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作者：书童
2月15日，央妈发布的的数据显示，2019年1月新增社会融资规模和新增人民币贷款规模分别达到4.64万亿元和3.23万亿元，两项数据双双创出历史新高。
实话说，对于每年1月份的例行放水书童是有心理准备的。因为1月意味着新一年的开始，各家银行的信贷额度会相对宽松，省行的审批上也不会逐字逐句的抠细节，各支行在信贷投放上的心态也都会本着“早投放早受益”的原则“能放都放”，所以每一年的1月份都是一年当中的投放高峰。
不过今年的新增社融和新增贷款规模着实比往年来的更猛一些。
为什么这么说呢，咱们看一组数据
2016.1-2019.1 新增社融和新增贷款数据
在1月份的新增社融和新增贷款数据出来以前，书童看到各家银行和券商对于两项数据最大胆的估计分别是3.8万亿和3万亿，但是到了央妈的权威数据一出来，所有的专家都被打脸了。
这不得不引人反思，可以这么说，2019年1月整个银行系统的放水规模出乎了所有人的意料。
关于社会融资总额的概念，之前书童的文章里也提到过。在2019年这样的年份，社会融资总额已经比M2更能反映中国社会总财富和信贷增长的情况。
从M2的增长速度上看，2019年1月M2同比增长8.4%，怎么看也不像是放水了。可是从新增贷款和新增社会融资规模上，信贷投放的所有伎俩都显露无疑。
2017、2018两年，中小企业的融资难问题屡次见诸报端，书童身边的许多投资客做房抵贷融资时也时不时遇到一些困难。时针拨转到2019年，我们好像突然之间看不到类似的事情也听不到类似的声音了，也许就是这一场悄无声息的放水使得融资难问题已经得到了缓解。
一月份新增4.64万亿人民币折合6850亿美元，如果是单看数字，大家一点感觉都不会有，但是架不住比较。简单地说2019年1月的新增社会融资总额相当于1个瑞士，1/2个韩国、俄罗斯，1/4个法国、英国一年的GDP。这么一比较，还是挺吓人的，天朝的印钞机一开，啥事都不做，全拿去做基建就能造出世界排名前10的大国了，怎么想都觉得刺激~
当然央妈自己不是这么想的，15日晚上，央妈发了份公告，里面是这么写的——“今年1月新增贷款情况与去年同期情况类似，与实体经济的需求是相匹配的，属于合理水平，不是“大水漫灌”。考虑到春节因素，应把1、2月份甚至一季度的数据统筹考察，不宜对单月数据过度关注。”
换做地产营销号，这时候笔锋一转就应该要摇旗呐喊房子要涨，书童这里不是这样，聊宏观经济就得看得宏观一点。
最近各国央行动作频繁，放水和计划放水的不止一家。
2月11日，印度央行意外宣布降息，下调回购利率25个基点至6.25%。不仅如此，为了达到降息的目的，印度政府还进行了替换央行行长的骚操作。前任央行行长帕特尔一直坚持维持利率不变，最终在政府的压力之下被迫辞职，接替他的新任行长达斯则是“降息”派。
可能会有人说，印度阿三的经济体量没有那么大。
结果，欧盟跳出来了，2月15号，欧洲央行执委Coeure表示“新一轮定向长期再融资操作（TLTRO）是可能的，欧洲央行在讨论此事，要确保新的TLTRO能为正确的目标服务。”
大家也别纠结这个TLTRO是什么金融产品了，简单翻译一下这位老兄的话就是我们准备重启“量化宽松”了。
讲真，欧洲央行的脸都快被打肿了。去年8月份，他们提出要在年底前退出量化宽松，结果退出之后不到3个月，就计划重回老路，实在是有点尴尬。
在太平洋的另一边，美联储的日子也不好过。
从2017年开始，美联储已连续加息6次，这惹得特朗普大统领非常不开心，我要Make American Great Again，你个美联储就给我加息扯后腿，所以特大统领在推特上喷美联储也不是一天两天了。
最近美联储主席鲍威尔不知咋的好像和特朗普大统领缓和了关系，又是去白宫共进晚餐，又是并对媒体表示“美联储准备好在需要时调整政策，耐心评估经济形势。”
对此，绝大多数人认为鲍威尔的这番话意味着美国暂时不会加息了。
说完了外围的事情，咱们还得说回来。
在美国暂时不加息、欧洲准备大放水、印度降息的大背景之下，其实就不难理解为什么1月份的新增社会融资规模创历史新高了。
从外部环境上来说，美国暂缓加息是一件好事。如果美国持续加息，那么全球范围内美元回归美国的趋势会更明显。如果中国不想出现资本外流的情况，就必须跟着一起加息，这对于目前处于转型期的中国经济自然是有非常大的损害的。回过头去看，有以下几种影响：
第一、过去的一两年时间里，不管是去杠杆、供给侧改革还是时常放出风声来的税费改革，对于许多中小企业的冲击是非常大的。为什么去年6、7月许多人非常悲观，就是因为美国加息导致咱们的央妈也或明或暗地提高了融资成本，同时去杠杆弄得大家都借不到钱了，两项叠加之下，很多小老板算了下开公司不仅挣不到钱，还要赔钱，主动把公司工厂给关了。
第二、我们知道，现在民营企业占了整个经济当中很大的一部分。前面一段所说的融资难、融资贵引发的企业倒闭潮问题接着就引发了民企、国企、上市公司的债务违约连锁反应。
第三、大面积的企业债务违约又接着引起各类P2P、影子银行暴雷，这点相信大家的记忆是很深刻的。
第四、从去年上半年的情况看，美国经济复苏的态势非常明显。于是特朗普大统领四处出击，一边喊着要和中国打毛衣战，一边还要从日本、欧盟那边勒索点东西。
本身中美贸易占中国GDP的比重已经没有那么大了，有经济学家估算过，即便中美毛衣战打得不可开交，最终要按25%的税率征收关税，对中国GDP的影响最多也就是0.2%-0.4%，几乎可以忽略不计。
但是要打毛衣战的消息传来，特别经过各类自媒体的渲染。我们发现本来事情没多大，但是不少人给吓尿了，书童身边就有那时候张罗着换美刀走人的。
可以说对于这部分人来说，他们对于经济规律几乎没有了解，属于很悲观的那种，毛衣战一来，他们对未来的预期就崩塌了。
第五、也是非理性预期引起的悲剧——中国股市。A股的槽点实在是太多了，不是咱们写地产文章的黑股市，确实是股市自己不给力。2018年上半年股市一路从3000年跌倒了2800，下半年美股一天跌了300点，A股也跟着跌了300点到2500。说实在的，这波操作太6了，着实让人看不懂。
非理性下跌还导致了一个很逗比的情况——上市公司大股东爆仓。以书童的眼光来看，爆仓也是这些大股东自己作的，按理说是不应该救这些“资本家”的，但是大面积的爆仓对经济影响实在是太大了，所以后面我看到不管是证监会还是各地方政府也都想办法给这些上市公司提供了流动性。
现如今，美国暂缓加息，欧洲、印度都想着降息，说明了他们的经济复苏情况并不如他们之前预计地那么好，这对于天朝来说是一个非常好的信号，并不是说“风景那边独好，咱们这边就要完”，这件事儿很重要！
1月份，美帝政府停摆也给我们观察“灯塔国”多了一个角度。那就是超过70%的美国人存款不足1000美金，更有甚者34%的美国人是0存款。所以很多政府雇员在停摆之后没有钱付房租、水电，还有些人由于信用卡逾期被银行列入黑名单。这个时候很多中国人才发现，好像美国其实也没有那么强大。
把这样的观点推而广之，我们发现所谓的美国经济复苏也好，印度GDP增长速度超过中国也好，实际上是镜花水月，这几个国家国民的实际生活状态好像还没有咱们好。世界第一强国——美国，似乎真的是纸老虎，外强中干。
类似的观察积累多了以后，央妈的判断和大家从本篇文章里得到的信息是一样的，即可以偷偷摸摸开闸放点水了，打枪的不要。
15日，央妈就降息答记者问，说的是“可以多关注实际的银行贷款利率变化”。这点我相信大家心里是有数的，最近自己所在城市的房贷利率啊、经营贷利率啊，到底是降了还是降了，不用我说，大家都知道。
聊了那么多宏观上的东西，我们把频道切回地产上。大家最关心的问题莫过于2019年房子能不能买？
要回答这个问题，我们要对城市分类分析。
一线城市里的京沪深，市场已经调整了2年了，2年里这3座城市的楼市就像温吞水，一点泡泡都不吐。这样的过程其实就是一个消化涨幅并筑底的过程。
如果你是刚需，我觉得不用再等了，遇到限价的好楼盘完全可以入手了。
以深圳为例，2018年底的部分新楼盘的备案价，较上半年已经有了明显的涨幅。这种限价房但限价效应不明显的情况持续增多让书童觉得，经历了2年多的强行政干预之后，楼市调控在逐步放松，真正摆在购房者面前实打实的捡漏机会在变少。
对于二线城市，情况就要复杂的多。
有的城市，比如杭州、成都、西安，它们进入调整期不久，成交量刚刚出现一定幅度的下滑，如果19年买，就可以说抄底抄在半山腰了。
有的城市，比如长沙，政府的调控相对比较严厉，限价限得开发商想哭，书童去年在长沙几个热门片区考察的时候，就发现了个别租金回报率3.5%的楼盘。这样的城市就不会有太多调整的空间，想买就可以择优而入。
对于三四线城市，情况就更复杂了，因为在书童看来，这是一个不健康的市场。在《忘了老家那套只能用来看的房子吧！》的文章里，书童主张有志于财富升级的朋友，逐步把三四线的房产置换到一二线，留一套自住就行了。因为长远看，三四线城市楼市的流动性会越来越差。
同时呢，三四线城市的类型五花八门，也是需要分类讨论的。
比如全国人民都知道的环京片区——燕郊、北三县这些，从投机的角度来说，这几个地方的空间是有的。因为2017年3月之后的一年半里，这几个地方的房价腰斩了；放眼全国，这是独一份呐。
房价腰斩使得泡沫的风险被充分地释放出来，与此同时，离北京市中心仅仅40公里的地理位置，决定了它的价格的下探幅度有限，而上涨潜力大增。如果你是有闲钱的，那可以去赌一把，但是一定记得“见好就收”！
另外一类，书童习惯叫它们“三无城市”，即无人口流入、无产业、无政策扶持。这样的城市，你指望它能跨越式发展，根本就不可能，等这座城市的年轻人陆陆续续都走出去读书、就业以后，这里的房地产的前途就很渺茫了。
当然，不是说这类城市没有机会，光是农民城镇化就可以保证很长时间内这些城市的房价没有明显下跌，但是涨也涨不起来。如果正好这座城市2017、2018年房价翻倍了，那买房是不是买在山顶上，就要认真考虑了。
2019年，全世界的货币政策似乎都站在一个从适度偏紧向适度宽松转化的当口。预计，天朝的货币政策也会逐步转向，2017、2018年高举的“去杠杆”大旗会收起来，进而转向“稳杠杆”的新阶段。
这一年里，楼市不会有大涨大跌，春天里我们还有点距离。对于专业的投资客，擦亮眼睛后，也许能捡到“带血的筹码”；对于普通人，精挑细选才是在这个房地产“白银时代”里的生存之道。
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