法拍房税费高？司法拍卖房风险提示（上）

自从房产司法拍卖入住电商平台后，由于其“价格亲民”越来越多的人关注开始拍卖房，在平时的工作中也陆陆续续有网友咨询司南关于拍卖房的情况，上一期司南针对司法拍卖的流程做了一个梳理，给大家介绍了拍卖房的基本概况及流程，很多网友也私下私聊司南，希望能介绍下司法拍卖房相关的注意事项及交易风险的相关的问题，对此司南特意将相关问题做了梳理，接下来司南将从两大方面分别为大家介绍：1,法拍房资金成本（含税费、及其它拍卖过程中涉及的费用）;2法拍房不可控因素（含收房、长期租赁合法认定等内容）；希望能帮到准备入手法拍房的网友；以下内容仅供深圳区域司法拍卖房产参考之用，具体以拍卖房源实际情况为准；

很多人都知道法拍房价格“便宜”低于市场价9折，8折甚至6折；但是很少人实际购买过法拍房；有的网友认为法拍房需一次性付款，资金成本太高，前期压力大？有的网友认为税费会远远高于正常购房的交易金额，也有网友认为潜在费用太多，这样算下来实际通过拍卖购买的房产价格可能比正常购房的要高，那么实际情况真的是这样吗？接下来司南就为大家一一梳理解答：

1，按揭

拍卖房能否按揭的问题，司南在上次介绍介绍拍卖流程的时候已经为大家介绍过了，目前市面上大部分拍卖房均有银行提供购房贷款服务，不同房源因为个体情况差异按揭流程会有一定变动，但整体上都差异不大，基本上和市面上正常二手房交易的赎楼、按揭流程一致，具体情况一定要和拍卖房产所公示的具体的按揭银行的支行客户经理联系确认；

2，税费

法拍房的缴税标准和正常的二手房稍微有差异，但整体差异并不大，首先增值税、契税的认定和正常二手房交易没有差别，只有个税不同，正常的二手房个税下设三挡：满五年唯一住房免征，不满5年普通住宅1%、非普通住宅1.5%；拍卖房不区分有无满五年，不区分普通住宅和非普通住宅一律3%征收；以市场价500万福田某小区89平满两年不满五年住宅为例；拍卖价为市场的8折即500*0.8=400万，原始登记价300万为例；以正常二手房交易和拍卖两种方式计算税费给大家做个对比；

以上对比是在特定的情节设定下进行，仅供参考，实际缴税以税务局设定金额为准；三价合一之前大部分拍卖房的税费会比正常交易会高，三价合一后按正常交易价过户，拍卖房计税基数一般会比正常交易的低，特别是拍卖价和正常交易出现在非普通住宅认定金额不一致时，会出现拍卖房税费金额会低于正常交易税费金额的情况；

3，物业、水电燃气费用

正常的二手房交易涉及的交易房产所涉及的物业、水电煤气费用一般都会由原业主承担，拍卖房相对特殊，法院会要求买受人承担相关的费用；一般情况下3000-5000块钱左右可以搞定，不过也不排除特殊情况，司南曾经见过一小区业主（购房后出现精神异常，家人相继失联）拖欠物业水电费用20年之久的情况；同时法拍房成因多样也不排除长期拖欠相关费用的可能性，建议拍前找相关人士确认；

4，补缴差价

这种情况并不多见，但也时有发生，主要是一些之前政府单位或者大公司的福利房（经济适用房）；原业主名下房产在当初并不具有完全产权，处于绿本状态，在政策法规允许的情况下满足一定年限后补缴相关的费用可以转红本正常过户销售；如果所拍房产刚好还没正常办理绿转红手续，那么如果被你竞拍后这部分补缴的费用也需要买受人承担；

5、非理性拍卖

购买法拍房，无非是看中价格稍微低于市场价，但法拍房采用竞价方式进行，价高者得，如果一时冲动，头脑发热，在非理智的情况下随意加价，可能实际购房成本会比正常购买二手房高。建议在竞拍前一定要提前规划好竞价区间，不能盲目冲动；

6、竞拍不买，后果严重

司法拍卖是具有法律严肃性的，不同于商业拍卖。

竞拍成功后您的保证金是会转移到法院的支付宝账户中，如果竞拍到了商品没有付余款的话，买受人悔拍后保证金不予退还，法院可以裁定重新拍卖。。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失，由原买受人承担。保证金数额不足的，可以责令原买受人补交，拒不补交的，法院强制执行。

结语：价格才是王道，法拍房最吸引人的地方就是其远低于市场价的购房成本，单从按揭和税费方面来看，法拍房和正常的交易差别不大，潜在的费用可能导致法拍房金额高于市场正常交易的价格；所以司南建议在选购法拍房之前一定要多方面多渠道全方位对拍卖物进行了解，如果自身不是很专业也可以寻求相关方的专业人士寻求帮助，下一期司南将针对法拍房交房过程中碰到的常见问题进行梳理；

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