的香山美墅、位于宝安西乡的宏发QCC前城、位于松岗的满京华云著等，均有靓丽的表现，单盘成交量超过8万平方米。
2018年，是深圳楼市调控继续深化的一年，731新政从个人限卖、企业禁买、抑制离婚炒房等角度进一步严控楼市，2018年，是深圳楼市继续筑底，量价不断优化的一年，限价举措引导2018年新房市场有序运行，全年新房住宅成交均价围绕在54000元/㎡上下波动，成交主体以刚需和改善型需求为主，切实执行了“房住不炒”的调控目标。2018年深圳成交29396套新房住宅，同比2017年的25820套增加了3576套，2017年和2018年，均为2010年以来成交量最低的年份，2018年深圳楼市再次筑底，岁末之际，楼市成交量略有放大，2018年12月成交3375套新房住宅，市场呈现小幅活跃的迹象，2018年深圳楼市能否筑底成功，静待市场揭晓。
第七部分：2019年预测
1、调控措施多样化，控房价仍是主目标
2018年，深圳楼市严格执行“控房价”的主目标，出台了“三价合一”和“731新政”等调控措施，大力发展保障房体系也是深圳房地产市场发展的一个目标，展望2019，深圳楼市在严控房价的主基调下，不断完善住房体系，逐步实现 “高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房发展目标。
2、房贷利率有望回调，降低购房成本
2018年11月，持续上浮了23个月的首套房贷利率，迎来首次回调，这意味着房贷利率正在由收紧向宽松的环节过度，可以预期，2019年，深圳首套房房贷利率仍存在着进一步回调和下降的预期，也将进一步降低买房者的购房成本。
3、库存有限，供需错位矛盾更突出
数据显示，截止2018年12月31日，深圳楼市库存量3464703平方米/35004套，按照月均3000套的销售速度，这个存量约需1年的消化周期，深圳楼市没有去库存的压力，相反，深圳楼市的新增供给往往处于龙岗、坪山等边远区域，市区的新房供给十分有限，这些供给在区位上远远满足不了市场的需求，这也是越来越多的人购买二手房的一个主要原因，在2019年，供需错位的矛盾将更加突出。
4、需求理性，房价高位筑底
2018年深圳楼市价稳量滞，1-12月新房住宅成交均价在54000元左右波动，市场低调理性运行，2019年，预计调控仍将持续，市场需求以刚需和改善型需求为主，房价在2018年的基础上筑底运行，全年的房价涨幅约在5%-10%左右，预计全年的成交均价约在55000-58000元/平方米。
后记：
《深圳房地产统计分析报告》致力于为置业者、发展商、地产中介、业内人士提供客观、及时、权威的统计数据和分析报告，本报告以半年度、年度为编写周期，报告中内容包括深圳土地市场、新房市场、二手房市场、商业以及写字楼等房地产细分市场的发展情况，从成交量、成交均价、挂牌均价、成交产品类型、租金等方面对深圳楼市进行全面的统计和剖析。
本报告中所采用的数据均来自于深圳市规划和国土资源委员会，由于统计时间和统计方式不同，在数据体现上可能略有差异，引用时请留意。
本报告由深圳房地产信息网数据中心编撰，研究员张粉层、张馨冉、罗丽思同志执笔，有错误的地方敬请指正。
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2019年1月
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