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罗湖2018年成交数据解析与买房建议【2018年度总结-罗湖篇】

淘房哥-大山 淘房哥 发布时间:2019.01.21 18:45:18
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如果要问2018年深圳楼市是否比较平稳的一年,相信很多人都会给出不同的回复,整体而言,深圳房价比较平稳,政策底逐渐显现,对于个人而言,个中滋味只有自己感受了,其中主要有限贷限购限售政策引发的各种楼市不适应症,从而导致购房、换房、持有周期都不同程度的拉长,成本不同程度的增加,有些人或站岗,有些人或获利离场。

 

市场上不同属性的标的物也有很高的出镜率,比如回迁房、指标房、公寓、商铺、小产权、法拍房,这一年,买买买不是主旋律,而是练就火眼金睛,避免入坑,亦或是练就九阳神功,金刚护体,伺机出击。

 

罗湖区在这一年表现比较平稳,当然内部还是会有分化。这一篇我们通过数据的力量来传递给大家2018年罗湖二手房成交情况。本文所阐述的数据部分为淘房哥固有渠道搜集得来,不能代表2018年深圳全部二手房成交数据,但数据覆盖广度和真实性是有保证的,固有渠道也保证数据的规律性得以统计。


2018年,我们统计得到罗湖二手房成交3179套房源数据,均价5.33万/平,套均总价333万,平均每套成交面积65平米。

 

一、量价走势及买房建议

 

首先来看下量价走势,成交量受政策的影响较大,前1-3月延续2017年行情稍稍走高,且年初有反弹的行情在,2月份为放假期间,量低价稳,但是在2018年3月份的三价合一政策出台后,成交走势开始下滑,成交均价也开始向下走低,直到五月份开始平稳后,且有一定量的回升,成交均价才有一定程度的上扬,此时罗湖区优质学区房的小户型和部分有旧改概念的老小区价格上涨的态势已经在数据上显现。

6月底开始传闻深圳新政,7月即影响成交量,市场观望情绪浓厚,731新政出台后,罗湖区二手房成交陷入低迷行情,和深圳其他各个片区一样。新房开放商这时抓住机会套利放货,万科甚至打出“活下去”的口号,营造价格优势,网红盘,优质盘粉墨登场,那时经纪人都说,卖二手房不赚钱,周期长,宁愿推各个片区的新房,佣金高,手续简单,希望年底赚点钱回家过个舒心年,对于老本行,只是简单的维护下二手房的业主。

 

虽然成交量低迷,但是业主报盘和成交价格相对比较坚挺,2018年罗湖二手房价格走势比较平稳,另全年大部分月份均价都高于1月成交均价,到12月,均价对比1月份上浮2.89%,对于投资客来说,这个一年期涨幅是亏损的,另外针对目前的政策分析,政策效力和影响在2019年还将延续,目前虽然接近政策底,但是整体大方向上的楼市调控基调不会放松,加上三年限售政策,即使你在2018年7月31日之后购入的房产,出了较好的行情,投资的角度,盈亏得从三年的平均水平算,

 

从居住的角度来说,市场价格平稳是件好事,刚需可以多看房多对比,731新政后罗湖区有些优质笋盘出没,但要这时就要火眼金睛去对比,笋盘价格对比的是同户型成交价,而不是在售业主报价,另外罗湖区很多钻石户型或者奇葩户型,不要贪便宜捡户型差,位置差的房源,便宜有便宜的道理。市面上能真正便宜10-15%的笋盘就是真笋盘,再多的也到不了你的手上,遇到就要珍惜。换房家庭这一年接触到的比较多的是需求好的学区房为主,所以学区房这块的需求还将延续,另外还有一点可以适当关注下,就是幼儿园小学初中都在家附近的楼盘,最好就在隔壁,随着二胎家庭增多,小孩的接送问题也是比较大的问题,很多家长都需求学校在附近,如果离学校太远的楼盘,如果不是特别需要或者资金预算的问题,建议是放弃,这个也要根据家庭的具体需求来选择。

 

二、成交户型占比

 

统计这方面数据有助于我们了解购房需求和购买力水平,通过数据统计得出,深圳各个行政区二手房成交户型占比还真的不太一样,每个区域都有其自身的特点,户型面积段、需求、购买力、总价都不一样。罗湖区建成区最早,因为离香港比较近,早期建筑参考了香港的建造图纸,高密度,小户型占比多,大多为了节省地面空间而建造空中花园甚至没有休闲空间,这一点在人民南片区,东门片区和黄贝岭片区比较明显,同时因为地段好,容积率高,人口流量大,商业价值比较凸显,出租率高。

 

在近些年的道路上,罗湖被人们所道缺一个香蜜湖,缺一个后海总部基地,缺一个重点发展区域,改善住房的人们逐渐被福田南山等片区吸引......,也有很多人认为,罗湖缺少发现和宣传,毕竟一个成熟大区的魅力不止于居住环境和房产价值......,这一点,2018年罗湖的教育资源确实有被挖掘,都说这边学区房价格低洼有性价比,大山认为是根据总价而言,即使楼龄在80年代,老破旧的楼梯房,因为带有深中学区,单价也有些卖到10万每平的价格。

 

螺岭小学学区的购房者你以为是普通家庭正常2-3房甚至改善4房?事实是90%的购房者买的都是小户型1-2房单位,东门168的最小户型都没法住进一家三口,只能出租。对比福田南山的优质学区,罗湖优质学区的小户型供应量显得海量,且是单优质学区,价格低洼和高性价比就是这样来的,如果资金充裕的家庭,建议小学和初中一步到位,否则未来还要面临置换优质初中学区房的尴尬。

 

户型成交占比方面,全年成交1-2房成交占比最多,分别占比38.53%和38.63%,再者是3房成交占比18.59%,四房及以上成交户型占比4.25%。

 

 

三、购买力区间

 

购买力大部分来源于产业就业人群,优质产业能带动片区经济发展,政府相关资源也会随着倾斜,罗湖的产业经济基本都排在福田南山后边,甚至龙华和宝安都有赶超罗湖之势,2018年一季度宝安龙华的GDP总量已经超过罗湖。

 

主要原因在于罗湖是深圳最早建成区,形成了以金融、商贸物流、商务服务、黄金珠宝、文化创意、电子商务为主的现代产业体系,但是这些产业优势和基础对比福田南山的现代化创新基地、高新技术为主的科技园区和总部经济还是有一定的差距,同时受土地资源和产业空间严重不足,基础设施老化等影响,罗湖发展有一定程度的放缓,未来,罗湖将着力于通过十三五规划中的罗湖城市更新规划,有助于罗湖打破瓶颈。

 

在十三五规划中,罗湖重点打造十大产业片区。

 

罗湖目前的人居环境,整体是比较适合刚需和刚需过渡的,拥有便利的配套资源和老牌中心区的优势,在交通通勤效率上也较由于东部和北部片区。改善性需求基本集中在翠竹片区、百仕达片区和莲塘片区。其他片区的中小户型整体均价在5万出头,对比福田南山破7万的单价有一定的总价优势。

 

购买力区间占比方面如下图,统计得出,罗湖二手房购买力在300-500万之间最多,其次是200-300万的范围。这些数据也可作为投资参考,这些总价范围内的房源相对在罗湖更容易被接受,转手效率较高。

 

 

四、各小片区套均总价对比

 

罗湖套均总价最高的是银湖片区,这个片区是特例,主要成交的楼盘华润银湖蓝山套均总价都破千万,且其他楼盘成交量极少,从而拉高了片区整体数据。其次是百仕达+水库、莲塘和翠竹片区,相对而言,百仕达和莲塘这两个片区小户型单位供应较少,环境相对适合居家,进而吸引不少改善的需求,翠竹学区相对比较优质,有小户型单位总价也基本去到300万以上,2-3房户型也比较适合居家。

 

蔡屋围+地王、布心、黄贝岭+新秀这三个片区也是成交的主流片区,但在居家小区品质上,整体要低于百仕达、莲塘和翠竹区域,其中蔡屋围+地王和黄贝岭+新秀在区位和轨道交通上优于布心片区,布心片区在初中学区和旧改发力上占有一定优势。

 

再者是洪湖和笋岗片区,套均总价在300万左右,洪湖300万出头可以买到三房户型,但是要面对配套相应的缺乏,区位还是有优势的。笋岗2018年在旧改上赚足了眼球,但是楼盘不多,价格分化较大。

 

东门和人民南片区成交以小户型为主,套均总价也随之排在后面,清水河泥岗单价大多还在4万以下,成交总价不高。


五、片区均价


均价水平前三分别是银湖、翠竹和东门片区,银湖片区成交基本是豪宅为主,均价数据拉高。翠竹和东门由于有优质学区房的带动,主要是深中和螺岭小学学区房的小户型推动,均价水平前居。其他片区均价基本在5万左右,人民南和和清水河泥岗片区普遍还在4万左右的单价。


六、片区成交量对比


片区成交量方面,黄贝岭+新秀片区可谓一枝独秀,成交量走出了不同其他片区的高位,成交活跃,其中一个楼盘叫新天地名居的贡献最大,这个楼盘位于2号线黄贝岭站地铁口位置,下期楼盘成交前五文章中会说到这个楼盘。其次是布心和人民南片区,人民南片区楼盘众多,周边配套相对最为丰富,商业价值高,租金回报较高,布心片区的翠园中学东晓校区的优质教育资源吸引众多家长前来置业,也贡献不少。


七、涨跌幅


2018年,罗湖涨幅最高的片区是莲塘片区,涨幅8.73%,其次是东门片区,涨幅7.66%。莲塘横盘已久,之前地面交通因修地铁导致大为不便,2018年实为稍稍补涨,幅度不大,区域本身有一定的概念,如口岸经济、旧改和轨道交通,宜居的楼盘属性也是一方面。东门片区学区房价值被挖掘,总价低位上扬,但是自螺岭小学发布那一则针对小户型单位的告示后,后面的路怎么走还得由市场决定,值得警惕的是家长们,极小户型学区房入手需谨慎。


总结:

2018年因政策调控,731政策最为严厉,导致片区成交量低迷,但是价格持稳,或许也已走入政策底行情,但是2019年入手还需谨慎,如有自身需求,那么选择合适自己的才是王道,关注优质品和学区盘为主,同时结合罗湖区域内楼盘情况和购买力走向,依据本文内的数据统计表格,选择换手率高的片区和楼盘,相对更为保值,同时也为以后的增值打下基础。


全文完,如有疑问或者建议欢迎添加大山微信交流。

罗湖 数据分析 淘房哥说

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